ÖNALIM HAKKI UYGULAMASINDA YENİ DÖNEM BAŞLIYOR! ÖNALIM DAVALARINDA KÖKLÜ DEĞİŞİKLİKLER YAPILDI |
11. YARGI PAKETİ İLE; ÖNALIM HAKKINA, ÖNALIM HAKKININ KULLANILMASINA VE DAVA SÜREÇLERİNE YÖNELİK ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİKLER YAPILMIŞTIR.
7571 sayılı "Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" esasen 38 maddeden ibaret olarak TBMM Genel Kurulu'nda gündeme alınarak oylamaya sunulmuştu. Dün (24 Aralık 2025) yasalaşan "11. Yargı Paketi" ile ilgili verilen önerge doğrultusunda, Türk Medeni Kanunu’nda önalım hakkına, önalım hakkının kullanılmasına ve önalım davası süreçlerine yönelik önemli değişiklikler yapılmıştır.
Teklifin TBMM Genel Kurulu'nda görüşülmesi esnasında, verilen önergelerle; değişiklik teklifinde yer almayan ve farklı kanun maddelerinde değişiklik yapılan 5 madde daha ihdas edilmiştir. "11. Yargı Paketi" olarak bilinen bu değişiklik kanunu; 40 Maddeden ibaret olarak son şeklini almış ve TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilerek yasalaşmış ve 25 Aralık 2025 PERŞEMBE tarih (bugün), 33118 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
TBMM Genel Kurulunca önergeyle ihdas edilen bu beş maddeden ikisi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun Önalım Hakkını düzenleyen hükümlerindeki değişikliğe ilişkin, biri de değişikliğin uygulanması tarihlerini düzenleyen Geçici Maddeye ilişkin olmuştur.
- TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 733. MADDESİNDEKİ DEĞİŞİKLİKLER -
TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 733. MADDESİNİN BİRİNCİ FIKRASINDAKİ ÖNALIM HAKKI YASAĞINA, DEVLET İHALE KANUNU KAPSAMINDA YAPILAN SATIŞLAR DA EKLENMİŞTİR.
Yalnızca paylı mülkiyetin söz konusu olduğu taşınmazlarda, paydaş olmayan üçüncü kişiye satış veya satışa eşdeğer bir işlemin serbest iradeyle gerçekleştirildiği hâllerde kullanılabilen ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin birinci fıkrası uyarınca (değişiklik öncesi) "cebri artırma suretiyle satış hâlinde" kullanılamıyordu.
Yapılan değişikliğe göre; sadece cebri icra ile yapılan satışlarda değil, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda da ön alım hakkı kullanılamayacaktır.
TÜRK MEDENİ KANUNU'NUN 733. MADDESİNİN DÖRDÜNCÜ FIKRASINDAKİ ÖNALIM HAKKINI (HER HALDE) KULLANMA SÜRESİ, 2 YILDAN 1 YILA İNDİRİLMİŞTİR.
Yapılan değişiklikle; Önalım Hakkının, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay geçmekle düşeceği hükmü korunmuştur. Ancak; Önalım Hakkının, her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşeceği hükmü, bir yıla indirilerek değiştirilmiştir.
Değişiklik Kanunu'na eklenen geçici madde ile; söz konusu hüküm, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından 2 yıllık olan bu hak düşürücü süre uygulanmaya devam edecek ve bir yıllık süre uygulanmayacaktır. Yani, değişikliğin yürürlüğe girmesi tarihinden önce yapılan satışlar bakımından değişiklik öncesi hükümler uygulanmaya devam edecektir.
Önalım davası, hak düşürücü nitelikteki belirli süreler içinde açılmalıdır. Aksi halde, yani bu süreler içinde açılmadığı takdirde hak düşer. TMK. m. 733/III’e göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve........