ÖZ

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların ve riskli alanların yenilenmesini hızlandırmak amacıyla özel usul kuralları öngören; kamu gücü ile özel mülkiyetin kesişiminde duran karma bir dönüşüm rejimidir. 7/11/2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un 6 ncı maddesinde yapılan değişiklik, uygulama kararlarının alınmasında aranan ‘en az üçte iki’ çoğunluk ölçütünü ‘hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu’na dönüştürerek karar alma eşiğini düşürmüştür. Bu değişiklik, bir yandan dönüşüm süreçlerinin süre yönetimini kolaylaştırırken diğer yandan karara katılmayan maliklerin paylarının açık artırma ile satışı ve satışın yargısal denetimi ekseninde yeni uyuşmazlık kümeleri doğurmuştur. Çalışmada (i) riskli yapı tespiti, tebligat ile tahliye/yıktırma rejimi, (ii) salt çoğunluk kararının hukuki niteliği ve ispatı, (iii) arsa payı satış mekanizması, tapu siciline etkileri ve ortaklığın giderilmesi davasıyla kesişimi, (iv) 7471 sonrası ‘rezerve yapı alanı’ tanım değişikliğinin ve 6/A resen uygulama rejiminin sözleşme tasarımına etkisi ile (v) müteahhitlerin kat karşılığı inşaat/satış vaadi sözleşmesi tasarımında dikkat etmesi gereken kritik maddeler analiz edilmektedir. Amaç, uygulamada sık karşılaşılan ‘karar defteri–tebligat–değerleme–satış’ zincirindeki hataları görünür kılmak ve uyuşmazlık önleyici bir sözleşme ve belge yönetimi modeli önermektir.

Anahtar Sözcükler: kentsel dönüşüm; 6306 sayılı Kanun; salt çoğunluk; arsa payı satışı; tahliye ve yıktırma; rezerve yapı alanı; 6/A resen uygulama; tapu sicili; müteahhit.

ABSTRACT

Law No. 6306 on the Transformation of Areas Under Disaster Risk establishes a hybrid redevelopment regime located at the intersection of public authority and private property. The amendment introduced by Law No. 7471 (7 November 2023) lowered the decision-making threshold under Article 6 from a qualified majority (‘at least two-thirds’) to an absolute majority of shares. While this change facilitates project timelines, it also creates new clusters of disputes related to the auction-based sale of dissenting owners’ shares and the judicial review of sale proceedings. This study examines (i) risk assessment, notification and the eviction/demolition mechanism, (ii) the legal character and evidentiary standards of the absolute majority decision, (iii) the share-sale procedure, its land registry effects and its interaction with partition actions, (iv) the post-7471 expansion of the ‘reserve building area’ concept and the ex officio implementation regime (Art. 6/A), and (v) the contractual design issues that contractors should address in redevelopment contracts. The aim is to map typical procedural errors in the ‘decision–notification–valuation–sale’ chain and to propose a document-driven, dispute-preventive model for contractors and practitioners.

Keywords: urban transformation; Law No. 6306; absolute majority; share sale; eviction; reserve building area; ex officio implementation (Art. 6/A); land registry; contractor.

1. GİRİŞ

Kentsel dönüşüm pratiği, Türkiye’de yalnızca bir imar/şehircilik meselesi değil; aynı zamanda eşya hukukunun çekirdeğinde yer alan mülkiyet hakkı, paylı mülkiyet ilişkileri, sınırlı ayni haklar ve tapu sicilinin aleniyeti gibi ilkelerle doğrudan temas eden bir taşınmaz hukuku problemidir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmayı hedeflerken, dönüşümün ‘karar’ safhasını özel çoğunluk kurallarıyla düzenlemekte ve anlaşma sağlanamayan maliklere ilişkin ‘arsa payı satış’ mekanizmasıyla klasik paydaşlık uyuşmazlıklarından farklı bir çözüm yolu öngörmektedir.

