Le secret du marché hypothécaire canadien |
EXPERT INVITÉ. Le marché hypothécaire canadien aime se présenter comme un univers hautement concurrentiel. En réalité, derrière la diversité des marques, des taux et des promesses, une partie importante du financement repose souvent sur les mêmes sources de capitaux.
C’est là que le discours sur la concurrence devient trompeur. Plusieurs prêteurs donnent l’impression d’exister dans des mondes distincts, alors qu’ils utilisent fréquemment les mêmes mécanismes de refinancement, les mêmes canaux de liquidité et, au fond, la même logique financière.
Dans l’industrie, on appelle cela du white labeling financier.
L’image est simple. Comme dans l’alimentation, où différents produits peuvent sortir de la même usine avant d’être vendus sous des marques différentes, plusieurs hypothèques canadiennes reposent indirectement sur les mêmes programmes de titrisation et les mêmes marchés obligataires. Le consommateur croit comparer des prêteurs. Les marchés, eux, savent très bien que l’argent circule souvent par les mêmes tuyaux.
Et c’est précisément là que le malaise commence.
Ce n’est pas illégal. Ce n’est pas scandaleux non plus. Mais il faut cesser de faire comme si cette structure n’avait aucune importance. Quand une industrie vend la diversité de ses façades alors qu’elle partage une grande partie de ses fondations, elle mérite qu’on la regarde autrement.
Pendant des années, ce système a pu fonctionner sans trop de questions parce que tout allait bien. Les taux étaient bas. Les volumes étaient élevés. La liquidité circulait facilement. Le marché pouvait alors entretenir l’illusion d’une concurrence pleine et entière.
Mais cette époque est en train de se refermer.
Aujourd’hui,........