6306 Sayılı Kanun Kapsamında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kritik Hususlar ve Hukuki Perspektif |
Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması ve mevcut yapı stokunun büyük bir kısmının güvenli olmaması, kentsel dönüşüm sürecini bir tercihten ziyade zorunluluk haline getirmiştir. Bu sürecin en temel hukuki dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mülkiyet hakkı ile yaşam hakkı arasında hassas bir denge kurmaktadır. Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık tercih edilen yöntem ise, mülkiyet sahiplerinin (arsa paydaşlarının) arsa paylarını bir yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında bağımsız bölüm inşa etmeyi taahhüt ettiği "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri" dir.
Ancak 6306 sayılı Kanun’un kendine özgü (sui generis) yapısı, genel hükümlere (Türk Borçlar Kanunu) göre düzenlenen sözleşmelere nazaran çok daha teknik ve riskli süreçler barındırmaktadır. Bu makalede, güncel yasal değişiklikler ışığında, kentsel dönüşüm sürecinde tarafların dikkat etmesi gereken kritik hususlar incelenecektir.
1. Karar Alma Süreci ve Yeni "Salt Çoğunluk" Dönemi
6306 sayılı Kanun’da 9 Kasım 2023 tarihinde yapılan en radikal değişikliklerden biri karar yeter sayısı ile ilgilidir. Daha önce "2/3 çoğunluk" ile alınan kararlar, sürecin tıkanmaması adına artık paydaşların payları oranında salt çoğunluğu (yüzde 50 1) ile alınabilmektedir.
- Dikkat Edilmesi Gereken Husus: Sözleşme akdedilirken bu çoğunluğun usulüne uygun sağlandığından emin olunmalıdır. Karara katılmayan azınlığın paylarının satışı süreci, sözleşmenin ifa takvimini doğrudan etkilemektedir. Salt çoğunlukla alınan kararın, azınlıkta kalan maliklere noter vasıtasıyla usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi ve teklife katılmaları için 15 günlük süre verilmesi, sözleşmenin geçerliliği ve ileride açılacak iptal davalarının önlenmesi açısından hayati öneme sahiptir.
2. Sözleşmenin Şekil Şartı ve Noter Onayı
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, içinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı devri unsurlarını barındırdığı için Türk Medeni Kanunu ve Noterlik Kanunu uyarınca "düzenleme şeklinde" noter huzurunda yapılmak zorundadır. Adi yazılı şekilde veya sadece imzaların notere........