Como é o megagalpão que está sendo construído sob medida para a Shopee

O fundo TRX Real Estate (TRXF11), um dos maiores fundos imobiliários do país, está financiando a construção de um centro de distribuição sob medida para ser alugado à Shopee em Londrina, no norte do Paraná. A construtora responsável é a paranaense RET.

O empreendimento "build-to-suit" (BTS, na sigla em inglês que significa construido sob medida) ocupa um terreno de R$ 18 milhões, terá padrão construtivo AAA (triple A, o mais alto da logística) e deve ser entregue em 2027.

Anunciada em fevereiro, o investimento total de R$ 135,5 milhões. A operação prevê renda mínima garantida equivalente a 9,5% ao ano sobre o capital desembolsado durante o período de desenvolvimento, até o início do recebimento dos aluguéis.

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O galpão terá 33 mil m² de área bruta locável, e está localizado a 9 km do centro de Londrina, próximo à Rodovia PR-445. O TRXF11 captou mais de R$ 4 bilhões no ano passado para investir em expansão do seu portfólio.

Diferente dos galpões genéricos, que servem para estocar caixas, um centro de distribuição de e-commerce é como um organismo vivo dada a intensa movimentação de carga. O projeto em Londrina foi concebido para ser "cross-docking", um modelo onde a mercadoria não dorme no estoque; ela chega de um lado e sai do outro com a maior velocidade possível.

Para isso, não basta ter quatro paredes e um telhado. A TRX detalhou que o imóvel precisará ter: pé-direito mínimo de 12 metros livres (permitindo empilhamento máximo), capacidade de piso de 6 toneladas (para suportar máquinas e cargas pesadas sem trincar) e docas dos dois lados do terreno. É um lugar de alta rotatividade, que não junta estoque.

"É uma dinâmica diferente de um galpão de uma empresa industrial, por exemplo. Eles precisam de mais espaço, até por conta desse giro e pelo fluxo de carreta que tem dentro do condomínio, eles precisam de mais espaço. Tanto de vagas de área para carretas quanto de área de manobra mesmo", explica Gabriel Barbosa, gestor da TRX.

"E precisa também suportar mais peso no solo, então você tem que ter uma estrutura reforçada, você precisa de um pé direito maior, ele tem que ser maior porque circula mais gente, mais mercadoria, então você precisa de mais espaço para carreta", prossegue.

O preço: R$ 4.100 por metro quadrado. O valor supera em quase 20% o custo de um galpão comum (que gira na faixa dos R$ 3.500) e fica abaixo apenas de projetos ultra-premium como os do Mercado Livre, que já chegaram a estourar a barreira dos R$ 5.000/m² em negócios anteriores da própria TRX.

A diferença está nos detalhes como, além das áreas de manobra ampliadas para carretas, estacionamentos mais generosos para a mão de obra intensiva que opera nessas centrais.

O cronograma oficial, assinado com a Shopee, estipula a entrega das chaves para julho de 2027. Mas nos bastidores da construção civil, a aposta é em uma conclusão bem mais acelerada ainda no primeiro trimestre do ano que vem.

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