Giriş

İnşaat sözleşmelerinde, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin(müteahhit) eseri (bağımsız bölümleri veya yapıyı) kararlaştırılan zamanda teslim edememesi sıkça dava konusu olmaktadır. Teslimin gecikmesi halinde arsa sahibi veya alıcı, uğradığı zararların tazminini talep edebilmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda temel sorunlar; teslim tarihinin nasıl belirleneceği, yüklenicinin ne zaman temerrüde düşmüş sayılacağı, yapı kullanma izin belgesinin (iskan ruhsatı) alınmamış olmasının teslim sayılmasına engel olup olmadığı, gecikme nedeniyle istenen bedelin hukuki niteliğinin “gecikme tazminatı” mı yoksa “cezai şart” mı olduğu, gecikmeye yüklenici tarafından ileri sürülen haklı sebep veya mücbir sebep iddialarının geçerli sayılıp sayılmayacağı, eksik ya da ayıplı imalatın teslim olgusunu etkileyip etkilemeyeceği ve tazminat talebinde hangi zarar kalemlerinin (örneğin kira mahrumiyeti, değer kaybı vb.) istenebileceği gibi hususlarda toplanmaktadır. Bu makalede, Yargıtay’ın konuya ilişkin güncel içtihatları ışığında, söz konusu sorun alanları sistematik olarak incelenerek uygulamaya yönelik tespit ve ilkeler ortaya konulacaktır. Her bölümde Yargıtay kararlarına atıf yapılarak, ortaya çıkan yargısal eğilim ve ilkeler örneklerle açıklanacaktır.

Teslim Tarihinin Belirlenmesi ve Temerrüt Başlangıcı

İnşaat sözleşmelerinde yüklenicinin teslim borcunun kapsamı ve süresi genellikle sözleşme ile belirlenir. Sözleşmede işin belirli bir tarihte veya belli bir süre içinde tamamlanıp teslim edileceği kararlaştırılmışsa, öncelikle bu hüküm esas alınır. Örneğin sözleşmede inşaata belirli bir süre içinde başlanıp belirli bir süre içinde bitirileceği yazılıysa, Yargıtay teslim tarihinin, sözleşme tarihine bu sürelerin eklenmesiyle hesaplanması gerektiğini kabul etmektedir. Nitekim Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, sözleşmede “inşaata 3 ay içinde başlanıp 26 ayda bitirilmesi” yönünde hüküm bulunan bir olayda, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı için sözleşme tarihine 3 26 aylık sürenin eklenmesi suretiyle teslim tarihinin belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir. Bu tarihten sonra eserin halen teslim edilmemiş olması halinde yüklenicinin temerrüde düştüğü ve arsa sahibine karşı haksız şekilde geciktiği sonucuna varılmıştır[1]. Dolayısıyla, sözleşmede açıkça kararlaştırılan teslim süresine uyulmaması durumunda, teslim borcu muaccel hale gelir ve temerrüt durumu başlar.

Sözleşmede teslim tarihi açıkça belirlenmemişse veya süre net değilse, teslim borcunun ifası için makul bir sürenin esas alınması gerekir. Yargıtay, özellikle teslim süresinin belirlenmediği durumlarda işin niteliğine ve kapsamına göre makul bir inşa süresinin tespit edilmesini ve buna göre değerlendirme yapılmasını öngörmektedir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, somut bir teslim süresi kararlaştırılmamış olsa dahi inşaatın niteliği ve büyüklüğü dikkate alınarak makul bir süre sonunda teslim gerçekleşmemişse yüklenicinin temerrüde düşeceğini ve arsa sahibinin gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı talep edebileceğini belirtmiştir[2]. Bu yaklaşım, sözleşmede süre belirtilmemiş olsa bile, makul sürede teslim etmeyen yüklenicinin sorumluluktan kaçamayacağını ortaya koymaktadır. Teslim süresinin belirlenmesinde, inşaatın başlama izninin alındığı tarih, ruhsat tarihi gibi başlangıç noktaları ve işin normal şartlar altında ne kadar zamanda tamamlanabileceği gibi unsurlar da bilirkişi incelemeleriyle ortaya konulmaktadır.