Müteahhitler bakımından en kritik sorun, hukuken geçerli ve icra kabiliyeti yüksek bir karar–sözleşme–tapu işlemi zinciri kurabilmektir. Zira uygulamada çoğu uyuşmazlık, ‘işin teknik’ boyutundan ziyade; salt çoğunluğun yanlış hesaplanması, kararın usulüne uygun tebliğ edilmemesi, değerleme raporunun tartışmalı olması veya satış işlemi sonrası tapu sicilindeki şerhlerin terkinine ilişkin eksik belge yönetimi gibi nedenlerle ortaya çıkmaktadır. Bu çalışma, müteahhit perspektifini merkez alarak, 6306 sayılı Kanun’daki güncel karar rejimini ve pay satışı prosedürünü mülkiyet hukuku ekseninde sistematik biçimde değerlendirmektedir.

Uygulamada tartışmaların önemli bir bölümü, aşağıdaki ‘karar–tebligat–değerleme–satış’ zincirindeki küçük usul hatalarından doğduğundan, sürecin ana adımları Şekil 1’de şematize edilmiştir.

Şekil 1. Riskli yapı tespiti–salt çoğunluk kararı–değerleme–arsa payı satışı zinciri (özet akış).

Öğretide 6306 rejiminin mülkiyet hakkına müdahalesi, riskli yapı tespiti ile yargısal denetim ve özellikle ‘pay (hisse) satışı’ mekanizmasının uygulama sorunları ayrıntılı biçimde incelenmiştir (Üstün, 2014; Sönmez, 2020; Çakır/Ülker, 2021; Üstün/Bulut, 2024; Seçkin, 2024). Eşya hukuku bakımından ise paylı mülkiyetin yönetim rejimi (TMK m. 691) ve tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarında çoğu kez belirleyici normatif zemini oluşturmaktadır (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, 2024; Ertaş, 2021).

2. 6306 SAYILI KANUN REJİMİNDE TEMEL SÜREÇ: RİSKLİ YAPI TESPİTİNDEN KARAR AŞAMASINA

2.1. Riskli yapı tespiti ve tebligatın ‘ilan e-Devlet’ modeline dönüşmesi

6306 sayılı Kanun’un riskli yapı tespitine ilişkin hükümleri, tebligat rejiminde klasik ‘bireysel tebligat’ anlayışından ayrılarak ilan ve elektronik bildirim araçlarını merkeze almıştır. Buna göre riskli yapı tespiti, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmekte; tebliğ yerine kaim olmak üzere tespit tutanağı yapıya asılmakta, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılmakta ve ilgili muhtarlıkta belirli süre ile ilan edilmektedir (6306 sayılı Kanun, md. 3/2).

Müteahhit açısından bu aşama ‘sürecin startı’ değil, bir nevi hukuki uygunluk denetiminin başlangıcıdır. Zira riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, takip eden kararlarda (salt çoğunluk, satış ve tescil) hem idari hem adli uyuşmazlıklarda bir ön mesele olarak gündeme gelebilmektedir. Dolayısıyla proje dosyasında, riskli yapı tespit raporu, itiraz süreci ve kesinleşme şerhine ilişkin belgelerin eksiksiz bulunması gerekir.

2.2. Tahliye ve yıktırma: 7471 sonrası kolluk/kapı açma ve ilan usulü

6306 sayılı Kanun’un 5. maddesi, riskli yapı tespiti kesinleşen yapılarda maliklere tahliye ve yıktırma için süre verilmesini; süre sonunda yıkım yapılmazsa idarece resen yıkım ve tahliyeyi; engelleme hâlinde ise mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti marifetiyle yeterli tedbir alınmasını ve kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılmasını öngörür. Ayrıca, yıkım/tahliye tebligatında tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı (15 gün) tebliğ yerine geçebilmektedir (6306 sayılı Kanun, md. 5/4-5).

