Bilindiği üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Hakimin Müdahalesi” başlıklı 33.maddesinde;“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir.” şeklinde düzenleme mevcuttur.

Madde kapsamında konuya bakıldığında kat malikleri kurulunca alınan kararın geçersizliği istemiyle dava açılabilmesi için; öncelikle kat malikleri kurulunca alınmış bir karar bulunmalı, davayı açacak kişi ya da kişiler ana taşınmazda kat maliki olmalı, alınan karar davacı kat malikinin kendi hak ve hukukunu ilgilendirmelidir. Yine bu davanın açılabilmesi için davacı kat maliki, ilgili genel kurula katılarak oy kullanmış olmalı ya da kararın alındığı toplantıya hiç katılmamış olmalıdır (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.830). Eş söylemle davacı kat malikinin dava konusu genel kurula katılmamış olması dava açmasına engel değildir. Kat malikleri kurulunca verilen kararın iptaline ilişkin bu davada davacı, kararın yöntemine uygun alınmadığını, örneğin kat maliklerinin toplantıya yöntemince çağrılmadıklarını, toplantı ve karar yetersayısı sağlanmadan karar verildiğini ya da alınan kararın yasaya, sözleşmeye yönetim planı hükümlerine veya hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu ileri sürebilir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.831). Yine alınan kararın kendisine uygulanamayacağını, kararın dürüstlük kuralına aykırı zamansız, azınlığın haklarını hukuksal bir dayanak olmaksızın çiğnediğini düşünen kat malikleri de dava hakkına sahiptir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.831).

Bu çerçevede KMK.m.33 kapsamında kat maliklerinden her birinin tek başına dava açma hakkına sahiptir (Prof.Dr.Kemal OĞUZMAN, Eşya Hukuku, 19.Baskı, İstanbul 2016, s.679 ; Y.18.HD. 09.07.1998 T. 1998/7449 E. 1998/8666 K. ; Y.18.HD. 18.06.1998 T. 1998/6077 E. 1998/7419 K.). Bunun için diğer kat maliklerinden onay almalarına da gerek yoktur. Ve hatta ortak yerlere elatılan durumlarda kat maliklerinden her biri payı oranına göre değil, müdahale konusunun tamamı için dava açma hakkına sahiptir. Yine kat maliklerinden her biri, ana taşınmazın mimari projesinin ve buna göre yapılmış olan yapının aynen korunmasını isteme hakkına da sahiptir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.839). İşte KMK.m.33’e göre açılan bu davalarda mahkemece inceleme, yasaya ve yönetim planına ve bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre incelenir (Prof.Dr.Ahmet M.KILIÇOĞLU, Eşya Hukuku, Ankara 2021, s.298 ; Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.843). Yargıtay da iptali istenen kat malikleri kurulu kararının KMK.m.29, 30, 31 ve 32.maddelerinde öngörülen kurallara uygun olarak alınıp alınmadığının her somut olayda irdelenmesi gerektiğini (Y.18.HD. 24.05.2005 T. 2005/2688 E. 2005/5432 K.), gerekli nisap sağlanmadan alınan kararın geçersiz olduğunu (Y.18.HD. 31.10.2001 T. 2001/9313 E. 2001/9612 K.) kararlarında sıklıkla vurgulamaktadır.

Konuya yetkili ve görevli mahkeme açısında bakıldığında ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1.maddesi ile 33.madde hükmü öne çıkmaktadır. Nitekim KMK’nın Ek 1.maddesinde bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlıkların sulh mahkemelerinde çözüleceği hükme bağlanmıştır. Bu kapsama kat malikleri kurulu kararının iptali davaları da dahildir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 6.Baskı, Ankara 2015, s.833). Yine aynı yasanın 33.maddesinde kat malikleri kurul kararlarının geçersizliğine ilişkin davaların, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemelerinde açılacağı hükme bağlandığından yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Yargıtay 18.Hukuk Dairesi Onursal Başkanı Mahir Ersin GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, s.842). Yargıtay da KMK.m.33’ten kaynaklı davalarda miktar ve dava değerine bakılmaksızın ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli ve yetkili olduğu görüşündedir (YHGK. 18.03.1983 T. 1983/5-99 E. 1983/260 K. ; Y.18.HD. 22.03.2012 T. 2012/2022 E. 2012/2998 K. ; Y.18.HD. 24.03.2005 T. 2005/1745 E. 2005/2729 K. ).

Konuya kentsel dönüşüm işlemlerini konu alan kat malikleri kurul kararları yönünden bakıldığında da Yargıtay uygulamasında aynı yaklaşıma rastlanmaktadır. Zira Yargıtay 18.Hukuk Dairesi'nin 26.11.2015 tarih ve 2015/2026 Esas 2015/17243 Karar sayılı içtihadında; “…sözü edilen madde hükmü -(6306 s.yasa)- anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin sona ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üzerinde yapının halen mevcut olduğu, kat mülkiyetinin kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Yasasının 45.maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 21.01.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru........

© Hukuki Haber