"DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ"NE YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNUN DEĞİŞEN BAKIŞ AÇISI |
KARAR İNCELEMESİ
GEÇERSİZ (HARİCÎ) TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ UYARINCA ÖDENEN BEDELİN İADESİNE DÖNÜK TALEP HAKLARINDA UYGULAMA ALANI BULAN "DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ"NE YARGITAY HUKUK GENEL KURULUNUN DEĞİŞEN BAKIŞ AÇISI
(Yargıtay HGK 30/04/2025 K.T., 2023/885 E., 2025/252 K)
ÖZ:
Tapuya kayıtlı olan taşınmazın mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmeler kanunda belirtilen istisnai durumlar haricinde resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Bu anlamda tapuya kayıtlı bir taşınmazın satışını içeren satış sözleşmesinin de resmi şekilde yapılması gerekir. Sözleşmeye resmiyeti veren ise tapu müdürü ya da yapılan yasal değişiklikler ile noterdir. Dolasıyla da taşınmazın mülkiyeti devir borcunu doğuran sözleşmelerin (bu arada inceleme konumuz bağlamında satış sözleşmesinin) tapu müdürü/görevlendirilen memuru ya da noter huzurunda yapılması zorunludur. Sözleşmenin resmi memur huzurunda yapılması geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler, geçersiz yani kesin hükümsüzdür. Başka bir ifade ile tarafların tapuya kayıtlı olan bir taşınmazın satışını içeren sözleşmeyi resmi memur ya da müdür huzurda değil de kendi aralarında adi yazılı (uygulamadaki deyimi ile “harici”) olarak yapmış olması halinde söz konusu sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacaktır. Kesin hükümsüzlük yaptırımının sonucu olarak da taşınmazın alıcısı tarafından harici taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca sözleşmenin diğer tarafına ödemiş olduğu bedelin iadesini talep hakkı gündeme gelir. Ödenen bedelin iadesi bakımından ise Yargıtay içtihatlarına göre denkleştirici adalet ilkesi uygulanması gerekir. İş bu çalışmamızda da geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi uyarınca alıcı tarafından verilen bedelin iadesine dönük olarak açılan davalarda denkleştirici adalet ilkesine dair Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (YHGK) uygulaması ele alınmıştır. Özellikle de YHGK’nın denkleştirici adalet ilkesinin uygulanmasında dikkate alınacak kriterlerine dair değişen içtihadı değerlendirilmiştir.
ABSTRACT:
Contracts that give rise to the obligation to transfer ownership of a property registered with the Land Registry must be executed in a formal manner, except in the exceptional circumstances specified by law. In this sense, a sales contract involving the sale of a property registered with the Land Registry must also be executed in a formal manner. The contract is made official by the land registry director or, following legal changes, by a notary. Therefore, contracts giving rise to the obligation to transfer ownership of immovable property (including, in the context of our examination, the sales contract) must be executed in the presence of the land registry director/designated official or notary. The execution of the contract in the presence of an official is a condition of validity. Contracts that are not executed formally are invalid, i.e., they are null and void. In other words, if the parties execute a contract involving the sale of a property registered with the land registry not in the presence of an official or registrar but privately between themselves in a simple written form (commonly referred to as an ‘external’ contract), the contract in question will be subject to the penalty of nullity. As a consequence of the penalty of absolute nullity, the purchaser of the immovable property has the right to claim the refund of the price paid to the other party to the contract in accordance with the external immovable property sales contract. In the refund of the price paid, the principle of compensatory justice must be applied in accordance with the case law of the Court of Cassation. This study examines the application of the principle of compensatory justice by the Supreme Court of Appeals (YHGK) in cases brought by buyers seeking the refund of the price paid under invalid sales contracts. In particular, it evaluates the changing case law of the YHGK regarding the criteria to be considered in applying the principle of compensatory justice.
I. GİRİŞ
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran sözleşmeler Türk Medeni Kanunu[1]’nun (TMK) 706. Maddesinin 1. Fıkrası, Türk Borçlar Kanunu[2]’nun (TBK) 237. maddesinin 1. Fıkrası, Tapu Kanunu[3]’nun (TK) 26. maddesinin 1. Fıkrası ve Noterlik Kanunu[4]’nun (NK) 61/A maddesine göre resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Sözleşmeye resmiyeti veren kişi ya da makam ise tapu sicil müdürü ya da görevlendirilen tapu memuru ile Noterlik Kanunu’na 60. maddeden sonra 23.06.2022 Tarihli, 7413 Sayılı Kanunu’nun 12. Maddesi ile teselsül ettirilen 61/A maddesi uyarınca noterlerdir. Noterlik Kanunu’nda yapılan değişiklikle birlikte taşınmaz mülkiyetini devir borcu içeren sözleşmelere resmiyeti verecek makama noterlerde dahil edilmiştir[5].
