Il y a de bonnes raisons de réformer le zonage, mais la réduction du coût du logement n’est certainement pas la meilleure. Pour atteindre cet objectif, d’autres stratégies sont bien plus importantes.
Face à la crise du logement qui sévit actuellement, le zonage est souvent montré du doigt comme un obstacle important à la production de logements abordables. Des règlements d’urbanisme restrictifs limiteraient l’offre de nouveaux logements et feraient donc augmenter les prix et les loyers. Il y a du vrai dans cette critique. Une modification des pratiques est donc nécessaire. Toutefois, il faut placer la question du zonage dans son contexte historique et politico-économique et la traiter avec discernement.
La recherche sur l’histoire et l’évolution du zonage, à laquelle je contribue depuis mes études doctorales ainsi qu’à titre de professeur titulaire à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal, montre bien qu’en Amérique du Nord, le zonage a servi dès ses origines à protéger les quartiers de classe moyenne et supérieure et à en exclure les ménages pauvres ou appartenant à des minorités raciales et ethniques. Il a été adopté avec le soutien actif des promoteurs immobiliers, voire à leur demande, car il protège les valeurs foncières. Mais le zonage a en réalité diverses fonctions.
Adopté en vertu du pouvoir de police, qui permet à l’État d’imposer des contraintes sans compensation si elles favorisent la santé, la sécurité et le bien-être de la population, le zonage peut servir divers objectifs, outre celui de protéger le capital financier et social des propriétaires : éloigner les sources de nuisance et de danger des quartiers résidentiels, planifier les infrastructures publiques selon les besoins des différentes zones à urbaniser, façonner des milieux de vie........