Bu yazıda; “emlak komisyonculuğu ve danışmanlığı”, halk arasında bilinen adıyla “emlakçılık” faaliyetinin Türk Hukukunda serbest meslek sayılıp sayılmadığı, bu faaliyetin hangi hukuki kategoriye girdiği ve bu ayırımın özellikle 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.158/1-i bakımından nasıl bir sonuca ulaştığı, ilgili mevzuat ve güncel Yargıtay kararları ışığında uygulamaya dönük bir çerçevede ele alınacaktır.

1. TCK m.158/1-i Bakımından Emlakçılığın Dolandırıcılık Fiilinin Hukuki Niteliği

Türk Ceza Kanunu’nun 158. maddesinin 1. fıkrasının (i) bendinde, dolandırıcılık suçunun “serbest meslek sahibi kişiler tarafından, mesleklerinden dolayı kendilerine duyulan güvenin kötüye kullanılması suretiyle” işlenmesi nitelikli hal olarak düzenlenmiştir. Bu bent; uygulamada çoğunlukla avukat, doktor, mali müşavir gibi klasik serbest meslekler üzerinden ele alınmaktadır. Ne var ki tartışma yalnızca bu örneklerle sınırlı değildir. Özellikle emlakçılık gibi piyasada yaygın olan ve güven unsuruna dayalı mesleklerde şu soru önem kazanmaktadır: Emlakçılık yapan, yani emlak komisyoncusu, verdiği hizmet karşılığında ücret almak suretiyle taşınmaz alımına satımına aracılık eden kişi TCK m.158/1-i anlamında serbest meslek sahibi midir?

2. “Serbest Meslek Sahibi Kişi” Kavramının Hukuki Çerçevesi

Öncelikle kavramsal bir ayırım yapmak gerekir; Ceza Hukuku anlamında “serbest meslek sahibi kişi” ifadesi, “mesleği olan kişi” ya da “bağımsız çalışan kişi” ile eş anlamlı değildir. Burada kanun koyucunun aradığı hukuk düzeninde “serbest meslek” sayılan bir faaliyetin icra edilmesiyle, o mesleğe duyulan özel güvenin kötüye kullanılmasıdır. Başka bir ifadeyle, her bağımsız iktisadi faaliyet TCK m.158/1-i bakımından serbest meslek kapsamına girmez. Bu bentte korunan güven; genel piyasa güveni değil, serbest meslek statüsünün doğurduğu özel güvendir.

Türk Hukukunda serbest meslek kavramının en belirgin tanımı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu içerisinde yer almaktadır. Gelir Vergisi Kanunu m.65/2’de serbest meslek faaliyeti; “Sermayeden ziyade şahsi mesaiye, ilmi veya mesleki bilgiye ya da ihtisasa dayanan ve ticari niteliği olmayan işlerin, işverene bağlı olmaksızın şahsi sorumluluk altında kendi nam ve hesabına yapılmasıdır.” şeklinde tanımlanmıştır.

Bu tanımın belirleyici unsuru, “ticari niteliği olmayan” ibaresidir. Dolayısıyla, bir iş ne kadar bilgi, deneyim ve uzmanlık gerektirirse gerektirsin; hukuki rejimi itibariyle ticari faaliyet alanına yerleşmişse, sırf uzmanlık içerdiğinden bahisle serbest meslek sayılmaz.

Nitekim Yargıtay 11. Ceza Dairesi’nin 16.06.2025 tarihli, 2021/16668 E. ve 2025/7141 K. sayılı kararı; emlakçının görevinin serbest meslek olarak nitelendirilemeyeceğini belirtmiş, emlakçının dolandırıcılık fiilinin TCK m.157/1 uyarınca cezalandırılması gerektiğini, TCK m.158/1-i’de düzenlenen “nitelikli dolandırıcılık” suçunun oluşabilmesi için önce kişinin serbest meslek sahibi kişi olduğunun kabul edilmesinin zorunlu olduğunu ortaya koymuştur.

Yine benzer şekilde 11. Ceza Dairesi’nin 18.09.2025 tarihli, 2021/24912 E. ve 2025/11806 K. sayılı kararı da emlakçılık işiyle uğraşan sanığın serbest meslek sahibi kişilerden olmadığını ifade etmiş ve kapora alınmasına rağmen, taşınmazların devredilmemesi şeklindeki eylemi TCK m.157 kapsamında değerlendirmiştir.

GVK m.37/4’de “Ticari kazancın tarifi” başlığı altında; “Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden” elde edilen kazançların ticari kazanç olacağı öngörülmüştür. Yukarıda anılan Yargıtay kararlarında; GVK m.37/4’e atıf yapılmış ve gayrimenkullerin alım satım ve inşa işleriyle uğraşanların bu işlerinden doğan kazançlarının ticari kazanç sayıldığı vurgulanmıştır. Daire; bu hukuki çerçeveyi TCK m.158/1-i yorumuna taşıyarak, emlakçının serbest meslek sahibi kişilerden olmadığı sonucuna ulaşmıştır. Yargıtay’ın GVK m.65 ve m.66 ile m.37/4 arasındaki sistematik ilişkiyi kurarak sonuca varmış olması, uygulamada tereddüt oluşturmayacak şekilde emlakçılık mesleğinin hukuki statüsünü açıklığa kavuşturmuştur.

Bu kapsamda emsal Yargıtay kararları uyarınca en isabetli yaklaşım; emlakçılık faaliyeti sırasında işlenen dolandırıcılık suçunda TCK m.157’nin uygulanması, buna karşılık somut olayda hile unsurunun oluşmadığı, ancak teslim edilen mal veya yetkinin amacı dışında kullanıldığı durumlarda TCK m.155/2 kapsamında nitelikli güveni kötüye kullanma suçunun ayrıca tartışılması gündeme gelebilir. Somut olayın özelliklerine göre TCK m.158’in başka bentleri ayrıca tartışılabilir; ancak yalnızca “meslek icra ediliyor” veya “insanlar emlakçıya güveniyor” denilerek, TCK m.158/1-i’nin........

© Hukuki Haber