Análisis De los ensanches al auge de Blackstone: por qué la crisis de la vivienda siempre vuelve

Es autor del libro Capitalismo residencial. Extracción de renta y producción capitalista en la España contemporánea (1833-2023).

España se levanta por el derecho a la vivienda una vez más. La que iba a ser la legislatura de la vivienda se ha quedado en poco por el bloqueo de una derecha plurinacional y la ambivalencia de un partido que se dice socialista y obrero, pero que no acaba de aclararse sobre si se trata de un derecho social o un bien de mercado. Sus socios de Sumar tampoco han sabido apretar para que se cumplieran unas promesas electorales de vivienda social y de control de alquileres que también eran suyas. Ante el incendio político provocado por el desahucio de Maricarmen, se apresuran a presionar a su compañera de Gobierno, la ministra de Vivienda, ella misma multipropietaria, para aprobar un escudo social por decreto urgente. Y todo ello mientras tratan de abanderar una protesta que les ha pasado por encima y que acusa a todo el Gobierno progresista de complicidad con los rentistas. Quince años después del 15-M, la Puerta del Sol vuelve a acoger una gran acampada. ¿Cómo hemos llegado otra vez hasta aquí?

Si la historia se repite es, en parte, por la forma en que se reconfiguró el capitalismo residencial español tras la crisis de 2007-14. Cuando estalló la burbuja, el Estado absorbió las pérdidas del complejo inmobiliario-financiero que la infló, nacionalizando una enorme bolsa de “activos tóxicos” —bienes inmobiliarios devaluados— que engrosaron el llamado “banco malo” (la Sareb). Se podrían haber utilizado para crear un sistema de vivienda pública, muy necesario en un momento en el que los desahucios asolaban el país.

Pero en su lugar el Gobierno de Rajoy optó por revenderlos a precio de saldo. Aterrizaron los buitres: grandes fondos de inversión empezaron a comprar vivienda al por mayor, y muy pronto Blackstone se convirtió en el mayor casero del país. Con el objetivo de relanzar el mercado inmobiliario cuanto antes —y de paso, la construcción y el empleo— el Estado incentivó el negocio de los “megacaseros” con ventajas fiscales y regulaciones a medida, que beneficiaron también a una amplia franja de rentistas de clase media. Sin embargo, el resultado no ha sido tanto un relanzamiento de la construcción, que se ha mantenido relativamente anémica, como un nuevo ciclo de acumulación residencial marcado por alquileres disparados.

El nuevo bloque rentista ha pasado a exprimir al máximo este mercado cautivo de inquilinos o, en su defecto, a vaciar las ciudades para entregarlas al alquiler turístico

La principal víctima ha sido una población inquilina cada vez más numerosa. El renacimiento del mercado del alquiler desde la crisis tiene su otra cara en un retroceso de la vivienda en propiedad por primera vez desde los años cincuenta. Aquellos propietarios que fueron expulsados de sus casas durante la crisis volvieron al mercado como inquilinos. Por el camino se les fue uniendo una nueva generación de jóvenes excluida del mercado hipotecario. El nuevo bloque rentista ha pasado a exprimir al máximo este mercado cautivo de inquilinos o, en su defecto, a vaciar las ciudades para entregarlas al alquiler turístico. El desahucio de Maricarmen por el fondo Urbagestión, sacada en camilla de su piso en Retiro a sus 87 años por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, es un retrato grotesco del mercado residencial que se ha conformado desde la crisis, y que ni una Ley de Vivienda descafeinada ni un Gobierno progresista han podido reformar. 

Pero culpar al marco regulatorio de la última década no basta, porque la crisis de la vivienda –es decir, la falta de vivienda digna y asequible– no es de ayer ni es síntoma de un fallo de mercado, sino que le es inherente. Es el resultado, crónico y predecible, de un mercado inmobiliario que funciona correctamente. Entender esto requiere indagar en el significado de una palabra hoy en boca de todos, rentismo, y mirar atrás, a los sucesivos intentos de contener esa lógica.

El precio está en el suelo

A diferencia de otros bienes de consumo, la vivienda tiende a encarecerse con el tiempo. Un análisis comparado del precio de la vivienda entre 1870 y 2012 en catorce economías avanzadas revela un aumento secular en el precio real de la vivienda —es decir, ajustado a la inflación— desde al menos finales del siglo XIX. El desglose de la formación del precio indica el origen de este impulso alcista: desde 1950, el 84% del aumento del precio medio de la vivienda se debe únicamente al aumento del precio del suelo subyacente, mientras que solo el 16% restante se puede atribuir al aumento de los costes de construcción. 

Esto se debe a que el suelo, al contrario que otros insumos como el cemento o los ladrillos, no se puede reproducir ni abaratar con facilidad, porque existe en una cantidad determinada. A medida que la población crece, se urbaniza y se concentra en ciertos lugares –una tendencia general de las sociedades industriales– la demanda tiende a presionar sobre una oferta limitada de suelo disponible en las áreas urbanas, lo cual aumenta su precio. Y esto, a su vez, repercute en cualquier estructura que se edifique encima, como la vivienda, independientemente de los costes de construcción.  

La crisis de la vivienda es el resultado, crónico y predecible, de un mercado inmobiliario que funciona correctamente

Esto convierte a los bienes raíces en general, y a la vivienda en particular, en activos........

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