Tahliye Davalarında İhtarname Hataları: Davanın Reddine Götüren Yanlışlar |
1. Giriş
Kira hukuku bakımından ihtarname, kiraya verenin kiracıya yaptığı yazılı bir bildirim olarak, tahliye davalarında dava türüne göre farklı hukuki nitelikler taşır. Yargıtay kararlarında; temerrüt (kira bedelinin ödenmemesi) nedeniyle tahliye davalarında (TBK m. 315) ihtarname dava şartı niteliğinde, yani sözleşmenin feshi ve tahliye için zorunlu bir ön koşul olarak kabul edilmektedir. Öte yandan, iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davalarında (TBK m. 352/2) ihtarname, kiracının kira bedelini ödemediğini belgeleyen ve davaya gerekçe teşkil eden bir ispat aracı fonksiyonundadır. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında (TBK m. 351) ise ihtarname, kiracıyı durumdan haberdar eden ve dava açma süresini başlatan kurucu bir unsur işlevi görür.
Bu farklı fonksiyonları nedeniyle, kira sözleşmesinin tahliyesine yönelik davalarda ihtarnamenin şekil ve içerik bakımından doğru düzenlenmesi hayati önem taşır. İhtarname, basit bir formalite olmayıp, çoğu zaman davanın kaderini belirleyen asli unsurdur. Aşağıda, Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ışığında, kira tahliye davalarında ihtarnamelerde sıkça yapılan şekil ve içerik hataları ile bunların hukuki sonuçları incelenecektir.
2. Şekil ve İçerik Hatalarının Hukuki Sonuçları
Yargı kararları incelendiğinde, ihtarnamedeki hata türlerinin davanın sonucuna etkisinin, hatanın niteliğine ve dayanılan tahliye sebebine göre değiştiği görülmektedir. Bazı hatalar davanın hemen reddine yol açan “ölümcül” nitelikte iken, bazı eksiklikler belirli durumlarda tolere edilebilmektedir. Bu bölümde, en sık rastlanan hata kategorileri ele alınmıştır:
A. Taraf Teşkili ve İmza Eksiklikleri
İhtarnamenin en kritik şekil şartı, gönderen ve muhatap tarafların tam ve doğru gösterilmesidir. Özellikle birden fazla kişi kiraya veren veya kiracı sıfatını taşıyorsa, tüm tarafların usulüne uygun şekilde ihtar sürecine dahil edilmesi gerekir. Aksi halde, ihtarname amacına ulaşamaz ve tahliye talebine temel oluşturamaz.
Birden Fazla Kiraya Veren Durumu: Kiraya verenlerin birden çok olması (örneğin paylı veya elbirliğiyle mülkiyet hâlinde) durumunda aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Yargıtay, ihtarnamenin tüm kiraya verenler tarafından birlikte gönderilmesini zorunlu görmektedir. Kiraya verenlerden sadece birinin veya bir kısmının gönderdiği ihtarname “hukuki sonuç doğurmaz” ve bu eksiklik sonradan giderilemez. Bu durum, davanın esasa girilmeksizin reddine yol açan ölümcül bir hata olarak kabul edilmektedir[1][2][3][4].
Birden Fazla Kiracı Durumu: Benzer şekilde, kiracılar birden fazla ise (örneğin kiracının vefatıyla mirasçıların kiracı sıfatını alması halinde), ihtarnamenin tüm kiracılara veya mirasçılara ayrı ayrı tebliğ edilmesi şarttır. Sadece bir kiracıya gönderilen ihtarnameyle temerrüt durumu oluşmaz; bu eksiklik giderilmediği takdirde mahkeme tahliye kararı veremez[5][6]. Dolayısıyla, birden fazla kiracının olduğu durumlarda tek bir kişiye yapılan ihtar, dava açısından hiçbir hukuki etki doğurmayacaktır.
Taraf teşkili ve imza eksiklikleri, genellikle dava şartı noksanlığı olarak değerlendirildiğinden, mahkeme tarafından esasa girilmeksizin davanın reddi ile sonuçlanır. Özellikle mirasçıların veya ortak maliklerin bulunduğu kira ilişkilerinde, ihtar sürecinde tüm ilgili tarafların dahil edilmesi hukuki bir zorunluluktur.
B. İrade Beyanı ve İçerik Hataları
İhtarname içeriğinde, kiraya verenin tahliye iradesini net bir şekilde ortaya koyması ve dayandığı sebebe uygun beyanlarda bulunması gerekir. Aksi takdirde, ihtarname amacına ulaşamayarak hukuki sonuç doğurmaz.
