MALİK OLMAYAN, KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAF OLMAYAN DİĞER EŞİN, APARTMAN/SİTE ORTAK GİDERLERİNDEN SORUMLULUĞU |
Site veya anagayrimenkul ortak giderlerinden malik sıfatı olmayan veya kiracı/kefil sıfatı olmayan eş de sorumlu olacak mıdır? Eşin ortak giderlerden sorumlu olup olmayacağını, Kat Mülkiyeti Kanunu, Yargıtay 20. HD kararı ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde incelemeye çalışacağız.
KAT MALİKLERİNİN ORTAK GİDERLERE KATILMA YÖNTEMİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” başlıklı Dördüncü Bölüm 20. maddesinde Kat Maliklerinin “Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma” borcu ele alınmıştır.
KMK Madde 20 – “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.” şeklindedir.
Günümüzde özellikle sitelerde kat mülkiyetine konu olan farklı büyüklüklerde bağımsız bölümler bulunmaktadır. Ortak giderlerin hesap edilmesinde, a fıkrasında belirtilen “eşit katılım” ve b fıkrasında belirtilen “arsa payı oranında katılım” ayrımına dikkat edilmeden genellikle arsa payı oranında katılım sistemi uygulandığı görülmektedir.
Kat malikleri arasında ortak giderlere katılım yönünde başka türlü bir anlaşma yoksa, ortak giderlerin hesabının 20. maddedeki bu ayrıma dikkat edilerek yapılması gerekmektedir. Bu durumda da, arsa payına bakılmaksızın kat malikleri, “kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi (özel güvenlik) giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa” arsa payları oranında değil eşit olarak katılmaları gerekmektedir.
Yönetim Planında belirlenmiş olan ortak giderlere katılma yöntemi, KMK 20. maddenin girişinde ifade edilen “kat maliklerinin anlaşmaları” anlamına gelmekte midir? Yönetim Planı, site yönetimlerinin anayasasıdır, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmadıkça ve değiştirilmedikçe Yönetim Planındaki hükümler uygulanacaktır. Bu durumda beşte dört çoğunlukla değiştirilmediği müddetçe, yönetim planında yer alan ortak giderlere katılım yönteminde/hesabında maliklerin anlaşmış oldukları kabul edilmelidir. Yönetim Planlarının, çoğunlukla Kat İrtifakı kurulması aşamasında veya sitedeki oturumların/satışların bir kısmı başladığında yapıldığı ve tapuya işlendiği görülmektedir.
Eğer Yönetim Planında, KMK 20. maddesinde öngörülen “eşit paylaşım” ve “arsa payı oranında paylaşım” sistemi birlikte uygulanmıyorsa; bunu sağlamak için Kat Malikleri beşte dört çoğunlukla yapacakları değişiklikle, Yönetim Planındaki katılım sistemini bu hükme uygun hale getirebilirler.
KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI
KMK Dördüncü Bölümde, “Kat Maliklerinin Borçları” ve “Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları” ayrı ayrı ele alınmıştır. Sitelerde, Kat Mülkiyetine geçilmemiş olduğu hallerde ortak giderlere katılmada Yönetim Planındaki yöntemin esas alındığı görülmektedir. Kat Mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi; fiili uygulamada Kat İrtifakı Tapusu olan malikler, Yönetim Planlarında ve fiili uygulamada ortak giderlere katılmada, tahsilat yönteminde genellikle “Kat Maliki” statüsünde kabul edilmektedir.
KMK 17. Madde Ek'de, Kat İrtifakı kurulmuş ve fiilen tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümlerin üçte ikisinde fiilen oturulmaya başlandığında, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümlerinin uygulanacağı belirlenmiştir. Tersi düşünüldüğünde, oturum sayısı üçte ikiden az ise yönetimde kat irtifakı hükümleri geçerli olacaktır. Ancak yukarıda da........