Un texte de Pierre-Alain St-Laurent, courtier hypothécaire, Planiprêt – Cabinet en courtage hypothécaire

LES IDÉES DES AFFAIRES. Pour beaucoup de ménages québécois, le statut de premier acheteur semble être valable une seule fois dans une vie. Pourtant, la réalité est beaucoup plus nuancée.

En fait, il est tout à fait possible de redevenir premier acheteur et donc de bénéficier à nouveau des avantages financiers. Une information encore trop peu connue, même chez des acheteurs expérimentés.

Dans ma pratique de courtier hypothécaire, je rencontre souvent des clients qui ignorent ces règles mal comprises, mais aussi insuffisamment communiquées par l’ARC et les institutions financières. Voici quelques situations qui vous permettront de redevenir un premier acheteur.

Après quatre ans sans propriété

La règle générale est relativement simple: une personne qui n’a pas été propriétaire d’une habitation admissible pendant une période d’au moins quatre ans est considérée comme premier acheteur aux fins de plusieurs programmes gouvernementaux et hypothécaires.

Ce retour au statut de primo-accédant ouvre la porte à des avantages concrets, particulièrement pertinents dans un contexte où l’accessibilité à la propriété demeure un enjeu central.

Ce client pourra utiliser ses REER et RAPer jusqu’à 60 000$ lors de son achat. Et ce même client pourra financer son hypothèque sur 30 ans et ce, même s’il fait l’achat en utilisant moins de 20% de mise de fonds.

Lorsqu’un couple se sépare et que l’un des conjoints cesse d’être propriétaire, il n’est pas nécessaire d’attendre quatre ans complets pour redevenir premier acheteur.

Dans cette situation, un délai minimal de 90 jours sans être propriétaire peut suffire, à condition que la personne ne détienne plus aucun droit de propriété sur une résidence admissible et a cessé d’habiter avec son ex-conjoint.

Attention, ce délai de 90 jours est critique et peut vous coûter cher. On voit souvent des ex-conjoints qui veulent acheter une nouvelle propriété pour déménager directement de leur ancienne maison conjugale, vers une nouvelle maison.

Dans ce cas de figure, le délai de 90 jours n’étant pas respecté, l’acheteur ne serait pas considéré comme un primo-accédant. Eh oui, il faut maintenant prévoir avec attention l’échec de notre mariage ou de notre union.

Ce mécanisme, ou ce contournement a été mis en place pour refléter une réalité économique simple: après une rupture, une personne se retrouve souvent dans une situation financière comparable à celle d’un premier achat, même si elle a déjà été propriétaire auparavant.

Tel que mentionné plus tôt, le Régime d’accession à la propriété (RAP) demeure l’un des outils les plus puissants pour faciliter l’achat d’une première propriété. Il comporte toutefois une règle clé souvent mal comprise : pour RAPer à nouveau, le RAP précédent doit avoir été entièrement remboursé, et ce, depuis le 31 décembre de l’année précédent le RAP.

Une fois cette condition respectée, le droit de RAPer se réactive. Un acheteur redevenu admissible aux avantages du premier acheteur peut alors retirer de nouveau jusqu’au montant maximal permis, 60 000$ comme lors d’un premier achat.

Financer sur 30 ans, même avec une hypothèque assurée

Depuis les changements réglementaires récents, les premiers acheteurs admissibles peuvent profiter d’un amortissement pouvant aller jusqu’à 30 ans, y compris dans le cadre d’un prêt hypothécaire assuré.

Cet élément est loin d’être anodin. Un amortissement plus long permet de réduire les paiements mensuels, d’améliorer l’accessibilité et de préserver une marge de manœuvre budgétaire, particulièrement utile lors d’un retour sur le marché immobilier ou après une transition de vie.

Cependant, il faut se rappeler que cet avantage a un prix. Étendre nos versements hypothécaires sur 30 ans nous fera payer beaucoup plus cher en intérêts au cours de notre parcours hypothécaire. Ceci dit, l’aventure d’une hypothèque peut être longue; il y aura possibilité de rattraper!

Qu’en est-il du CELIAPP?

Le CELIAPP est une bête un peu spéciale, car ces règles d’éligibilité diffèrent. Si on possède un CELIAPP, il n’y a pas tellement de règle pour son utilisation lors d’un achat immobilier. Mais il existe des règles similaires au RAP pour l’ouverture du compte d’épargne.

Ainsi, pour être éligible à ouvrir un CELIAPP, l’épargnant ou le futur acheteur ne devra pas avoir habité une propriété dont il est propriétaire depuis plus de 4 ans. On a vu cette règle il y a deux paragraphes.

Cependant, la règle en lien avec la séparation ne s’applique pas pour le CELIAPP. Un acheteur pourrait donc être éligible à RAPper à nouveau, mais ne pas être éligible à ouvrir un CELIAPP.

Les programmes municipaux

Au-delà des programmes fédéraux et des règles hypothécaires, plusieurs municipalités offrent leurs propres mesures d’aide à l’accession à la propriété. Ces programmes locaux fonctionnent selon des critères distincts, avec leurs propres définitions du premier acheteur, leurs plafonds de prix et leurs avantages spécifiques. Il est important de s’informer auprès de ceux-ci, si vous pensez être éligible.

Stratégie et moment propice

Redevenir premier acheteur ne se fait pas automatiquement. Le moment de la vente, l’état matrimonial, le remboursement du RAP et l’admissibilité aux programmes municipaux doivent être coordonnés avec précision.

Un mauvais moment peut faire perdre l’accès à certains avantages, parfois de façon irréversible. À l’inverse, une planification rigoureuse peut transformer un projet perçu comme difficile en opportunité réaliste. Le parcours immobilier n’est plus linéaire. Séparations, retours à la location, changements de trajectoire professionnelle ou choix de vie font désormais partie de la réalité de nombreux ménages.

Redevenir premier acheteur peut être une occasion en or, mais encore faut-il savoir que la possibilité existe!

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