El espejismo inmobiliario en Venezuela, por Carlos Torrealba Rangel

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¿Fundamentos reales o narrativa de ventas?

En los últimos meses, el ecosistema digital venezolano (Instagram, Facebook, WhatsApp) ha sido inundado por una narrativa persistente: los precios de los inmuebles habrían tocado fondo y el único camino restante es el alza. Bajo la premisa de «compra ahora o paga más caro después», diversos actores del sector intentan instalar una matriz de opinión basada en la urgencia.

Sin embargo, mientras las redes sociales proyectan un mercado en efervescencia, los registros inmobiliarios cuentan una historia distinta. Estamos ante una desconexión peligrosa entre el valor aspiracional —lo que el vendedor sueña— y el valor de liquidación —lo que el mercado realmente convalida con liquidez—.

Al contrastar el discurso digital con los indicadores macroeconómicos y la realidad estadística, la situación emerge con una cara mucho más compleja y menos eufórica.

1. El quiebre del mecanismo de transmisión de valor

Para que un mercado inmobiliario experimente un crecimiento genuino y sostenido, requiere de pilares que hoy, en Venezuela, son inexistentes o sumamente frágiles:

Inexistencia de crédito hipotecario: en cualquier economía funcional, el crédito es el multiplicador de la demanda. Mientras en mercados de la región el crédito hipotecario representa un porcentaje significativo del PIB, en Venezuela esta cifra es prácticamente nula: nuestra cartera crediticia representa, por ejemplo, apenas el 1,28% de la colombiana.

Un mercado inmobiliario sin crédito es, en esencia, un mercado de oportunidad, no de crecimiento. Sin el apalancamiento bancario, el techo del precio no lo pone el valor del ladrillo, sino el flujo de caja disponible de un grupo cada vez más reducido de compradores locales. En realidad, más del 93% de los venezolanos está fuera del mercado inmobiliario formal y ello explica la insuficiencia de la demanda.

Sobreoferta estructural y vacancia: el fenómeno migratorio ha dejado un inventario masivo de propiedades en oferta. Es la paradoja de las luces apagadas que se observa en las ciudades del país: edificios enteros con propietarios ausentes. En este «mercado de compradores», el precio se forma por la capacidad de pago inmediata y no por la expectativa de costo de reposición del vendedor. Esta distorsión obliga a los propietarios a aceptar ofertas que, a menudo, se sitúan entre un 20% y un 30% por debajo de su precio de publicación inicial para poder concretar una venta.

Poder adquisitivo y la clase media: un mercado no puede sostener una tendencia alcista si su base social —la clase media— carece de capacidad de ahorro. En Venezuela, el estrato profesional que labora en el sector privado enfrenta una brecha insalvable: mientras el ingreso promedio de un profesional senior ronda los 700 dólares mensuales, la canasta alimentaria familiar ya supera los 645 dólares.

Esto significa que, tras cubrir apenas la alimentación básica, el excedente para servicios, salud, educación y mantenimiento es prácticamente inexistente, anulando cualquier posibilidad de ahorro para el enganche de una propiedad.

Esto significa que, tras cubrir apenas la alimentación básica, el excedente para servicios, salud, educación y mantenimiento es prácticamente inexistente, anulando cualquier posibilidad de ahorro para el enganche de una propiedad.

Sin una mejora real y sostenida del ingreso que supere el costo de la vida, cualquier subida de precios es meramente especulativa y desconectada de la capacidad de absorción del mercado interno.

2. Navegar a ciegas: el vacío de datos confiables

Uno de los mayores obstáculos para validar cualquier tesis de «recuperación» es la ausencia de estadística inmobiliaria transparente y centralizada. En Venezuela, el mercado se mueve a menudo por intuición o por lo que podríamos llamar «estadística de pasillo», lo que genera distorsiones graves:

La brecha entre el «pido» y el «cierro»: existe una distorsión masiva entre los precios de oferta que vemos en portales inmobiliarios y los precios reales de cierre en los registros inmobiliarios. Al no existir un catastro público y transparente (como un MLS nacional), el vendedor suele sobreestimar el valor de su activo basándose en expectativas irreales, mientras que el comprador carece de puntos de referencia sólidos.

Asimetría de información: aunque las cámaras inmobiliarias y algunas franquicias realizan esfuerzos valiosos por tabular sus cierres, estas representan solo una fracción del mercado total. Esta atomización de la data impide calcular con precisión indicadores clave como la tasa de capitalización o el tiempo promedio de absorción.

El riesgo de la desinformación: sin data oficial, el análisis inmobiliario corre el riesgo de convertirse en un ejercicio de recolección de rumores. Como bien se dice en el argot profesional: «dato mata relato». Sin números que respalden la tendencia, cualquier afirmación sobre un «boom» alcista carece de rigor científico.

3. Entre el optimismo comercial y la distorsión

Es natural que los comercializadores busquen dinamizar el sector, pero existe una línea delgada entre el entusiasmo comercial —a menudo basado en expectativas infundadas— y la distorsión de la realidad macroeconómica. En un contexto de sobreoferta evidente, intentar crear una falsa sensación de escasez no es solo una táctica arriesgada; es una estrategia que erosiona la credibilidad de quienes la promueven.

El marketing de «espejismos» puede generar clics, pero no sostiene el valor en el tiempo. Debemos entender que un activo inmobiliario no vale lo que el propietario aspira, ni lo que el algoritmo de Instagram sugiere; un activo vale lo que el mercado convalida con liquidez real y datos verificables.

El marketing de «espejismos» puede generar clics, pero no sostiene el valor en el tiempo. Debemos entender que un activo inmobiliario no vale lo que el propietario aspira, ni lo que el algoritmo de Instagram sugiere; un activo vale lo que el mercado convalida con liquidez real y datos verificables.

Al final del día, la transparencia es el activo más rentable. A largo plazo, la honestidad genera mejores dividendos que cualquier táctica de venta. Los profesionales inmobiliarios enfrentan una elección clara: priorizar la comisión inmediata forzando la escasez mediante matrices de opinión, o apostar por la autoridad que otorga el trabajar con datos reales, ética y confianza mutua.

*Lea también: Sin un Banco Central creíble no hay transición económica, por Leopoldo Martínez Nucete

Conclusión: cautela sobre euforia

Hablar de un boom generalizado hoy es ignorar la macroeconomía y la opacidad estadística venezolana. Antes de dejarse llevar por matrices de opinión digitales, el inversor y la familia deben mirar los fundamentos: sin crédito bancario, sin mejora del salario real y, sobre todo, sin datos transparentes, el mercado seguirá exigiendo cautela.

En este escenario, lo sensato es buscar asesoría de profesionales certificados por las cámaras inmobiliarias del país. La recuperación llegará, pero será fruto de reformas estructurales y transparencia informativa, no de publicaciones virales.

La verdadera labor del asesor hoy no es alimentar burbujas digitales, sino gestionar expectativas reales. El éxito no se mide en «likes» ni en publicaciones de urgencia, sino en cierres basados en la transparencia. En un mercado de espejismos, el dato no es solo información: es el único refugio para la confianza.

Carlos Torrealba Rangel es economista y asesor inmobiliario

TalCual no se hace responsable por las opiniones emitidas por el autor de este artículo

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