Çeşitli kanuni düzenlemeler ışığında ifade etmek gerekirse, inceleme konumuz bağlamında taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran satış sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir[6]. Taşınmaz mülkiyeti devri borcunu doğuran satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını öngören kural geçerlilik şeklidir[7]. Diğer bir ifade ile bu konudaki kural ispat şekli değildir. Taşınmaz satışı sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasını öngören kuralın amaçları şu şekilde özetlenebilir[8]: Taşınmaz malvarlığı taşınır mallar daha büyük bir değer arz etmektedir. Taşınmazın devreden tarafı düşünmeye sevk etmektedir. Tapu sicilinde yapılacak tescil işlemlerin dayanağı için sağlam dayanak teşkil edecektir. Resmi şekil ispat kolaylığı sağladığı gibi tarafların hukuki güvenliğini tesis etmeye imkan tanımaktadır. Görüldüğü üzere resmi şekil tarafların ve kamunun menfaatine yönelik amaçları içkindir[9].
Resmi şekle uyulmaksızın yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür[10]. Nitekim, Yargıtay kararlarına göre de resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesi de geçersiz olup; tarafları bağlamamaktadır[11].
Resmi şekle uyulmaksızın yapılan taşınmaz satış sözleşmesi kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacağından alıcı tarafından satıcıya vermiş olduğu satış bedelinin iadesi gündeme gelecektir. Alıcı geçersiz satış sözleşmesi uyarınca satıcıya ödemiş olduğu satış bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini talep etmek hakkını haizidir. İade edilecek bedele “denkleştirici adalet ilkesi” uygulanması gerektiğini Yargıtay kararları tarafından benimsenmiştir[12]. Denkleştirici adalet ilkesi, geçersiz satış sözleşmesi uyarınca ödenen bedelin, iade edileceği tarih bakımından ödendiği tarihteki alım gücüne kavuşturulması esasına dayanmaktadır.
Çalışmamızda da öncelikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30/04/2025 Karar Tarihli, 2023/885 Esas., 2025/252 Karar sayılı kararı analiz edilecek ve akabinde denkleştirici adalet ilkesi, bu ilkenin uygulanması bakımından sepet hesabı yapılırken dikkate alınacak kriterler değerlendirilecektir.
Son olarak ifade etmek gerekirse, taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekle uyulmamasının haricindeki diğer şartların (ehliyet, hukuka ve ahlaka aykırılık, konu imkansızlığı, emredici hukuk kurallarına aykırılık, vs.) gerçekleşmemesi halinde kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşılmaktadır. Taşınmaz satış sözleşmesinin kesin hükümsüzlüğü sonucu doğuracak “şekle aykırılık” haricindeki her bir geçerlilik şartı başlı başına bir inceleme konusu teşkil edebilecek nitelikte olduğundan inceleme konumuz sadece taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması ile sınırlı olacaktır.
II. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU’NUN 30/04/2025 KARAR TARİHLİ, 2023/885 ESAS., 2025/252 KARAR SAYILI KARARI ANALİZİ
A. Maddi Olay, Mercii Görüşleri, Çözülmesi Gereken Hukuki Problem, Sonuç ve Değerlendirme
B. Maddi olay
Davacı taraf, Ankara İli, Polatlı İlçesi, Poyraz Köyünde bulunan bir taşınmazı 1992 yılında 5.000.000 (E) TL’ye davalılardan satın alındığı, taşınmazın zilyetliğinin kendisinde bulunduğunu, söz konusu taşınmazın mülkiyetini tapuda devretmediğini, bunun üzerine taşınmazın mülkiyetini tapuda adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın rayiç değerinin tespiti ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Yargılama devam ederken davacı tarafın tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçerek taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
C. Mercii görüşleri
1. Bozma öncesi ilk derece mahkemesi kararı
Davacının davasının üzerine, ilk derece mahkemesi davaya konu taşınmazın 1992 yılında davacı tarafından satın alındığı, 1992 yılından bu yana davacının davaya konu taşınmaza zilyet olduğunu, davalıların taşınmazın devrini yapmadığını, tanıkların söz konusu satışını beyanları ile doğruladığını, davacının tapu iptal ve tescil talebinden vazgeçmiş olduğunu, davacının taşınmazın rayiç değerini talep ettiği gerekçesi ile davaya konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değeri olan 38.500,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmiştir.
