Kentsel Dönüşümde "Pay Satışı" Çıkmazı: Azınlık Hisselerinin Satış Usulü ve Yargısal Denetimi |
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, eski yapı stokunun yenilenmesini bir tercih olmaktan çıkarıp zorunluluk haline getirmiştir. Bu sürecin en önemli ayağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge kurmaya çalışır. Bu dengenin en çok tartışıldığı nokta ise, çoğunluğun kararına katılmayan maliklerin paylarının satışıdır.
Tarafımızca kanun bir ambulansa benzetilmektedir. Ambulans arkasında can taşırken yaşam hakkının kutsallığından güç alarak hız, şerit takibi gibi kuralları ihlal edebilmekteyse 6306 sayılı kanun da yapıların afete hazır hala gelmesi için azınlıkların mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelebilecek uygulamalara imkan tanımaktadır. Burada çoğunluğun azınlık kat maliklerinin haklarına halel getirmeyecek şekilde hareket etmesi vatandaşlarımızdan öncelikli beklentimizdir. Kanunun hızını kötüye kullanma iradesi pekçok uyuşmazlığı beraberinde getirecektir.
1. Riskli Yapının Yeniden Yapımı İçin "Hayır" Diyenlerin Akıbeti
Riskli bir yapıda sürecin başlaması için artık salt çoğunluk (yüzde 50 1) yeterli hale getirilmiştir. Bu karar aşamasında; yeni projenin şartlarını kabul etmeyen, toplantıya katılmayan veya açıkça "hayır" oyu veren maliklerin payları, kanun gereği satışa konu edilir.
Buradaki temel amaç, birkaç kişinin itirazı nedeniyle binlerce insanın can güvenliğini ilgilendiren dönüşüm sürecinin kilitlenmesini önlemektir. Ancak bu süreç, mülkiyet hakkına doğrudan bir müdahale teşkil ettiği için sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır.
2. Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Nasıl Yapılır?
Satış süreci, gelişigüzel bir ilanla değil, kanunda belirtilen şu kronolojik sırayla gerçekleştirilir:
- Kararın Tebliği: Çoğunluk tarafından alınan karar (karara katılmayanlara) noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta ilan edilerek tebliğ edilir. Bu tebliğde, karara 15 gün içinde katılmaları gerektiği ihtar olunur.
- Değerleme Raporu: Satıştan önce, SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından taşınmazın güncel piyasa değeri (rayiç bedel) tespit edilir.
- Satış Kararı ve İlan: Karara katılmayan maliklerin paylarının........