Guerra e Euribor: porque pode fazer sentido fixar agora a taxa do crédito habitação |
Por Bernardino Machado, CEO na Xfin
A escalada do conflito no Médio Oriente já começou a refletir-se nos mercados financeiros e nas expectativas sobre a evolução das taxas de juro. Sempre que a instabilidade geopolítica pressiona os preços da energia, a inflação tende a subir e a margem para descidas das taxas reduz-se. Para quem tem crédito habitação, a consequência pode chegar rapidamente: prestações mais altas! E para quem pretende adquirir um imóvel: menor capacidade de financiamento.
O mecanismo económico é relativamente claro. Quando um conflito ocorre numa região energeticamente sensível, os mercados reagem de imediato através da subida do preço da energia. O petróleo e o gás tornam-se mais caros, pressionando a inflação e alterando as expectativas sobre a política monetária.
É precisamente o que está a acontecer neste momento. A escalada do conflito no Médio Oriente já se reflete no preço do crude, que voltou a ultrapassar os 100 dólares por barril, níveis semelhantes aos registados em 2022. O fecho do estreito de Ormuz, juntamente com os ataques a infraestruturas energéticas, incluindo refinarias, agravam ainda mais a instabilidade no mercado.
Este contexto tem uma consequência direta: a inflação ganha nova pressão e o Banco Central Europeu vê reduzida a margem para continuar a baixar taxas de juro. Os mercados financeiros começaram já a refletir essa realidade, com as overnight swaps a anteciparem um cenário de taxas mais elevadas durante mais tempo.
A ideia de que a estabilidade das taxas estava praticamente garantida pode revelar-se, por isso, excessivamente otimista.
Para o crédito habitação, o impacto é praticamente inevitável. O primeiro efeito surge através da subida das taxas de juro. Num sistema financeiro em que a maioria dos contratos está indexada à Euribor, qualquer alteração nas expectativas de mercado acaba por refletir-se rapidamente nas prestações das famílias.
Mas existe um segundo efeito, muitas vezes menos visível, e que pode ser ainda mais relevante. Quando as taxas de juro sobem, a capacidade de endividamento das famílias diminui. Um agregado que, num cenário de juros mais baixos, poderia financiar a compra de um imóvel de 300 mil euros pode passar a ter acesso apenas a financiamento para cerca de 270 mil no caso da Euribor subir 1% e 240 mil se subir 2%.
O problema é que o mercado imobiliário não reage necessariamente da mesma forma. Em Portugal, os preços das casas continuam a ser sustentados por fatores como a falta de oferta, a procura internacional e as compras a pronto pagamento. Isso significa que os valores dos imóveis não descem na mesma proporção em que a capacidade de financiamento das famílias diminui. O resultado é um mercado cada vez mais exigente: as casas mantêm preços elevados, mas menos famílias conseguem suportar o crédito necessário para as adquirir.
Este contexto ajuda também a explicar porque algumas das medidas criadas recentemente para facilitar o acesso à habitação têm impacto limitado na realidade do mercado. A garantia pública destinada a jovens compradores pode reduzir a necessidade de capitais próprios, mas não altera o critério fundamental de análise de risco para a concessão de crédito: a taxa de esforço. Mesmo quando o financiamento cobre uma percentagem maior do valor do imóvel, a prestação continua a ser avaliada da mesma forma. Se as taxas sobem e a prestação aumenta, o limite de endividamento das famílias reduz-se inevitavelmente.
Perante este cenário, a gestão do risco torna-se uma questão central para quem tem crédito habitação.
Num contexto de elevada incerteza económica e geopolítica, pode fazer sentido avaliar desde já a possibilidade de fixar a taxa de juro, total ou parcialmente, antes de março, antecipando um eventual agravamento das taxas nos próximos meses.
Quem tem crédito com taxa variável, ou quem está prestes a passar de um período de taxa fixa para taxa variável (taxa mista), deve ponderar renegociar o contrato e garantir um período de taxa fixa de dois a três anos.
A lógica é simples. Em ciclos de instabilidade económica, as taxas de juro tendem a subir rapidamente, mas descem de forma muito mais lenta. A subida pode ser abrupta, enquanto a descida tende a ser mais contida e prolongada no tempo. Fixar a taxa durante dois ou três anos permite, por isso, proteger a prestação da casa durante a fase mais volátil do ciclo e atravessar este período com maior previsibilidade financeira.
Naturalmente, nenhuma solução elimina totalmente o risco associado a um crédito habitação. Trata-se de um compromisso de longo prazo, dependente de fatores económicos que vão muito além da realidade individual de cada família.
Mas há uma diferença importante entre assumir risco e fazê-lo sem proteção. Num mundo financeiramente interligado, os conflitos internacionais deixam rapidamente de ser apenas um tema de política externa. Mais cedo ou mais tarde acabam por refletir-se na economia real e, muitas vezes, na prestação da casa.