2. Yargıtay’ın kararı
İlk derece mahkemesinin vermiş olduğu kararın davalılar tarafından temyizi üzerine Yargıtay, davaya konu taşınmazın davalılar tarafından harici satış sözleşmesi uyarınca davacıya satıldığını, satış sonrasında davalıların taşınmazın mülkiyetini davacıya devretmediğini, geçersiz (harici) satış sözleşmesi uyarınca davacı tarafın davalılara ödemiş olduğu bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri dairesinde iade edilmesi gerektiği, söz konusu bedelin iadesi “denkleştirici adalet ilkesine” dayandığını, bu ilke uyarınca sebepsiz zenginleşmeye konu geçersiz sözleşme gereğince alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerektiği, ilk derece mahkemesince davaya konu taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsili davacıya ödenmesine karar verilmesinin hatalı olduğu, bu sebeple de davacının harici satış sözleşmesi uyarınca ödemiş olduğu bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesine karar verilmesi gerektiği, bunun için bilirkişiden rapor aldırmak suretiyle çeşitli ekonomik etkenlerin, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artış oranları, ÜFE artış oranları vs. dikkate alınarak bu değerlerin ortalamasının alınması sonucu ulaşacak bedele hükmedilmesi gerektiğinden bahisle ilk derece mahkemesinin kararı hakkında bozma kararı vermiştir.
3. Bozma sonrası ilk derece mahkeme kararı
Yargıtay’ın bozma kararı sonrasında ilk derece mahkemesi bozma kararına uyarak bozma ilamı doğrultusunda, denkleştirici adalet ilkesi uygulanması suretiyle geçersiz satış sözleşmesi uyarınca davacının ödemiş olduğu satış bedelinin dava tarihi itibarıyla ulaştığı alım gücünü taşınmazın rayiç değerini de içeren bilirkişi incelemesi sonucunda rapor aldırarak tespit ettirmiştir. Alınan bilirkişi raporu denetlemeye ve hüküm kurmaya elverişli olduğundan bahisle davanın kısmen kabulüne, tapu iptal ve tescil talebinin reddi ile 8.660, 94 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar vermiştir.
4. Yargıtay’ın ikinci bozma kararı
Bozmaya uyma kararı veren ilk derece mahkemesinin 8.660, 94 TL alacağın davalılardan tahsiline karar vermesi üzerine söz konusu karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir. Yargıtay temyiz incelemesi sonucunda ilk derece mahkemesinin bozma uyma kararı vermekle birlikte bozma kararında belirtilen ilke ve esaslar kapsamında araştırma ve inceleme yapmadığını, bozma kararının gereğinin yerine getirilmediğine dikkat çekmiştir. Bozma kararında taşınmazın rayiç değeri denkleştirici adalet ilkesinin geçersiz sözleşmeye istinaden ödenen bedelin güncellenmesi de dikkate alınacak kriterler arasında yer almamasına karşın bu kriterinde dikkate alınarak bedelinin belirlenmesinin bozma kararının dışına çıkılarak karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir. Akabinde, taşınmazın rayiç değeri dikkate alınmaksızın bozma ilamında belirtilen kriterler doğrultusunda ödenen bedelin iade tarihindeki alım gücüne kavuşturmak için bilirkişi raporu aldırılması ve sonuca göre karar verilmesini işaret ederek ilk derece mahkemesinin bozmaya uyma kararı sonucunda vermiş olduğu karar hakkında ikinci kez bozma kararı vermiştir.
5. İlk derece mahkemesinin direnme kararı
Yargıtay’ın ikinci bozma kararı sonrasında ilk derece mahkemesi ikinci bozma kararı öncesinde vermiş olduğu kararında belirtilen gerekçelerle beraber, bozmaya uyulan Yargıtay’ın kararında denkleştirici adalet ilkesi kapsamında ödenen bedelin güncellenmesinde dikkate alınacak kriterlerin sınırlı olarak sayılmadığı, enflasyonist ortamlarda kişilerin paranın değerini koruma anlamında taşınmazlara da yatırım yaptıkları görüldüğü, bu sebeple de sözleşmeye konu taşınmazın rayiç değerinin de yapılacak hesapta dikkate alınmasının doğru ve gerekli olduğu gerekçesi ile direnme kararı vermiştir.
6. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun Kararı
İlk derece mahkemesinin direnme kararı davalılar tarafından temyiz edilmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK) temyiz incelemesi sonucunda ilk derece mahkemesinin direnme kararını iki yönden incelemiştir.
İlk olarak YHGK ilk........