El capital extranjero ha ido ganando peso en los últimos años de forma constante en el sector inmobiliario español, pero no solo en lo que se refiere a la compraventa de viviendas, sino también al mercado de arrendamiento y muy especialmente al segmento residencial. El potente crecimiento de la demanda de viviendas de alquiler se ha convertido en un imán para el capital extranjero, que tradicionalmente ha estado más enfocado en nichos como el de las oficinas, retail, hoteles o logística.

Fondos internacionales que buscan oportunidades de perfil conservador se han convertido en actores de primera línea en el mercado inmobiliario, que el año pasado movilizó capital por valor de 1.600 millones de euros. La cifra es un 30% menor que la registrada el ejercicio anterior, un año en el que se cerraron algunas operaciones destacadas, pero dibuja un perfil ascendente respecto al histórico del mercado. La radiografía se cierra con una diferencia significativa entre las características del que invierte y del que alquila o vende los inmuebles para alquilar. El primero es mayoritariamente extranjero –fondos, capital privado familiar y, en menos medida, aseguradoras, socimis y promotoras– mientras que el segundo continúa siendo español.

El mapa geográfico del apetito inversor foráneo se concentra en Madrid y Barcelona, donde la demanda de alquiler ha crecido de forma destacada y muy particularmente en el residencial de lujo. El imán que el inmobiliario ejerce sobre el dinero internacional se extiende también a las operaciones de compraventa, que el año pasado batieron marcas históricas, con casi 90.000 viviendas adquiridas por extranjeros sobre un total de 583.000, lo que supone que casi un 15% de los inmuebles vendidos acabaron en manos de un comprador de nacionalidad no española.

La primera conclusión que se extrae de estas cifras es la madurez del sector inmobiliario, que ha dejado atrás los tiempos de la especulación y los excesos y ha aumentado de forma notable su nivel de profesionalización, lo que explica la creciente presencia de los grandes fondos internacionales. Pero la entrada de capital extranjero está ejerciendo también un innegable efecto distorsionador sobre la formación de los precios en el mercado, especialmente en el sector del alquiler, y desfigurando la finalidad primaria del mercado, que es responder a la necesidad social de acceso a una vivienda. Se trata de una ecuación compleja y difícil de despejar en un mercado abierto, cada vez más profesionalizado y que en España, además, sigue siendo el destino preferido de inversión también de las familias.

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