Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Hususlar |
Türkiye'de deprem riski, plansız kentleşme ve ekonomik ömrünü tamamlamış yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacı, kentsel dönüşüm projelerini son yıllarda gayrimenkul sektörünün en önemli çalışma alanlarından biri haline getirmiştir. Kentsel dönüşüm projelerinin hukuki temelini ise büyük ölçüde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (APKİS) oluşturmaktadır. Uygulamada "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak da bilinen bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsa paylarını belirli oranlarda yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise sözleşmede kararlaştırılan projeyi inşa ederek bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli sözleşmelerdir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, hukuki niteliği itibarıyla hem taşınmaz satış vaadi hem de eser sözleşmesi unsurlarını bünyesinde barındıran çift tipli karma sözleşmeler olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması sırasında yapılacak küçük bir hata dahi taraflar açısından milyonlarca liralık zararlara, uzun yıllar süren davalara ve hatta projenin tamamen durmasına neden olabilmektedir. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde çok sayıda malik, yüklenici firma, finans kuruluşu ve kamu idaresinin sürece dahil olması nedeniyle sözleşmenin eksiksiz ve profesyonel şekilde hazırlanması hayati önem taşımaktadır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin en önemli unsurlarından biri resmi şekil şartıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik taahhütler içeren bu sözleşmelerin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.
Uygulamada tarafların zaman ve maliyet tasarrufu amacıyla adi yazılı sözleşme düzenledikleri veya yalnızca protokol imzaladıkları görülmektedir. Ancak bu tür sözleşmeler hukuken geçersiz kabul edilmektedir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak inşaata başlanması, yüklenicinin önemli maliyetlere katlanması veya arsa paylarının devredilmesi halinde sonradan ortaya çıkacak uyuşmazlıkların çözümü son derece güçleşmektedir.
Yargıtay kararlarında da resmi şekle uyulmaksızın yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin kural olarak geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle tarafların sözleşme öncesinde hukuki danışmanlık almaları ve tüm işlemleri noter huzurunda gerçekleştirmeleri büyük önem taşımaktadır.
2. Kademeli Arsa Payı Devri
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, arsa sahiplerinin sözleşmenin imzalanmasıyla birlikte tüm arsa paylarını yükleniciye devretmesidir. Bu yöntem, yüklenicinin mali sıkıntıya düşmesi, projeyi terk etmesi veya iflas etmesi halinde arsa sahiplerini ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya bırakmaktadır.
Bu nedenle........