EXPERT INVITÉ. En ce début d’année, toutes mes pensées vont pour régler la crise du logement abordable.

Les récentes hausses des mises en chantier ne restaureront pas suffisamment l’abordabilité. J’ai l’impression que l’on en a pour au moins 10 ans avant de régler cette crise. On peut pourtant prendre des mesures pour augmenter l’offre et rendre la location et l’achat plus abordable.

Une crise de l’abordabilité du logement survient lorsqu’une proportion importante de la population n’a pas les moyens de se payer un logement convenable et adéquat, car le coût du logement devient disproportionnellement élevé par rapport au revenu des gens.

La hausse rapide du prix des maisons, l’offre limitée de logements, la forte demande et la stagnation des salaires créent cette pénurie de logements abordables.

La meilleure approche est d’augmenter la construction de tous types de logements, comme la majorité des économistes recommandent.

Le fédéral a cessé d’investir dans le logement social pendant 30 ans. Ce n’est pas surprenant que leur nombre soit nettement insuffisant. La progression des sans-abris exacerbe la situation.

La principale priorité est donc de combler ce manque de logements sociaux. Il faut mettre des cibles plus audacieuses et trouver les moyens de les atteindre. Quand on veut, on peut.

Logement d’abord, la méthode finlandaise à succès, offre un domicile fixe aux itinérants avant de trouver un emploi ou l’arrêt de l’alcool ou drogue. Offrir un logement est plus onéreux qu’un refuge, mais c’est le bon choix économique à long terme, avec les économies de toutes sortes engendrées (services sociaux, santé, police, etc.), c’est un bon investissement.

Et il faut comprendre l’extrême difficulté de se débarrasser d’une dépendance lorsque l’on n’a pas de domicile.

Le coût moyen pour construire un logement social est approximativement 450 000$. Il faut entériner des choix moins inabordables, tels que:

Catherine Fournier, mairesse de Longueuil, a convaincu le gouvernement provincial de permettre cette mesure. Un promoteur qui a le droit de construire 6 étages en vertu du zonage actuel, par exemple, pourra payer une compensation et bâtir 8 étages. Les compensations sont réinvesties dans un fonds destiné au logement communautaire.

Le fardeau économique de cette redevance s’ajoute aux droits de mutation ainsi que toutes les redevances, incluant celles visant le règlement pour une métropole mixte (le 20-20-20) et pour le transport en commun autour de nouvelles stations de réseaux structurants. Cumulativement, ces redevances ont des impacts directs non seulement sur les loyers et sur l’accès à la propriété, mais aussi sur la capacité de réaliser des projets rentables.

Il est souhaitable de permettre qu’un seul escalier pour les bâtiments jusqu’à 6 étages, de supprimer toutes les restrictions de plancher pour permettre des tours à haute densité plus grandes et plus efficaces et de permettre aux municipalités de dépasser les dispositions du code du bâtiment en matière de résilience climatique et d’efficacité énergétique.

L’APCHQ estime que des gains de 11 à 15 TWh en efficacité énergétique sont réalisables dans les logements construits avant 1980.

Le secteur de la construction est un des rares dont la productivité a décliné. Plusieurs entreprises sont de petite taille et les outils informatiques sont inadaptés. Il faut innover et prendre des mesures: préfabriqués, changement au code, etc.

Aux États-Unis, la section 1031 de leur loi de l’impôt permet aux investisseurs de différer l’imposition du gain en capital à la vente d’un bien d’investissement en réinvestissant le produit dans un autre bien de même nature. Et la SCHL devrait offrir un financement avec un taux d’intérêt plus bas pour le multirésidentiel avec des logements abordables. Il n’y a aucun coût tant que le taux appliqué est supérieur au coût d’emprunt du gouvernement.

Un promoteur se doit de présenter son projet le plus tôt possible avant qu’il soit présenté à la ville. Le projet a de meilleures chances d’être accepté et des ajustements sont plus faciles à mettre en place. Et il faut trouver des façons d’éviter qu’un faible nombre de citoyens bloquent un projet.

Comme suggérée par Laurence Vincent, présidente de Prével, fournir 20 % du prix d’achat, soit l’équivalent de la mise de fonds, somme qui devrait être remboursée au terme de 10 ans en y ajoutant la plus-value réalisée sur la propriété. Ce coup de pouce pourrait réduire les paiements mensuels d’environ 500 $ par mois pour un condo de 400 000 $, aux taux actuels. Comme ce fonds d’un milliard se recapitaliserait au fur et à mesure que les prêts seraient remboursés, il s’agirait d’un investissement à coût nul, peut-être même légèrement rentable.

C’est bien connu: un environnement d’affaire imprévisible décourage l’investissement. Les villes se doivent de réviser leur réglementation en urbanisme afin de permettre plus de projets de plein droit. Gérer les demandes par projets particuliers, comme c’est le cas à Montréal, est inefficace et lourd. En 2022, Laval a donné l’exemple avec son code de l’urbanisme, qui permet d’assurer que les constructions et les aménagements sont cohérents avec l’identité de la ville et que les projets s’intègrent au paysage urbain souhaité. Il y a depuis à une croissance élevée du nombre de mises en chantier.

Je salue leur implication et leur désir d’améliorer la situation. Mais je rêve qu’ils mettent au rancart leurs gants de boxe en entrant dans l’arène politique. Pourquoi ne pas plus se fier aux recommandations éprouvées suggérées par la majorité des économistes et autres experts?

Bonne année immobilière à tous et à toutes!

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