Os números recentes são inequívocos: as medidas sobre a habitação não travaram o aumento de preços.

Persiste um problema de oferta. Não se constrói, nem se libertam imóveis. Insiste-se num persistente e errado modelo de coesão e desenvolvimento regional, agravado por más infraestruturas de transportes, que deveriam esbater a periferia. Não se tem dado também a devida atenção à falta de alternativas de investimento onde as famílias possam aplicar as suas poupanças e opções de política monetária têm deixado marcas, aliás, transversal ao contexto europeu.

Importa trazer a lume o retrato atual e ligar com medidas e ao estado do país.

Em 2025, o índice de preços da habitação aumentou 17,6% – mais 8,5 p.p. face a 2024

A avaliação bancária da habitação tem subido sistematicamente, tendo em fevereiro aumentado 17,2% e o custo mediano chegou a novo máximo histórico.

Lembremos que a prestação de um empréstimo não deve estar acima de 40% do rendimento, valor a partir do qual se considera que a família está em esforço. No último trimestre de 2023 (dados mais atualizados), chegou a 53%. Isto já não é um problema de sobrecarga orçamental, é mesmo de (in)capacidade de acesso.

Perante estes dados, há um paradoxo num tema apresentado como central na política pública da habitação. Medidas como a garantia pública para jovens tiveram um impacto social positivo ao facilitar o acesso à casa, mas, num contexto de escassez de oferta, acabam por agravar o problema: ao subsidiar a procura, pressionam ainda mais os preços em alta. Pode ser legítima a escolha, mas não se pode estranhar o aumento de preços.

Paralelamente, os processos de licenciamento continuam sem melhorias suficientes. E, mesmo que fossem resolvidos, persistiriam constrangimentos como a escassez de mão de obra e de recursos. Estimular a procura sem aumentar a oferta é um erro clássico, e paga-se.

E, claro, as dificuldades de acesso à habitação não estão distribuídas uniformemente no país. A necessidade de construção esta sempre concentrada no litoral, onde se constrói para alimentar o tecido económico, gerando ainda mais pressão para construir. E de facto, nos municípios de Lisboa e do Porto, apenas os agregados familiares com rendimento acima do percentil 90 e 80 conseguiriam adquirir uma casa mediana a preços medianos, mantendo uma prestação inferior a 40% do rendimento.

Em cima deste facto, o problema adensa-se: Lisboa continua com milhares de casas vazias (estima-se perto de 50 mil). Resolver esse tema seria obviamente mais rápido e eficaz. Entre património público e o problema que persiste em não se rever o sistema das mais-valias, muito haveria por fazer. Este último tema incentivaria no imediato a libertação de património de casos de heranças, mas é tão tabu (talvez pela voracidade fiscal) como estimular outras formas de extrair rendimento de património, como as hipotecas inversas. O “construir, construir” está longe de ser o único, ou sequer o mais rápido, a ter efeito.

Já no artigo "Aumentar a oferta na habitação não é simplesmente construir", várias propostas concretas foram apresentadas, nomeadamente em fiscalidade. Destaca-se ainda a política de transportes públicos. Esta é uma poderosa aliada da política de habitação. Ao reduzir os tempos de deslocação, altera-se o conceito de centralidade, alarga-se a área onde as pessoas procuram habitação e revê-se o que entendemos por "periferia", transformando o território.

Em vez de enfrentar o problema com seriedade, insiste-se em subsidiar a procura e em repetir o mantra fácil do “construir, construir”. Mas construir, por si só, é uma pobre política de habitação. Aumentar a oferta exige mais do que betão: exige visão, coerência e a coragem de atacar as causas estruturais do problema.

A autora escreve segundo o acordo ortográfico de 1990

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