Sobre la congelación de los alquileres |
Un alicantino necesitaría 3.600 euros de sueldo para pagar el alquiler sin apuros
Con el fin de mitigar los efectos de la guerra de Irán en los alquileres de vivienda, el pasado 21 de marzo se publicó un Real Decreto que congela los contratos que estén a punto de vencer y fija un tope del 2 % a las actualizaciones anuales. El decreto debe ratificarse en Cortes en un plazo de 30 días y es posible que decaiga ya que Junts, PNV, PP y Vox han manifestado que votarán en contra. Escribo este artículo para argumentar que la decisión del gobierno me parece acertada y trataré de hacerlo de un modo sencillo.
Imaginemos una situación en la que el precio medio de los alquileres supone el 25 % del ingreso medio neto de las familias que arriendan pisos. La tasa de esfuerzo de los hogares es moderada y no es preciso que el Estado intervenga ya que el mercado no está tensionado. Imaginemos una segunda situación en la que, como consecuencia de la rigidez de la oferta de viviendas de alquiler ante un aumento de su demanda, el precio ha subido tanto que supone una tasa de esfuerzo de las familias del 36 % - según fuentes que he consultado, este porcentaje es la media en España, llegando a superar el 45 % en zonas tensionadas -. Existe un fallo de mercado y el Estado debe intervenir para paliarlo. ¿Cómo? Lo fundamental es fomentar la construcción pública y privada de viviendas y será discutible fijar un precio máximo a los alquileres ya que puede tener dos efectos negativos. El primero, una reducción de la oferta porque muchos propietarios opten por sacar sus pisos del mercado de larga duración y colocarlos en el mercado de alquiler turístico. El segundo, la aparición de un mercado informal sin contrato y pagos en negro. No puedo extenderme sobre ello, pero economistas españoles discuten hoy sobre las causas por las que la oferta crece lentamente y sobre esos dos efectos a tenor de lo sucedido en zonas tensionadas donde se ha establecido o no un precio máximo.
Imaginemos ahora una tercera situación en la que, como consecuencia de un shock externo, aumentan los precios energéticos y de otras materias primas, provocando inflación. El Banco de España acaba de estimar qué impacto tendrá la guerra de Irán sobre el nivel de precios manejando tres escenarios en función de los del petróleo y gas. En el más favorable, la inflación en 2026 sería del 3 %; en el intermedio, del 3,9 % y en el más adverso, del 5,9 %. Lo que no ha hecho ninguna institución pública es calcular cuáles serían los nuevos precios del alquiler en el caso de que las Cortes rechacen el decreto. Sin embargo, los contratos sujetos a actualización podrían subir tanto como la inflación y, según el Ministerio de Asuntos Sociales y Consumo, el precio de los que vencen y deben renegociarse podría aumentar en más de un 30 %. No sería descabellada entonces una subida media de alquileres en torno al 8 % como prevén portales inmobiliarios privados. De cumplirse esta previsión, la tasa media de esfuerzo se acercaría al 40 %, cifra que cualquier institución económica considera de alto riesgo financiero y vulnerabilidad social, especialmente para hogares de rentas medias y bajas.
Así pues, considero acertado congelar los alquileres de modo transitorio para evitar dos consecuencias. La primera, una reducción del consumo de otros bienes y servicios por parte las numerosas familias que viven en pisos arrendados, lo que tendría un efecto negativo sobre el consumo interno y el PIB. La segunda, un empobrecimiento de muchas de estas familias acompañado del riesgo de desahucio. Es cierto que congelar alquileres perjudica transitoriamente a los propietarios de los pisos, pero no es la primera vez en la historia que, por razones de equidad y estabilidad social, el Estado interviene para proteger de la inflación a los inquilinos. Conviene destacar en este sentido que sólo una minoría de ellos pertenece a grupos de renta alta y los informes FOESSA y AROPE nos dicen que el 45 % de las familias que viven en régimen de alquiler están en riesgo de pobreza y exclusión social. Por otro lado – y según tres expertos que basan su estudio en la Encuesta sobre Condiciones de Vida (L. Vidal, J. Gil, M.A. Martínez)-, el porcentaje de propietarios en riesgo de pobreza supone un 6,5 % y se concentra en los que tienen un solo piso en alquiler ya que no existe entre los demás arrendadores.
Podría enumerar muchos ejemplos de situaciones de emergencia en las que gobiernos de todos los colores establecieron precios máximos de alquileres, pero me limitaré a los más significativos. El primer gran control de precios se dio en el Reino Unido durante la Primera Guerra Mundial. En 1915, un gobierno de coalición formado por liberales, conservadores y laboristas promulgó la Rent Act. Durante la República de Weimar y la hiperinflación del marco (1921-1923), gobiernos socialdemócratas primero y de coalición de tres partidos liberales después tasaron los alquileres. Lo mismo hicieron durante Segunda Guerra Mundial todos los países beligerantes. A comienzos de la década de 1970, Richard Nixon primero y luego decenas de gobiernos de países europeos congelaron los alquileres para proteger a los inquilinos de la inflación provocada por el alza de los precios del petróleo y hace seis años, casi todos los países de la UE regularon el mercado de la vivienda con medidas como tasación de alquileres, suspensión de desahucios y moratorias de pago no porque hubiera inflación, sino para combatir el shock de rentas que supuso el covid y el confinamiento de la población.
Para concluir, recalco que la congelación de alquileres debe ser temporal y la del gobierno lo es, así como que urge un pacto de Estado de larga duración que fomente la construcción pública y privada de viviendas.
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