Yazı serimizin ilk iki bölümünde kentsel dönüşümün genel mantığının sağlanması için konunun "betonarme karkas"ı olan riskli yapı tespitini ve idari iddialara karşı başvuru yollarını detaylandırmıştık. Şimdi ise mülkiyet haklarının, hukuki dengelerin ve finansal kurguların en hassas terazide tartıldığı; tabiri caizse dananın kuyruğunun koptuğu o kritik eşikten bahsedeceğiz.

Maliki olduğunuz yapınız hakkında riskli bina raporu kesinleşti veya yaşadığınız bölge "Riskli Alan" ilan edildi diyelim. O andan itibaren imar kısıtlamaları başlayacak ve idari geri sayım saat gibi işleyecektir. Peki "komşularla bir araya geldiğimizde kararları hangi prosedürle alacağız?", "Sadece özel müteahhitlerle mi anlaşabiliriz yoksa kamu idareleriyle de masaya oturma şansımız var mı?",

"Çoğunluğun kararına karşı çıkarsam mülküm satılır mı?", "Anlaşma sağlanamazsa devlet acele kamulaştırma yapabilir mi?" neviden sorular kafanızı kurcalıyor olabilir. Sürecin tüm detaylarını adım adım incelemek ve kafanızdaki sorulara cevap bulabilmek için yazımızın devamına buyurun...

Riskli Yapı ve Riskli Alan Ayrımında Karar Zeminleri ve İmar Kısıtlamaları

Saha uygulamalarında en sık karıştırılan ve hak kayıplarına yol açan hususlardan biri, tekil "Riskli Yapı" süreçleri ile bütüncül bir bölgeyi kapsayan "Riskli Alan" uygulamalarının hukuki rejim farkıdır.

- Riskli Yapı Rejiminde süreç, doğrudan parselsel ölçekte yürür. Kat malikleri kendi aralarında toplanarak karar alır ve çoğunlukla özel sektördeki müteahhitlerle "Arsa Payı Karşılığı İnşaat" veya "Vaat Sözleşmesi" akdeder.

- Riskli Alan Rejiminde zemin yapısı, üzerindeki yapı stoku veya kamu güvenliği gerekçesiyle bir bölgenin alınacak kararla Riskli Alan ilan edilmesiyle birlikte idare, alana doğrudan müdahil olur. Bu alanlarda 2 yıla kadar (1 yıl uzatılabilir şekilde) imar ve yapılaşma hakları dondurulabilir, ruhsat ve yapı izinleri askıya alınabilir.

- İdare ile Anlaşma Modellerinde ise riskli alanlarda malikler olarak sadece özel müteahhitlerle değil Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya Yetkili Belediye gibi kamu kurumlarıyla da doğrudan dönüşüm mukavelesi yapabilirsiniz. Bu modelde idare; yapımı üstlenebileceği gibi alanı tasfiye edip hak sahiplerine başka bir alandan (rezerv alandan) konut verme veya bedelini nakden ödeme yoluna da gidebilir.

Malikler Kurulu Toplantısı ve Tebligat

Saha tecrübelerimizde en sık rastladığımız hukuki sakatlıklardan biri; bina girişinde, bahçede veya mesajlaşma gruplarında yapılan alelade görüşmelerin "Kentsel Dönüşüm Kararı" olarak kabul edilmesidir. Kat maliklerinin alacağı kararların yargı denetiminden geçebilmesi ve mahkemelerce iptal edilmemesi için mevzuatın öngördüğü toplantı usulüne harfiyen uyulmalıdır. Gündem maddeleri (müteahhit seçimi, proje detayları, paylaşım esası, teminatlar), toplantı tarihi, saati ve yapılacağı adres açıkça belirtilerek tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yapılmalıdır.

Resmi Bildirim Yolları

Güncel mevzuat düzenlemeleri; bilgilendirmenin bina kapısına asılması, muhtarlık panosunda ilana çıkarılması veya e-Devlet portalı üzerinden bildirilmesi usulünü hukuken geçerli saymaktadır.........

© Para Analiz