Diğer

12 Ocak 2026

Sahip olduğunuz konut, iş yeri, arazi gibi gayrimenkullerinizi sattığınızda (elden çıkarma), satış tutarı ile alış tutarı arasında oluşan fark değer artışı kazancı olarak adlandırılır ve gelir vergisine tabi tutulur.

Örneğin Nesrin Hanım, Urla’da 2022 yılında satın aldığı konutunu 2025 Kasım’da satmıştır. Buna göre satış ile alış arasındaki farktan aşağıda belirttiğim istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır.

Elden çıkarma, sahip olunan konutun, arsanın bir ivaz yani bir şey karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulması olarak değerlendirilir.

Örneğin Mehmet Bey İstanbul Kadıköy’de sahip olduğu bir daireyi 2025 yılında Sertuğ Bey’e satarsa o zaman bu daireyi elden çıkarmış olur.

Ya da Mehmet Bey sahip olduğu bir daireyi Sertuğ Bey’e bir şirket hissesi karşılığında devrederse bu işlem de elden çıkarma sayılır.

Değer artışı kazancı uyarınca gelir vergisi ödenmesi için aşağıdaki tüm koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Bunlar

Bu şartlardan biri oluşmamış ise değer artışı kazancından söz edilmez ve dolayısıyla da gelir vergisi ödenmeyecektir.

Öncelikle edinim tarihi ile satış tarihi arasındaki süre 5 yıl içinde olmalı. 5 yılı aşarsa gelir vergisine tabi olmaz. 5 yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.

Soruda, 2025 Aralık-2021 Kasım arasındaki süre 4 yıl 1 aydır. Buna göre 5 yıllık süre şartı gerçekleşmiş oldu.

Örneğin 2 Şubat 2020’de iktisap edilen bir konut 4 Şubat 2025’te satılmış (elden çıkarılmış) ise satış ve alış arasındaki süre 5 yıl 2 gün olduğu için 5 yıllık süre aşılmış olacağından değer artışı kazancı doğmayacaktır. Yani vergi olmayacaktır.

Diğer koşul: satış tutarı ile alış tutarı arasındaki farka (TL) bakmak lazım. Bu tutar 2025 yılında elden çıkarılan gayrimenkuller için 120 bin TL’den fazla olmalıdır. Soruda, satış tutar ile alış tutarı arasındaki fark (900 bin TL-300 bin TL) 600 bin TL’dir ve bu tutar 120 bin TL’yi aştığından bu koşul da sağlanmış olmaktadır.

Diğer koşul edinme şekli bir şey karşılığında yani ivazlı olmak zorundadır. Soruda 300 bin TL’ye (satın) aldığı söylendiğinden ivazlı şekilde edinilmiş görülmektedir. Bu nedenle bu kişi, değer artışından dolayı gelir vergisini ödeyecektir.

Özetle bu vergi ye tabi olabilmeniz için;

Değer artışı kazancından dolayı gelir vergisine tabi olabilmek için gayrimenkulün ivazlı şekilde edinilmesi gerekmektedir. Miras, bağış vs gibi bir yolla edinilen gayrimenkullerin satışından dolayı elde edilen değer artışı kazancı gelir vergisine tabi değildir.

Örneğin ölen eşinden miras yoluyla kalan evi satan Simge Hanım, bu satıştan dolayı değer artışı kazancına tabi olmayacaktır.

Soruya göre miras dolayısıyla kalan konutun, 30 milyona satılmasından dolayı elde edilen kazanç gelir vergisine tabi değildir.

Normal koşullarda miras, bağış gibi ivazsız bir yolla edinilen bir gayrimenkul beş yıl içinde satılsa dahi değer artış kazancı çıkmayacaktır. Ancak Maliye, boşanma sonucunda her ne isimle olursa olsun alınan gayrimenkulü boşanma karşılığında yani bir ivaz karşılığında kabul ettiğinden bunu beş yıl içinde satma koşuluyla değer artış kazancına tabi tutmaktadır.

Hatta Ankara Defterdarlığı’nın 2025 yılında verdiği E-38418978-120[M80-2022/5-İ]-237490 sayılı özelgede “anlaşmalı boşanma kararında evlilik birliği içinde edinilmiş olan taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması sonucunda boşandığınız eşiniz …'ın tarafınıza ödenmesine hükmedilen 163.099 TL'nin karşılığı olarak adınıza tapuda 5/9/2017 tarihinde tescil edilen gayrimenkulün, tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi,” diyerek vergiye tabi tutmuştur.

Daha basit bir ifadeyle sorduğunuz sorunun cevabı; evet, gelir vergisine (değer artışı kazancı) tabi tutulacaksınız.

Gelir vergisi Kanunu mükerrer m.80 uyarınca gelir vergisine ivazlı yani bir şey karşılığında edinilen gayrimenkuller 5 yıl içinde satılır ya da birine bir şey karşılığında verilirse (elden çıkarılırsa), elden çıkarma ile iktisap (alınan) tutarı arasındaki farktan istisna düşüldükten sonra kalan bedel gelir vergisine tabi tutulur.

Buna göre edinme (iktisap) tarihi ile satış tarihi arasında geçen süre 5 yıldan fazla ise vergiye tabi tutulmamaktadır. Ancak 5 yıl içinde satış yapılsaydı o zaman değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktı.

Örneğin 2021 yılında Kadıköy'de 300 bin TL'ye ev satın alan öğretmen Erdal Bey bunu 2025 Aralık ayında 900 bin TL'ye satarsa, satış ve alış arasındaki bu fark üzerinden gelir vergisi ödemesi gerekecek ve bunu Mart 2026’da vergi dairesine beyan edip hesaplanan gelir vergisini de ödemesi gerekecektir.

Soruya göre 2010 yılında alınan bir gayrimenkul 2025’te satılmış ve alış-satış süresi 15 yıl yani 5 yıldan fazla olduğu için gelir vergisine tabi olmayacaktır.

Satış ve alış arasındaki fark, 2025 yılı için istisna tutarı olan 120 bin TL ya da altında ise beyanname vermenize gerek yoktur ve dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyeceksiniz.

Buna göre satış ve alış arasındaki fark tutarı 120 bin TL’den fazla ise değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi olacaktır.

Soruya göre, 2021 yılında 900 bin TL’ye aldığınız evi 2025 Aralık’ta 980 bin TL’ye satmışsınız. Aradaki fark 80 bin liradır (980-900) ve dolayısıyla da 120 bin TL’den fazla olmadığından beyanname vermeyip, gelir vergisi de ödemeyeceksiniz.

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu m.705 uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhit veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dâhil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınmalıdır.

Bazı durumlarda gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ya da benzer evraklarla ibraz etmeleri halinde, fiilen kullanma tarihi, tapu tescil tarihinden önce olduğu sonucuna ulaşılır.

Soruda fiilin kullanma 2017 Haziran ayından itibaren 5 yıl sonrası 2022 Haziran sonrasına tekabül edeceğinden satış tarihi de bu tarihten sonra yani 2025 Kasım ayı olması nedeniyle 5 yıllık süre aşıldığından gelir vergisine tabi olunmayacaktır.........

© T24