İskan Ruhsatının Alınmaması ve Fiili Teslimin Etkileri

Bir yapının tesliminden söz edebilmek için eserin fiziksel olarak tamamlanmasının yanı sıra hukuken kullanımının da mümkün hale gelmesi gerekir. Bu kapsamda, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) inşaat projelerinde büyük önem taşır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre sözleşmede “anahtar teslimi” veya açıkça “iskan ruhsatı alınarak teslim” öngörülmüşse, yüklenicinin iskan almaksızın yaptığı fiili teslim hukuken geçerli bir teslim olarak kabul edilmez. Bu durumda bağımsız bölümler alıcıya/arsa sahibine fiziken teslim edilmiş olsa bile, teslim yükümlülüğü tam olarak ifa edilmiş sayılmadığından gecikme tazminatı talebi iskan belgesinin alındığı tarihe kadar devam edebilir[3]. Yüklenicinin iskan ruhsatını almayı üstlendiği hallerde, arsa sahibi fiilen teslim aldığı bağımsız bölümü iskan olmadan kullanmaya zorlanamayacağı gibi, sırf teslim aldığı gerekçesiyle kira mahrumiyeti tazminatından mahrum bırakılamaz. Nitekim Yargıtay’ın yerleşik kararları, iskan belgesi alınmamış bir yapının arsa sahibince kullanılmasının beklenemeyeceği yönündedir[3].

Öte yandan, uygulamada bazı durumlarda arsa sahibinin teslim edilen bağımsız bölümü fiilen kullanmaya başlaması veya üçüncü kişilere devretmesi söz konusu olabilmektedir. Bu gibi hallerde, iskan henüz alınmamış olsa bile, dürüstlük kuralı gereğince artık gecikme tazminatı talebinin o bağımsız bölüm yönünden sona erdiği kabul edilmektedir. Gerçekten de arsa sahibi teslim edilen bölümü kullanmaya başlamış (örneğin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini üstüne alarak fiilen oturmaya başlamış) ya da bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış veya kiraya vermiş ise, bu tarihten sonra ilgili bölüm için gecikme tazminatı istenmesi hukuka aykırı görülecektir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de bir kararında, fiili kullanımın mümkün hale geldiği tarihe (örneğin yapı için gerekli altyapı hizmetlerinin bağlandığı tarihe) kadar kira mahrumiyeti tazminatı hesaplanıp, bundan sonrası için talebin reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir[4]. Benzer şekilde, bağımsız bölümün tapu devrinin arsa sahibi tarafından üçüncü kişiye yapılması halinde, devrin gerçekleştiği tarihten sonra yüklenicinin gecikme tazminatı sorumluluğu o bölüm için sona ermektedir.

Gecikme Tazminatının Hukuki Niteliği ve Cezai Şarttan Farkı

Gecikme tazminatı bir müspet zarar kalemidir. İnşaat sözleşmelerinde teslimin gecikmesi halinde ödenecek bedelin niteliği, uygulamada önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Sözleşmelerde sıkça rastlanan “gecikilen her ay için X miktar kira bedeli ödenecektir” şeklindeki hükümler, ilk bakışta cezai şart gibi görünse de Yargıtay bu tür düzenlemelerin çoğu kez ifaya bağlı cezai şart olmadığını, aksine gecikme nedeniyle ödenecek tazminat niteliğinde olduğunu vurgulamaktadır. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, bir kararında sözleşmedeki aylık kira bedeli ödenmesine ilişkin hükmün aslında taraflarca kararlaştırılmış bir gecikme tazminatı olduğunu, bu nedenle eserin teslimi sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmemiş olmasının bu tazminat hakkını ortadan kaldırmayacağını açıkça ifade etmiştir[5]. Bu yaklaşım, yüklenicinin eseri teslim alırken herhangi bir çekince koymamış olmasının, kira kaybı tazminatı talebine engel teşkil etmeyeceğini ortaya koyar.

Öte yandan gerçekten bir cezai şart söz konusu ise, Borçlar Kanunu gereği (TBK m. 179/2) alacaklının ifayı kabul ederken cezai şart talebini saklı tuttuğunu karşı tarafa bildirmesi gerekir. Aksi halde cezai şart isteme hakkı düşer. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 2025 tarihli bir kararında, sözleşmedeki ilgili hükmü cezai şart olarak nitelendirerek, eserin teslimi sırasında dosyada ihtirazi kaydın bulunmaması nedeniyle cezai şart talebinin reddine karar vermiştir

© Hukuki Haber