Öncelikle okuyucularımıza esenlik ve mutluluk içinde bir yıl dileyerek, yılın ilk yazısını emlak vergisine — daha doğru bir ifadeyle arazi ve bina vergisindeki vergi değeri soru­nuna — ayırmak istiyorum. Zira, 2025’in son günü Hazine ve Ma­liye Bakanlığı 89 seri no’lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği’ni yayımladı ve görüşümce yetkisi­ni aştı.

Hatırlanacak olursa, 2025 yılı içinde takdir komisyonları tara­fından takdir edilen arsa ve ara­zi metrekare birim değerleri, ba­zı yerlerde 2025 vergi değerinin katbekat üstüne çıkmıştı. Bu de­ğerler, bina vergi değerini de et­kilemişti.

Yapılan takdirlere kar­şı çok sayıda dava açılmış, tepki büyük olmuştu. Bunun üzerine, 04.12.2025 tarih ve 7566 sayılı Kanun ile “2025 yılında 2026 yı­lı için takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim de­ğerleri dikkate alınarak Kanunun 29 uncu maddesine göre 2026 yı­lı için hesaplanan bina ve ara­zi vergi değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin iki kat fazlası­nı geçemez.” şeklinde bir düzen­leme getirildi. Bu düzenleme ka­muoyuna “fahiş artışlar sınırlan­dı, mükellef korundu” söylemiyle sunuldu. Ancak, gerçekler farklı.

Emlak Vergisi Kanunu, ver­gi değeri bakımından şöyle bir yöntem öngör­mektedir: her dört yılda bir takdir komisyonla­rı tarafından takip eden yıla ilişkin arsa ve arazi metrekare birim değe­ri “takdir” edilir. Takdir edilen vergi değerinin ilk uygulandığı yılı ta­kip eden üç yıl boyunca, o değer ilgili yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranı­nın yarısı kadar artırılır. Yeniden değerleme oranı, Vergi Usul Ka­nunu gereğince “yeniden değer­leme yapılacak yılın Ekim ayında (Ekim ayı dahil) bir önceki yılın aynı dönemine göre üretici fi­yatları genel endeksinde meyda­na gelen ortalama fiyat artış ora­nıdır.

Yukarıdaki kuralı bir örnek üzerinden şu şekilde açıklamak mümkündür: 2021 yılında ya­pılan takdir ile, arsa metrekare birim vergi değerinin 2022 yılı için 100 TL olarak takdir edildi­ğini kabul edelim. Bu durumda, 2023–2025 döneminde ortaya çıkan tablo yan taraftaki şekil­dedir.

Tabloda görüldüğü üzere, 2025 sonunda yeniden değerleme ora­nının yarısı........

© Dünya