L’abordabilité de demain se construit aujourd’hui |
L’offre en logements abordables s’effrite. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) le confirme dans son plus récent rapport sur l’offre de logements : malgré un nombre record de mises en chantier de logements locatifs à Montréal en 2025, l’abordabilité à long terme demeure sous pression. Construire plus est essentiel, mais ce n’est pas suffisant.
Rétablir l’abordabilité va au-delà du volume, car un logement abordable, dans sa plus simple expression, c’est un logement qui répond aux besoins d’un ménage et qui correspond à sa capacité de payer. Il est évident que la capacité de payer d’une grande proportion de citoyens a été dépassée. Ce que nous vivons, c’est une crise de l’abordabilité, bien plus qu’une crise de l’offre.
Parallèlement, c’est au printemps que la majorité des propriétaires transmettent les avis d’augmentation de loyer pour les baux de juillet. C’est un des moments où la crise d’abordabilité se fait sentir. Même comme organisme paramunicipal sans but lucratif, la Société d’habitation et de développement de Montréal (SHDM) doit composer avec les mêmes impératifs que tout propriétaire : hausse des coûts de matériaux, des taxes, des assurances, des travaux d’entretien. Nous devons donc, nous aussi, augmenter nos loyers. Cependant, notre modèle d’affaires unique est un levier structurant pour protéger et développer l’abordabilité des logements à Montréal, pour longtemps.
Il y a un effet d’intérêt composé dans les loyers. Après plusieurs années, l’écart qui se creuse entre le marché privé et les logements hors marché peut atteindre plusieurs centaines de dollars par mois. Notre expérience dans le marché locatif hors marché avec plus de 5200 logements abordables nous permet de bien l’illustrer. En 2018, le loyer moyen de nos logements était de 640 $. En 2025, il est de 803 $. Sur la même période, le loyer moyen du marché privé, selon la SCHL, est passé de 795 $ à 1272 $.
L’abordabilité se maintient également dans la gestion d’un parc de logements : entretien des immeubles, priorisation des travaux, contrôle des hausses de loyer, etc. À la SHDM, nous gardons l’abordabilité au cœur de toutes nos décisions, puisque c’est dans notre mission. Chaque année, nous décidons par exemple de plafonner et de renoncer à des augmentations de loyers : c’est une partie importante de notre contribution sociale.
Derrière ces chiffres, il y a aussi des décisions que nous devons prendre bien avant la livraison d’un logement.
L’abordabilité se pense dès le début d’un projet, par le montage financier, le choix des partenaires et la capacité d’aller chercher des subventions et du financement adapté. La force de la SHDM, en tant que bras immobilier de la Ville de Montréal, c’est de pouvoir s’appuyer sur la valeur de son parc immobilier de près de 1,4 milliard de dollars, sur l’expertise de son équipe ainsi que sur ses relations privilégiées avec les partenaires de l’écosystème.
L’abordabilité se construit grâce à des investissements, qu’ils soient publics ou privés. Elle se construit aussi dans la durée et par des décisions qui mettent les locataires au centre des préoccupations, tout en assurant la viabilité de l’organisation. Un logement construit aujourd’hui sera proposé à un loyer proche du marché, mais détenu hors marché, il deviendra abordable avec le temps.
C’est ce qui permet de garder une mixité sociale dans les quartiers de Montréal, accueillant une diversité de clientèles, allant des personnes vulnérables aux familles à revenu moyen, en passant par les personnes aînées. C’est en posant les bonnes conditions aujourd’hui qu’on crée l’abordabilité de demain.
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