Uygulamada bu mekanizma doğrudan müteahhit tarafından değil, Başkanlık/İdare üzerinden işletildiğinden; müteahhidin rolü, süreci ‘belgeleyerek talep edilebilir’ hale getirmektir: kesinleşmiş riskli yapı tespiti, verilen süre yazıları, malik/kiracı listeleri, tahliye gününe ilişkin tutanaklar, kolluk talep yazısı ve yıkım tutanağı proje dosyasında bulunmalı; şantiye teslimi, enkaz kaldırma ve iş güvenliği organizasyonu idareyle koordineli yürütülmelidir.

2.3. Yıkım sonrası mülkiyet rejimi: kat mülkiyetinden paylı mülkiyete dönüş

Uygulamada sıklıkla gözden kaçan bir nokta, riskli yapının yıkımıyla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyeti rejiminin sona ermesi ve taşınmazın arsa payları oranında paylı mülkiyet şeklinde tescil edilmesidir. Tapu uygulamasında bu sonuç, ilgililerin muvafakati aranmaksızın resen terkin ve tescil işlemleriyle gerçekleşebilmektedir (TKGM, 2024/1 sayılı Genelge).

Tapu uygulamasında ‘cins değişikliği’ (yapıdan arsaya dönüş) ve kat irtifakı/kat mülkiyeti terkin işlemleri, riskli yapının yıktırılmasını izleyen safhada gündeme gelir. TKGM’nin 2024/1 sayılı Genelgesine göre, riskli yapının yıktırılmasıyla birlikte taşınmaz, tüm hak ve yükleri (ipotek, haciz, intifa vb.) arsa payları oranında devam etmek üzere arsa vasfına dönmekte; bu hak ve yükler, tevhit/ifraz/taksim gibi işlemlere engel teşkil etmemektedir. Dönüşüm işlemlerinin Başkanlık/İdare tarafından resen yapılması halinde ayrıca malik muvafakati aranmadığı kabul edilmektedir (TKGM, 2024/1 sayılı Genelge).

Bu dönüşüm, ‘salt çoğunluk’ hesabının da hangi ölçüte göre yapılacağı bakımından belirleyicidir. 6306 rejiminde çoğunluk, kişi sayısı üzerinden değil; hisseler/arsa payları üzerinden kurulmaktadır. Bu nedenle, arsa payı dağılımının gerçeği yansıtmadığı veya geçmişte hatalı belirlendiği ileri sürülen dosyalarda, sözleşme ve satış aşamasında uyuşmazlık riski artar. Müteahhitler, sözleşme imzalamadan önce tapu kayıtları üzerinden arsa payı dağılımını ve olası düzeltme davalarını araştırmalıdır.

2.4. Rezerve yapı alanı ve 6/A resen uygulama: sözleşme öncesi risk notu

7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun’un ‘rezerve yapı alanı’ tanımından ‘yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere’ ibaresini çıkararak rezerv alan belirleme yetkisinin kapsamını genişletmiştir. Bu değişiklik, yalnızca yeni yerleşim alanları değil, mevcut yerleşim alanları içinde de rezerv alan kararı alınabilmesine imkân tanımaktadır. Müteahhitler açısından bu, klasik ‘riskli yapı tespiti–malik anlaşması’ rotasından farklı olarak, idari bir alan belirleme kararının proje takvimini ve sözleşme kurgusunu doğrudan etkileyebileceği anlamına gelir (6306 sayılı Kanun, md. 2; 7471 sayılı Kanun).

Özellikle 6/A maddesindeki resen uygulama rejiminde, Başkanlıkça “uygulama yapılmasına” karar verilmesi halinde; (i) uygulama alanındaki taşınmazların Başkanlığın talebine istinaden Hazine adına tescili, (ii) tapuda satış, devir, ipotek tesisi ve terkin dâhil bütün tapu ve kadastro işlemlerinin malik muvafakati aranmaksızın yürütülmesi,........

© Hukuki Haber