Immobilier ou Bourse, le choix qui divise |
« Est-il plus payant d’investir en Bourse ou devrais-je acheter un bien immobilier ? » Cette question soumise par un lecteur ayant pour la première fois dégagé des surplus de son entreprise vers sa société de portefeuille illustre bien le dilemme auquel font face de nombreux investisseurs. Mais en matière de finances personnelles, la vérité est souvent nuancée.
Caractérisée par un ensemble de facteurs individuels — les fameux « ça dépend » —, la stratégie à retenir variera d’une situation à l’autre. Et ce n’est peut-être pas uniquement une comparaison de rentabilité qui vous permettra de trancher.
Tout comme on ne peut pas comparer le rendement de deux indices boursiers différents, la rentabilité de l’investissement immobilier variera selon le type de bien acheté. Un duplex ou un triplex n’offrent pas le même potentiel de rentabilité qu’un immeuble de 25 portes, tout comme la mise en location d’un chalet n’exige pas le même type d’engagement qu’une mise à location à long terme.
Il faut d’ailleurs distinguer l’immobilier comme projet d’entreprise de l’immobilier résidentiel, plus accessible aux investisseurs novices. Pour les ménages qui en sont à leur premier projet, la seconde option est souvent la plus abordable compte tenu des liquidités disponibles. Malheureusement, toutefois, l’immobilier résidentiel locatif est souvent plus difficile à rentabiliser. Une analyse de faisabilité doit donc être réalisée afin de confirmer que le flux monétaire nécessaire ne deviendra pas un problème ni ne nuira à la planification financière personnelle dans son ensemble.
Sur un horizon à très long terme, l’investissement immobilier augmentera probablement de façon importante la valeur nette du propriétaire. Mais, contrairement à un investissement en Bourse, il ne s’agit pas d’un revenu passif. Nombreux sont d’ailleurs ceux qui font l’erreur de ne pas considérer dans leurs calculs les ressources et le temps que l’immobilier nécessite.
Comparer des pommes et des pommes
Une autre erreur fréquente consiste à considérer uniquement l’augmentation de la valeur de l’immeuble ou le revenu locatif brut qu’on en tirera. Le rendement réel de l’immobilier consiste en une combinaison de plusieurs facteurs : c’est l’ensemble des flux financiers générés au fil du temps qui en déterminera la rentabilité.
Pour comparer correctement le rendement de l’immobilier et celui des marchés financiers, il est donc essentiel de calculer le premier en incluant le revenu locatif net, l’appréciation de la valeur et le remboursement du capital. Le calcul du rendement boursier doit quant à lui inclure les rendements annualisés — idéalement le taux de rendement interne — ainsi que tous les coûts administratifs et de gestion.
Historiquement, malgré de grandes périodes de volatilité, le rendement annualisé de l’indice boursier américain S&P 500 oscille autour de 10 %. Et contrairement à une croyance répandue, plusieurs analyses canadiennes récentes indiquent que les actions ont souvent rivalisé avec l’immobilier résidentiel, et l’ont parfois surpassé, sur le plan du rendement total.
Une étude publiée en 2024 par Mawer Investment Management montre que sur un horizon d’environ 50 ans, les marchés boursiers ont globalement généré un rendement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel canadien. D’autres analyses, notamment de la RBC et de BMO, arrivent à des conclusions semblables. Ainsi, malgré certaines périodes d’appréciation spectaculaire du marché immobilier, les actions canadiennes ont souvent offert une croissance comparable, voire supérieure, à long terme.
Si l’immobilier donne souvent l’impression d’être plus rentable, c’est parce que son prix n’est pas observable quotidiennement comme le sont les prix des actions, ce qui procure un sentiment de stabilité supérieur à celui associé à la Bourse.
À long terme, les prix des propriétés au Canada ont augmenté d’environ 4 % à 5 % par année. Et si l’on considère le revenu locatif, plusieurs analyses estiment que le rendement total de l’immobilier résidentiel se situe généralement entre 6 % et 8 % par an — un résultat comparable à celui d’un portefeuille équilibré bien diversifié. Il est ainsi possible de penser que l’investissement immobilier et l’investissement en Bourse offrent des rendements similaires.
Des critères à considérer
Le choix entre ces deux options commande donc d’autres interrogations. Puisque l’immobilier est souvent plus rentable lorsqu’il utilise l’effet de levier, la capacité d’emprunt devient un élément crucial dans ce choix. D’autant qu’une capacité d’emprunt supérieure permet une résistance accrue aux fluctuations de revenus et aux imprévus — on peut penser à des travaux non planifiés ou à des logements temporairement vacants.
Le temps que l’on peut consacrer à l’investissement influencera également la décision finale. Investir en Bourse peut se faire assez facilement, alors qu’en immobilier, il ne faut pas sous-estimer la charge que représente la gestion des locataires et de l’état de la propriété.
La tolérance personnelle au risque doit aussi être considérée. L’immobilier pourrait davantage convenir à quelqu’un qui cherche un revenu stable et qui désire détenir un bien « tangible ». L’investissement boursier, quant à lui, est mieux adapté aux personnes souhaitant une croissance de leur capital et la diversification de leur patrimoine, car, contrairement à un portefeuille boursier diversifié, un investissement immobilier concentre souvent le patrimoine dans un seul actif.
L’idéal serait de ne pas avoir à choisir entre les deux méthodes, puisqu’elles peuvent parfaitement coexister dans un plan financier.
Au fond, la question n’est peut-être pas de savoir si c’est la Bourse ou l’immobilier qui est le plus payant, mais plutôt laquelle de ces options correspond le mieux à votre situation, à votre tolérance au risque et au temps dont vous disposez. Certains aiment posséder de la brique ; d’autres préfèrent détenir des entreprises par l’entremise des marchés financiers. Dans les deux cas, la discipline et la patience représentent la clé du succès pour augmenter le potentiel de gain.
Ce texte fait partie de notre section Opinion, qui favorise une pluralité des voix et des idées. Il s’agit d’une chronique et, à ce titre, elle reflète les valeurs et la position de son auteur et pas nécessairement celles du Devoir.