Giriş

Türkiye, coğrafi konumu ve yapı stoğunun eski olması nedeniyle deprem riskiyle sürekli karşı karşıya olan bir ülkedir. Bu gerçeklik, kentsel dönüşüm projelerini sadece bir şehir planlama aracı olmaktan çıkarıp, ulusal bir güvenlik ve yaşam kalitesi meselesi haline getirmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile ivme kazanan kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların ve alanların yenilenmesini hedeflerken, beraberinde birçok karmaşık hukuki sorunu da gündeme taşımaktadır. Bu sorunların başında, mevcut bağımsız bölümlerin arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız olması durumu gelmektedir. Bu makale, kentsel dönüşüm bağlamında arsa payı orantısızlığının hukuki dayanaklarını, yargı uygulamalarını, ortaya çıkardığı derinlemesine sorunları ve bu sorunlara yönelik çözüm stratejilerini kapsamlı bir şekilde ele alacaktır.

I. Kentsel Dönüşümün Hukuki Çerçevesi ve Arsa Payının Önemi

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun ile belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yürütülür. Bu Kanun, riskli yapıların tespiti, yıkımı, yeni yapıların inşası ve hak sahipliği süreçlerini düzenler. Kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğini sağlamak ve şehirleri afetlere karşı dirençli hale getirmektir.

Arsa payı ise, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesinde tanımlandığı üzere, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ana gayrimenkulde, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Bu tanım, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle doğrudan ilişkili olması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Arsa payı, sadece mülkiyetin bir göstergesi olmakla kalmaz, aynı zamanda ortak giderlere katılım oranını, genel kurulda oy hakkını ve kentsel dönüşüm sürecinde yeni bağımsız bölümlerden alınacak payı da belirler.

II. Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Orantısızlığının Kaynakları ve Etkileri

Arsa payı orantısızlığı, kentsel dönüşüm sürecinde sıklıkla karşılaşılan ve çeşitli nedenlere dayanan bir problemdir:

1. Eski Projelendirme Hataları: Özellikle eski binalarda, kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlerin değerleri doğru bir şekilde hesaplanmamış veya arsa payları keyfi olarak belirlenmiş olabilir. Örneğin, bir binanın zemin katındaki dükkan ile üst katlardaki dairelerin arsa paylarının eşit olması gibi durumlar.

2. Zaman İçinde Değer Değişiklikleri: Bağımsız bölümlerin değerleri, zaman içinde yapılan tadilatlar, eklentiler, kullanım amacı değişiklikleri (örneğin, konutun iş yerine dönüştürülmesi) veya çevresel faktörler nedeniyle değişebilir. Ancak arsa payları bu değişikliklere paralel olarak güncellenmez.

3. Kaçak veya Ruhsatsız Yapılar: Mevcut binada yapılan kaçak katlar veya eklentiler, bağımsız bölüm sayısını veya alanını artırırken, bu yeni bölümler için arsa payı tahsisi yapılmamış olabilir.

4. Değerleme Hataları: Kat mülkiyeti kurulurken yapılan değerleme hataları veya eksiklikleri, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleriyle orantısız olmasına yol açabilir.

Bu orantısızlık, kentsel dönüşüm sürecinde ciddi hukuki ve sosyal sorunlara neden olur:

- Hak Sahipleri Arasında Güven Kaybı ve Anlaşmazlıklar: Değeri yüksek olan bağımsız bölüme sahip malik, arsa payının düşük olması nedeniyle dönüşümden daha az pay alacağını düşünerek kendini mağdur hisseder. Bu durum, hak sahipleri arasında derin güvensizliklere ve uzlaşma süreçlerinin tıkanmasına yol açar.

- Proje Gecikmeleri ve İptalleri: Uzlaşma sağlanamaması, kentsel dönüşüm projelerinin başlamasını veya ilerlemesini engeller. Dava süreçleri, projenin yıllarca uzamasına ve hatta iptal edilmesine neden olabilir.

- Finansal Yüklerin Adil Dağıtılamaması:........

© Hukuki Haber