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Pourquoi le prix du m² à Paris monte au ciel (et pourrait bientôt...

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07.05.2019

Près de 10 000 euros pour un petit carré d'un mètre de côté. C'est le prix de l'immobilier résidentiel dans la capitale. Le quadruple d'il y a 20 ans. C'est cher. Pas encore comme à Londres, mais presque. Très cher pour les familles qui voudraient s'installer ou s'agrandir. Trop cher pour les jeunes actifs qui travaillent dans Paris. Mais pourquoi donc ? Le manque de nouvelles constructions ? Les acquisitions de richissimes citoyens d'Amérique et du Golfe arabique ? Et, tout compte fait, est-ce un prix bien raisonnable et durable ?

Si vous souhaitez acquérir un appartement à Paris, il vous faut lister vos préférences (quartier, surface, étage, ascenseur, proximité du métro, niveau des établissements scolaires, etc.) et surtout être prêt à en rabattre. Eh oui, votre budget n'est pas extensible. Il est contraint par votre apport personnel et la mensualité de remboursement du prêt supportable par vous et acceptable par votre banquier. Il faudra donc arbitrer, en particulier entre surface et lieu. L'écart de prix moyen du m2 dans l'ancien est près de un à deux entre le VIᵉ et le XIXᵉ arrondissement. De nouveau un écart de un à deux entre Paris intra muros et les communes de la petite couronne.

Que les habitants de métropoles d'autres régions n'arrêtent pas ici leur lecture. Ce qui est dit par la suite de Paris vaut dans les grandes lignes pour Lyon, Nantes ou Strasbourg. Par exemple, la diminution du prix de l'immobilier résidentiel avec la distance au centre-ville est un cas général en France, comme ailleurs aussi en Europe. Les centres-villes sont plus denses et le foncier plus rare. De plus, ils concentrent le patrimoine historique, les musées, les salles de concert, et autres aménités recherchées par les ménages à haut revenu.

Le choix d'un logement ne se réduit pas à ses caractéristiques intrinsèques, il porte aussi sur le voisinage. Bref, plein de paramètres. En plus, les appartements et maisons ne sont pas valorisés de la même façon par chacun. Les coups de cœur vantés par les agents immobiliers ne sont pas les mêmes pour tous. L'immobilier est donc un bien économique très hétérogène, ce qui implique que le prix de transaction dépend des différences entre les valeurs personnelles qu'accordent l'acheteur et le vendeur pour le bien considéré ainsi que de leur pouvoir respectif de négociation.

Prenons le cas de l'immobilier de luxe, un marché tiré par les étrangers non résidents. Leur achat à Paris est un peu moins guidé par des motivations d'investissement ou de future immigration qu'à New York ou Londres, où le marché est plus liquide. Et un peu plus guidé par l'afféterie, le souci de renommée, ou l'attrait sentimental pour la ville étrangère préférée de Woody Allen. Conjuguée à une grande aisance financière, ces valeurs personnelles les conduisent à surpayer leurs vastes appartements. Et ce d'autant qu'ils sont aussi moins bien informés sur les prix que les résidents, ce qui réduit leur pouvoir de négociation. Dans un travail de recherche récent, deux économistes ont montré que le surpris de ces acheteurs bien particuliers atteignait à Paris 2 à 3 % et qu'ils revendaient aussi moins cher. Toutes choses égales par ailleurs, c'est-à-dire pour des appartements de même qualité (surface, localisation, confort, etc.).

Les acheteurs étrangers contribuent à un phénomène apparu avec la globalisation : une synchronisation croissante du prix de l'immobilier entre les métropoles internationales. Actif financier, le bien immobilier fait l'objet d'arbitrages et de stratégies de portefeuille qui tendent à propager les variations de prix d'un point à l'autre de la planète, fussent-ils très éloignés.

Mais plus que par ce mécanisme de diffusion, la synchronisation globale croissante est avant tout le résultat de mouvements simultanés, c'est-à-dire l'effet de facteurs identiques ; les mêmes causes produisant les mêmes effets. Or, qu'est-ce qui affecte la demande pour un appartement à Paris, Munich, Vancouver ou Boston, ou encore à Nancy ou Bordeaux, qu'il soit de luxe ou non ? La facilité du crédit. Les taux d'intérêt ont connu une longue période de baisse et restent........

© La Tribune