KAT MÜLKİYETİ UYGULAMASINDA YÖNETİM PLANI KAYNAKLI İKİ YAPISAL SORUN |
I. Genel Olarak
Kat mülkiyeti pratiğinde yönetim planları çoğu zaman matbu/standart metinler üzerinden oluşturulmakta; bu durum, kanunun öngördüğü esnek yönetim modelini fiilen daraltan kalıpsal düzenlemelerin yaygınlaşmasına yol açmaktadır. En sık rastlanan iki örnek, olağan genel kurulun “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü içinde” yapılacağına dair daraltıcı takvim hükmü ve yönetim planı değişikliğinde 4/5 çoğunluk şartının uygulamada plan değişikliklerini neredeyse imkansız hale getirmesidir.
Bu çalışmamızda, ‘ilk on gün’ kuralının tebligat rejimi ve muhasebe gerçekliği bakımından yarattığı yapısal sorunlar ile bu tür hükümlerin düzeltilmesini fiilen güçleştiren yönetim planı değişikliğindeki 4/5 çoğunluk eşiği, birbirinden bağımsız değil, birlikte değerlendirilmesi gereken bir sorun alanı olarak ele alınmaktadır. Bu çerçevede, özellikle yönetimsel nitelikteki hükümler bakımından daha işlevsel bir çoğunluk modelinin (en azından 2/3) gerekliliği savunulmakta; bu konuda literatürde çok sayıda çalışma bulunmakla birlikte, iddialı bir amaç olmaksızın, işbu çalışmanın ‘ilk on gün’ düzenlemesi ile 4/5 çoğunluk şartının birlikte doğurduğu yapısal kilitlenmeyi görünür kılması, uygulamada süreklilik kazanan bu sorunu çözüm alternatifleriyle birlikte yeniden tartışmaya açması ve doktrinel tartışmalara ve olası yasal düzenlemelere/değişikliklere zemin hazırlaması amaçlanmaktadır.
II. “Matbu Yönetim Planı” Sorunu
Kat mülkiyeti rejiminin temel belgelerinden biri olan yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım düzenini ve yönetime ilişkin esasları belirleyen ve kat maliklerini bağlayan (adeta Anayasasını oluşturan) bir metindir.
Ne var ki uygulamada yönetim planlarının önemli bir kısmı, maliklerin ihtiyaçları dikkate alınarak değil de tamamen yükleniciler/müteahhitler tarafından hazırlanmış standart şablonlar şeklinde ortaya çıkmakta, yıllarca da aynı kalıplar üzerinden devam ettirilmektedir.
Mevcut durumda en belirgin olarak şu iki olumsuz sonuç karşımıza çıkmaktadır:
- Genel kurulun zamanı, “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü” gibi aşırı dar bir aralığa sıkıştırılmakta,
- Bu tür hükümler sorun üretse dahi, yönetim planı değişikliğinde aranan 4/5 çoğunluk sebebiyle revizyon fiilen kilitlenmektedir.
Bu iki sorun birbirini besleyen bir döngü kurar: Daraltıcı hüküm problem üretir; düzeltmek için nitelikli çoğunluk gerekir, çoğunluk sağlanamadıkça süregiden problem neredeyse “yerleşik uygulama” adı altında kalıcılaşmaktadır.
III. Kanun – Yönetim Planı – Genel Kurul Kararı Hiyerarşisi
Kat mülkiyetinde yönetim; kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere, genel kurul (kat malikleri kurulu) tarafından yönetim planı çerçevesinde yürütülür.
Yönetim planı sözleşme hükmünde olmakla birlikte, sözleşmesel bağlayıcılık kanunun emredici çerçevesini bertaraf etmez/edemez. Bu nedenle yönetim planı hükümleri:
- Kanuna aykırı olmamalı,
- Hakların özünü zedeleyecek ölçüde katılımı güçleştirmemeli,
- Yönetimin amaç fonksiyonunu (hesap verebilirlik, denetim, katılım) işlemez hale getirmemelidir.
Tam da bu noktada, “ilk on gün” düzenlemesi ile 4/5 değişiklik eşiği, ayrı ayrı değil; birlikte değerlendirilmesi gereken yapısal bir problem alanı oluşturur.
IV. Olağan Genel Kurulun Zamanı: “Ocak Ayı İçinde” Esası ve “İlk On Gün” Daraltması
1. KMK m.29 ve Takvim Mantığı
Kanun, kat genel kurulun yılda en az bir defa; yönetim planında gösterilen zamanlarda, zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağını kabul eder. Bu çerçevede kanunun tercih ettiği model, “ay” ölçeğinde bir zamanlama esnekliğidir.
Bunun karşısında yönetim planlarında sıkça rastlanan “Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü” ibaresi, kanunun ay ölçeğinde tanıdığı esnekliği gün ölçeğinde daraltmakta, hatta pratikte 7–8 güne kadar düşen bir fiili süre yaratmaktadır (1 Ocak resmî tatil; yılbaşı sonrası işleyiş, banka/muhasebe kapanışları vb.).
2. Çağrı Rejimi ve Dar Takvim Çatışması
KMK m.29’da özellikle olağanüstü toplantılar bakımından, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı çağrı ya da........