Tapu harcına esas değerin düşük gösterilmesinin yaratacağı çok önemli riskler |
Diğer
Konuk Yazar
04 Aralık 2025
Malumunuz, taşınmaz devirleri tapu harcına tabi olup bu harç alıcıdan ve satıcıdan yüzde 2’şer olmak üzere toplam yüzde 4 oranında alınmaktadır.
Harca esas değer ise Harçlar Kanunu’nda “gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeri” olarak belirlenmiştir. Yani harca esas değer taşınmazın gerçek alım-satım değeridir. Ancak bu değer taşınmazın emlak vergisi değerinden az olamaz.
Her ne kadar içinde bulunduğumuz yıl takdir komisyonları emlak vergisi değerlerini epeyce abartarak belirlese ve bu değerler mükelleflerce dava konusu yapılsa da genelde emlak vergisi değerlerinin taşınmazın gerçek alım-satım değerlerinden oldukça düşük olduğu bilinen bir gerçektir. Bu durum, toplamda yüzde 4 gibi kanaatimizce çok yüksek harç tutarından tasarruf etmek için, tarafları gerçek alım-satım değerini beyan etmekten caydırıp emlak vergisi değeri üzerinden harç ödemeye yönlendirmektedir. Bu satışın satıcının ticari kazancına dahil olması veya taşınmazın beş yıllık iktisap süresini doldurmadığı için değer artış kazancına tabi olması durumları da beyanın gerçek değere göre yapılmamasında etken olmaktadır. Çünkü genelde harç dışındaki vergisel beyanlar da gösterilen harca esas değere göre yapılmaktadır.
Tabii bu durum, getirebileceği harç, gelir veya kurumlar vergisi, KDV, özel usulsüzlük cezası, vergi ziyaı cezası gibi vergisel risklerin yanı sıra tarafları bazı hukuki yönlerden de önemli riskler altına sokabilmektedir. Bunlar bir yana alıcıların harca esas gösterilen değer ile gerçek değer arasındaki farkı bavul dolusu nakit para ile ödeme sıkıntısına girmeleri, satıcıların elden aldıkları bu nakitleri resmi makamlardan nasıl gizleyeceklerini bilememeleri gibi fiili sıkıntılara da yol açmaktadır. Bu fiili sıkıntı bir yana, tapu harcına esas değerin fiili alım-satım değerine göre düşük gösterilmesinin yaratabileceği riskler bu yazımızın konusunu teşkil etmektedir.
Bilinmelidir ki Hazine ve Maliye Bakanlığı, tapu idareleri vb. kurumlar yapay zekâ ile beslenen MEVA (Mekansal Veri Analizi Sistemi) ile tapuda gösterilen değerleri sorgulamakta ve kendi analizlerine göre belirlediği rayiç değerlere göre önemli farklar hakkında alıcı ve satıcılardan izahat isteyebilmektedir. Durumun izahatten öteye geçip vergi incelemesine konu olması halinde, alıcının işlem tarihinden önceki nakit sağlayıcı tasarrufları (kendileri veya yakınlarının banka hesaplarından veya yatırım hesaplarından nakit çekişleri), satıcının işlem tarihinden sonraki tasarrufları (bankaya veya yatırım hesaplarına kendileri veya yakınları adına nakit yatırma), alım için banka kredisi temin edilip edilmediği gibi verilerle cezalı tarhiyata maruz kalınması olasıdır.
Bu kapsamdaki riskleri aşağıdaki gibi özetleyebiliriz:
1. Tapu harcı riski: Belirttiğimiz üzere, harca esas değer fiili alım satım değeri olmakla beraber bu değer emlak vergisi değerinin altında olamaz. Eğer gerçek değer, gösterilen harca esas değerin üzerinde ise ve bu durum idarece tespit edilirse fark üzerinden hesaplanan harç yüzde 25 oranındaki vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tarh edilir. Halen görüşülmekte olan torba yasa teklifinde bu cezanın 0 e çıkarılması planlanmaktadır.
2. Gelir/ kurumlar/KDV/özel usulsüzlük cezası riski: Satışa konu taşınmaz eğer ticari mal varlığına dahilse, bu satıştan elde edilen kazanç ticari kazanç/kurum kazancına dahil edilir ve gelir veya kurumlar vergisine tabidir. Gerçek değerin fatura edilmemesi durumunda aradaki fark üzerinden gelir/kurumlar/KDV tarhiyatı yapılabilir. Ayrıca kurumlarda aradaki farkın ortaklar tarafından şirketten çekildiği ileri sürülerek ayrıca kar dağıtım stopajı ve temettü gelir vergisi tarhiyatına konu edilmesi söz konusudur. Bu tarhiyatlar üzerinden ayrıca yüzde 100 oranında vergi ziyaı cezası kesilir. Ayrıca faturanın düşük bedelle kesilmesi söz konusu olduğundan fark tutarın yüzde 10 oranında özel usulsüzlük cezasına konu edilmesi de mümkündür.
Bunun dışında her ne kadar tüccarların alım-satım işlemlerinin banka vb. kurumlar üzerinden tahsil edilmesi/ödenmesi zorunluluğu varsa ve bu zorunluluğa nihai tüketiciler de dahil olsa da 459 no.lu VUK Genel Tebliği ile tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirilen işlemler karşılığında yapılan tahsilat ve ödemelerin bu zorunluluk dışında bırakılması, bu zorunluluğa uyulmamasından doğan yüzde 10 oranındaki özel usulsüzlük cezası riskini bertaraf etmektedir.
Tabii ayrıca bir de tapuda düşük bedelle alım yapan tarafın bu taşınmazı beş yıl geçmeden satması halinde gelir vergisine konu kazanç çıkacağından, alım bedelinin tapuda gerçek bedelin altında olması hali sorun yaratmaktadır. Bu gibi durumlarda taşınmazı tapuda düşük bedel göstererek alıp beş yıl geçmeden satan taraf gerçek maliyetini kanıtlama konusunda çaresiz kalabilmektedir. Zira çoğu zaman tapu harcına esas değer ile gerçek değer arasındaki fark açıktan yani nakit olarak ödenmekte, satıcıya banka yoluyla ödeme yapılmadığından gerçek bedel........