A Proposta de Lei n.º 47/XVII surge como mais um episódio de uma política de habitação assente num choque fiscal que pretende estimular a oferta de habitação, no qual uma das medidas assenta na redução do IVA nas empreitadas de construção e reabilitação. A medida, apresentada como estrutural, revela, contudo, uma persistente aposta no financiamento indireto ao setor privado, em detrimento do reforço de políticas públicas capazes de, a médio e longo prazo, ampliar e qualificar o parque habitacional público. Corremos novamente o risco de repetir erros do passado: medidas de estímulo à oferta baseadas no alívio fiscal não garantem, por si só, uma redução dos preços, podendo ser absorvidas nas margens de lucro sem efeitos para a quebra dos preços.

Num momento em que as cooperativas de habitação reaparecem no debate público como possível contraponto à lógica especulativa dominante, a generalização da taxa reduzida de IVA tende a diluir a especificidade do setor (verbas 2.25 e 2.26 da Lista I anexa ao Código do IVA). O que poderia constituir um instrumento de discriminação positiva transforma-se num mecanismo indiferenciado, esvaziando o potencial próprio das cooperativas, tradicionalmente associadas à estabilidade, à lógica do terceiro setor, à contenção de preços e a valores de participação e gestão democrática.

Coloca-se, então, uma questão essencial: o que torna hoje as cooperativas de habitação verdadeiramente atrativas? Se o incentivo fiscal deixa de ser exclusivo, ou sequer relevante, resta então o núcleo duro do modelo cooperativo, ou seja, a participação ativa no processo de conceção, produção, gestão e uso do edificado, bem como a construção de comunidades mais coesas num contexto social cada vez mais fragmentado. A mais-valia das cooperativas está na participação e na construção de comunidade. Benefícios económicos iguais para todos não criam esse valor.

Apesar desse potencial, o setor parece viver numa latência permanente, sustentada por uma memória coletiva, em grande medida saudosista, de experiências passadas — como o SAAL — que continuam a inspirar o debate contemporâneo, mas cuja reinvenção exigiria uma aposta política clara e consistente por parte do governo central.

Mais do que evocar o auge das experiências cooperativas dos anos 70 e 80, importa olhar para instrumentos concretos que continuam subaproveitados, como o regime de cedência do direito de superfície. A separação entre a propriedade do solo e do edificado, com o solo a permanecer na esfera pública e a cooperativa a assumir a construção e os respetivos custos, configura uma forma virtuosa de parceria público-privada, onde o interesse coletivo não é totalmente subjugado à lógica do lucro. É aqui que reside a sua principal mais-valia, na articulação entre estabilidade social e viabilidade económica, e não em incentivos conjunturais que, por si só, não alteram a lógica de produção da habitação.

O concurso “Cooperativas 1.ª Habitação”, promovido pela Câmara Municipal de Lisboa, sustentado numa bolsa de solo municipal, demonstra que o modelo cooperativo avança quando existe uma aposta política clara. O modelo assenta na cedência de solo municipal, em regime de direito de superfície por 90 anos, renováveis, a uma cooperativa constituída preferencialmente em propriedade coletiva, responsável pelo desenvolvimento de um projeto comunitário no local. Apesar do interesse da iniciativa, quase um ano e meio após o seu lançamento, o procedimento continua sem resultados concretos no terreno.

Também noutras iniciativas promovidas pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, designadamente em Vila Nova de Gaia e Setúbal, os processos decorrem sem horizonte temporal claro ou resultados visíveis até ao momento, o que levanta interrogações quanto à sua concretização.

Sem solo público, não há cooperativas capazes de competir com uma produção imobiliária tomada pela construção de luxo e pela multiplicação do lucro

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Apesar do potencial que o regime de cedência do direito de superfície representa — ainda que sem resultados consistentes no contexto atual da “Nova Geração de Cooperativismo” —, importa reconhecer um limite objetivo à sua generalização: a disponibilidade de solo municipal. O modelo depende de uma base fundiária pública que muitos municípios simplesmente não possuem. Em vários territórios, como é o caso de Vila Nova de Gaia, reconhece-se não existir capacidade para adquirir terrenos, seja pela excessiva burocracia associada ao direito de preferência, seja porque as contrapartidas das operações urbanísticas resultam frequentemente em parcelas residuais, sem viabilidade construtiva. Sem solo público, não há cooperativas capazes de competir com uma produção imobiliária tomada pela construção de luxo e pela multiplicação do lucro.

Caso se pretenda, de facto, reanimar o setor cooperativo e, em particular, o regime de direito de superfície, é indispensável ir além da simples mobilização retórica do modelo. Torna-se imperativo blindar os acordos público-cooperativos — assentes na cedência de solo público e na promoção cooperativa — garantindo que o investimento público não regressa, a prazo, ao circuito especulativo. Reconhecer o valor das cooperativas implica diferenciá-las e protegê-las, não diluí-las num regime fiscal genérico, ou utilizar a designação “cooperativa” como selo de credibilidade ou promessa de um qualquer Sebastião.

O modelo cooperativo não pode continuar a ser anunciado sem resultados concretos, sob pena de perder a sua janela de oportunidade. Quando as expectativas não se traduzem em realizações, a credibilidade fragiliza-se, a oportunidade política esgota-se e o tema perde centralidade no debate público.

Reanimar o setor cooperativo exige decisões claras: disponibilizar solo público, avançar com a linha de crédito cooperativo (medida 6 do plano “Construir Portugal”), garantir regras estáveis e assegurar uma verdadeira diferenciação face ao mercado especulativo. Exige também reconhecer que a complexidade enfrenta-se com mais sofisticação — com projetos-piloto, avaliação, tentativa e erro e reinvenção das práticas — e não com centralismos, tecno-burocracias ou fé cega no mercado.

Sem estratégia e compromisso político continuado, qualquer medida será apenas mais um anúncio e a crise, essa, continuará estrutural.

A autora escreve segundo o acordo ortográfico de 1990

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