A crise da habitação em Portugal deixou de ser um fenómeno conjuntural para se tornar uma questão estrutural, enraizada em décadas de políticas descoordenadas, regulação imprevisível e uma estrutura fiscal desajustada. O aumento dos preços e a escassez de oferta não são meros reflexos da conjuntura económica recente, mas o resultado de um ecossistema de investimento e desenvolvimento imobiliário que perdeu capacidade produtiva, previsibilidade e atratividade.

Entre 2000 e 2010, o país produzia entre 75 mil e 125 mil novas unidades habitacionais por ano. Hoje, esse número ronda apenas 25 mil (segundo dados do INE). A retração começou com a crise financeira de 2008, quando o colapso dos mercados e a escalada da Euribor — que atingiu, em setembro desse ano, 5,2% — travaram o crédito bancário e expuseram a vulnerabilidade de um setor excessivamente dependente do financiamento tradicional. Os promotores viram-se forçados a operar com mais capital próprio — muitas vezes indisponível — agravado por mudanças regulatórias que impuseram novas exigências ao setor. A banca, pressionada por rácios prudenciais mais rigorosos, deixou de financiar aquisições de terrenos e passou a exigir um número mínimo de pré-vendas para conceder financiamento ao desenvolvimento imobiliário (nomeadamente aos custos de construção). A partir daí, o pipeline de novos projetos começou a secar, e o défice habitacional acumulou-se ano após ano.

A reanimação do mercado no período pós-crise, impulsionada por instrumentos de captação de investimento e pela........

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