Tahliye İradesinin Açıkça Belirtilmemesi: Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında (TBK m. 315), ihtarnamede sadece kira borcunun ödenmesini talep etmek veya genel ifadelerle “yasal yollara başvurulacağı”nı belirtmek yeterli görülmez. Yargıtay, ihtar metninde açıkça “ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı” hususunun yazılmasını aramaktadır. Bu açık uyarının bulunmaması, kiraya verenin tahliye konusundaki kesin iradesinin gösterilmemesi anlamına gelir ve bu durumda ihtarname hukuken sonuç doğurmaz; dolayısıyla tahliye davası da bu eksiklik nedeniyle reddedilir[7][8].
Yeni Malikin İhtiyaç İddiası: Yeni malikin, satın aldığı kiralananı kendi ihtiyacı için kullanmak amacıyla kira sözleşmesini sonlandırmak istemesi durumunda (TBK m. 351), kiracıya gönderdiği ihtarnamede durumu doğru ifade etmesi zorunludur. Yalnızca taşınmazın satın alındığını bildirmek yeterli değildir; ayrıca “yeni malikin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle taşınmazı kullanmak isteyeceği” açıkça belirtilmelidir. Bu hayati bilginin ihtar metninde yer almaması halinde ihtarname geçersiz sayılır ve bu eksikliğin ardından açılacak tahliye davası da dayanaksız kalacaktır[9].
İrade beyanına ilişkin bu tür içerik hataları, davanın esası bakımından kiraya verenin talebini boşa düşürür. Mahkemeler, ihtarnamenin içeriğindeki eksiklikleri genellikle kiraya verenin tahliye talebindeki samimiyet eksikliği veya usuli şart noksanlığı olarak değerlendirir ve davayı reddeder.
C. Süre ve Miktar Hataları
İhtarname, kanunen öngörülen sürelerin doğru uygulanması ve kira borcunun doğru belirtilmesi açısından da hatasız olmalıdır. Süre verilmesine ilişkin hatalar veya maddi hesap yanlışlıkları, duruma göre ihtarnamenin geçersizliğine yol açabilir.
Ödeme Süresinin Hatalı Belirtilmesi:
- Temerrüt Davalarında: Konut ve çatılı işyeri kiralarında (TBK m. 315) kiracıya en az 30 gün ödeme süresi tanıyan bir ihtar göndermek dava şartıdır. İhtarnamede 30 günden daha kısa bir süre verilmesi (örneğin 3, 7 veya 10 gün gibi) ya da hiç süre belirtilmemesi halinde ihtarname geçersiz kabul edilir. Bu durumda kiracı temerrüde düşmüş sayılmaz ve tahliye talebi esasen koşulu gerçekleşmediği için dava reddedilir[10][11]. “Kanuni süre içinde öde” gibi muğlak ifadeler de Yargıtay tarafından yeterli görülmemektedir; sürenin gün olarak açıkça yazılması gerekir.
- İki Haklı İhtar Davalarında: İki haklı ihtara dayalı tahliye davalarında (TBK m. 352/2) ihtarnamenin fonksiyonu farklı olduğundan, Yargıtay bu tür davalarda ihtarnamede süre verilmemesini veya yanlış süre belirtilmesini sonuca etkili bir eksiklik olarak görmemektedir. Önemli olan, aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması ve kiracının bu ihtarlara konu borçları ihtar üzerine ödememiş olmasıdır. Dolayısıyla, süre hatası bulunsa bile kiracı ihtarı almış ve ödeme yapmamışsa tahliye davası bu noktada reddedilmez[12][13]. Bu esnek yaklaşım, ihtarnamenin burada daha ziyade bir uyarı ve belgeleme aracı olmasından kaynaklanmaktadır.
Maddi Hatalar: İhtarnamenin metnindeki yazım veya hesap hataları da davaya etkili olabilir. Örneğin, ihtarnamede kira döneminin yılı gibi unsurlarda yapılan bariz yazım yanlışları (tarih kısmında 2014 yerine 1914 yazılması gibi) mevcutsa, fakat talep edilen aylık kira bedeli ve dönem aslında anlaşılıyorsa, bu tür bir maddi hata tek başına davanın reddini gerektirmez. Mahkeme bu durumda işin esasını incelemeye devam edebilir, zira ihtarın muhatabı, talebin hangi döneme ait olduğunu makul şekilde anlayabilmektedir[14].
Öte yandan, kira borcunun miktarının yanlış belirtilmesi de sıkça karşılaşılan bir içerik hatasıdır. İhtarnamede talep edilen tutarın,........