O problema da habitação tornou-se, nos últimos anos, uma questão central nos países mais desenvolvidos, levando a inesperadas intervenções de políticas públicas em sociedades liberais onde tradicionalmente, exceto para a habitação social para os mais desfavorecidos, a questão era deixada a cargo das dinâmicas do mercado.

A dificuldade no acesso à habitação pelos mais jovens, a impossibilidade de suportar os encargos dos empréstimos hipotecários pela classe média e a especulação imobiliária associada ao turismo e à financeirização do mercado de habitação, tornaram-se temas prioritários da agenda política na Europa e nos Estados Unidos.

Em dezembro de 2025, a Comissão Europeia apresentou pela primeira vez um Plano para a Habitação Acessível, sugerindo o aumento do investimento público em habitação, a redução dos custos de contexto associados à construção para habitação e sugerindo limitações ao alojamento local e à especulação imobiliária em zonas de maior pressão urbanística.

Até nos liberais Estados Unidos, em tempos de polarização política extrema, foi esta semana aprovada pelo Senado uma rara iniciativa bipartidária pela esmagadora maioria de 89-10, com 9 republicanos entre os votos contrários e anunciadas reservas à assinatura da lei por Donald Trump, visando aumentar a oferta de habitação, simplificar as barreiras burocráticas à construção, promover a produção de casas pré-fabricadas, impedir a compra de casas de família por investidores institucionais e incentivar a colocação no mercado de casas a preços acessíveis.

Neste contexto, o que se tem passado em Portugal parece ser uma corrida louca em contramão a caminho do precipício social. Todas as medidas adotadas pelo Governo em dois anos foram ineficazes no aumento da oferta de habitação e promoveram a explosão da procura, o aumento dos preços e das margens de lucro de construtoras e de imobiliárias.

A reprogramação do PRR reduziu a dotação destinada a subvenções para construção de casas a preços acessíveis e mesmo com a revisão de metas em baixa apenas foram concluídas até agora cerca de 30% das casas previstas até ao limite de junho estabelecido no PRR.

A eliminação do IMT para jovens e a garantia pública estimularam o aumento dos preços, que rapidamente superou o benefício dado aos compradores até aos 35 anos, e promoveu o endividamento adicional.

Medidas como as alterações da lei dos solos mostraram-se inócuas e a nova autorização legislativa, reduzindo para 6% o IVA na construção e para 10% o IRS no arrendamento até 2300 euros, foram já classificadas pela UTAO e por outras entidades independentes como novos estímulos à maximização de vantagens para construtores e senhorios, sem qualquer impacto na redução dos preços de venda ou de arrendamento.

Neste momento em que a incerteza adicional provocada pela guerra no Irão teve já como resultado anúncios de aumento dos custos do crédito pela banca, e em que se voltou a falar do regresso do aumento das taxas de juro pelo BCE, é espantoso que o Governo tenha escolhido como tema forte do Conselho de Ministros desta semana um conjunto de medidas paliativas sobre habitação destacando uma agilização adicional dos despejos.

Não existe qualquer limitação ao alojamento local que até foi facilitado, limitando os direitos de oposição dos condóminos, numa das primeiras medidas do Governo de Montenegro logo em 2024, ao contrário do que recomenda a Comissão Europeia e tem vindo a ser feito em cidades europeias como Paris ou Barcelona.

Os fundos de investimento imobiliário substituíram os compradores individuais nos segmentos alto e de luxo, sendo premiados com acesso a vistos Gold, estimulando o aumento de preços sem qualquer restrição. Até a nova lei americana impede os fundos de comprarem casas habitadas por famílias ou de serem proprietários de mais de 350 frações habitacionais.

Os efeitos devastadores são conhecidos de todos. Os preços de venda subiram cerca de 18% em termos homólogos, batendo todos os recordes desde que há registos, os arrendamentos estão a subir acima da inflação com crescimentos de mais de 5% anuais, enquanto o licenciamento de novas habitações voltou a diminuir no final de 2025.

Em vez de medidas administrativas e fiscais que promovam a reabilitação urbana e obriguem à colocação no mercado das centenas de milhares de prédios devolutos, o Governo acha que a solução passa por medidas de efeito a longo prazo facilitando a colocação no mercado de prédios que fazem parte de heranças indivisas e por maior facilidade nos despejos. Nada de medidas imediatas de incentivo ao aumento da oferta de habitação e de limitação da especulação imobiliária.

Pelo permanente incentivo ao aumento dos preços da habitação e pela ausência de medidas a curto prazo de promoção da oferta, em tempos de incerteza global sobre a evolução da inflação e das taxas de juro, o prémio Laranja Amarga de hoje vai para os novos paliativos para a habitação de Miguel Pinto Luz.

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