Comprar casa é, muitas vezes, uma decisão tomada com os olhos. Vê-se a luz, a varanda, a cozinha, a garagem, a vista, a rua, o prédio e a proximidade a escolas, transportes e serviços. Depois vêm as contas: o preço, a entrada, a simulação bancária, a prestação mensal, a pressa do vendedor, a existência de outros interessados e a vontade de não perder a oportunidade. E, quase sem se dar conta, o comprador começa a imaginar ali a sua vida.

Mas uma casa não se compra apenas com os olhos. Compra-se também com informação, cautela e prova.

A casa que se vê numa visita pode não ser exatamente a casa que existe juridicamente. Pode haver diferenças entre a realidade física, o registo predial, a matriz, a propriedade horizontal, o processo camarário, o contrato-promessa e a situação do condomínio. É nesse espaço, entre aquilo que parece evidente e aquilo que se consegue provar, que surgem muitos problemas.

Nos últimos anos, esta cautela tornou-se ainda mais importante. A simplificação urbanística introduzida pelo Decreto-Lei n.º 10/2024 reduziu algumas exigências documentais em certos atos de transmissão de imóveis. O objetivo foi simplificar procedimentos e reduzir encargos administrativos. Mas simplificar procedimentos não significa eliminar riscos.

A simplificação administrativa reduziu formalidades na escritura, mas tornou mais importante a verificação antes dela.

O facto de determinados documentos já não terem de ser apresentados da mesma forma no momento da compra e venda não significa que o imóvel esteja regular. Também não significa que o comprador deva deixar de os pedir, analisar ou compreender. Pelo contrário. Quanto menor for o controlo formal no momento final, maior deve ser a atenção antes de assinar.

Antes do sinal, do contrato-promessa e da escritura, há cinco riscos que qualquer comprador deve conhecer.

1. A casa pode não corresponder juridicamente ao que está construído

O primeiro risco está na diferença entre o que se vê e o que resulta dos documentos. O comprador visita uma casa com determinada área, garagem, terraço, arrecadação, anexo, marquise ou alterações interiores. Mas essa realidade física pode não corresponder à certidão do registo predial, à caderneta predial, ao título constitutivo da propriedade horizontal, às plantas ou ao processo existente na câmara municipal.

Pode haver áreas divergentes, obras não regularizadas, anexos que nunca foram licenciados, alterações interiores relevantes ou espaços usados para finalidade diferente daquela que resulta dos elementos oficiais.

À primeira vista, alguns destes problemas........

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