Su Baskınından Sorumluluk |
Ev veya apartmanda yaşayan birçok kişi, zaman zaman su sızıntısı sorunuyla karşılaşabilir. Üst kattan alt kata akan su, hem maddi hem de manevi sıkıntılara yol açabilir. Böyle bir su sızıntısı yaşadığında akıllara ilk olarak sorumluluk kimde ve zararı kim karşılar, alt kata akan sudan kim sorumlu olduğu gelir. Su baskınının çok çeşitli nedenleri olabiliyor. Çok sayıdaki olasılık arasından baskının kaynağını bulmak zor olabileceği için tüm olasılıkları tek tek gözden geçirmek gerekiyor.
Haksız fiilden kaynaklanan tazminat davalarında kural olarak gerçek zarar ilkesi geçerli olup, Borçlar Kanunu uyarınca zararın kanıtlanması davacı tarafa, hükmedilecek tazminatın kapsam ve miktarının belirlenmesi ise hakime aittir. Su hasarının sorumluluğu hasarın kaynağına göre değişir. Üst kattan gelen sızıntılarda üst kat sahibi veya kiracısı, ortak alanlardaki tesisattan kaynaklanan sorunlarda apartman yönetimi sorumlu tutulur. Kiracıların kendi ihmallerinden kaynaklanan su zararlarında sorumluluk kiracıya aittir. Bina yapısal sorunlardan veya dış etkenlerden kaynaklanan hasarlarda ise mülk sahibi yükümlülük taşır.
Kısaca kural; sızıntı üst katın bağımsız bölüm iç tesisatından ise çoğunlukla üst kat maliki (kusuru varsa kiracı) sorumlu olur. Sorun ortak alan/kolon borularından ise apartman yönetimi ve tüm kat malikleri payları oranında sorumludur. Bu ayrımın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşuluk hukuku ilkeleridir.
Su Baskınından Sorumluluk
Sızıntının Nereden Kaynaklandığının Tespiti
Su sızıntısının kaynağının belirlenmesi, yaşanacak zararın kimin sorumluluğunda olduğunu anlamak için çok önemlidir. Bu aşamada, ilk olarak su sızıntısının tam olarak nereden geldiğini tespit etmek gerekir. Üst kat komşusunun banyosu, yan dairenin mutfağı veya ana binanın ortak tesisatı gibi farklı kaynaklardan su sızıntısı olabilir.
Bağımsız bölüm ve ortak alan ayrımı, su sızıntısı durumunda kimin sorumlu olduğunu belirlemede anahtardır. Bağımsız bölüm, kat mülkiyetine sahip olan kişiye özel kullanılan alanlar; yani daire, ofis gibi kişisel kullanımda olan yerlerdir. Ortak alanlar ise apartmanın tüm maliklerine/dairesine ait ve birlikte kullanıma açık olan alanlardır. Örneğin, ana su boruları, asansör, çatı, merdiven boşlukları gibi yapının temel ortak bölümleri buna dahildir.
Eğer sızıntı bağımsız bölümdeki bir tesisattan kaynaklanıyorsa, o bağımsız bölümün maliki veya kullanıcısı sorumludur. Ortak alanlardaki tesisatlardan gelen sızıntılarda ise sorumluluk apartman yönetimi ve tüm kat maliklerine aittir. Bu ayrım, sorunun kim tarafından çözüleceğini ve masrafların kim tarafından karşılanacağını belirler.
Bağımsız bölüm yani bir dairenin içinden kaynaklanan su sızıntısı, genellikle o dairedeki tesisat borularından, musluklardan veya peteklerden meydana gelir. Suyun kaynağına göre ödeme sorumluluğu belirlenir. Bağımsız dairelerdeki tesisattan kaynaklanan problemlerde, hasarın çıktığı dairenin sahibi masrafları üstlenir. Kiracıların kendi ihmalinden kaynaklanmayan su sızmaları için ev sahibi sorumludur. Örneğin eskimiş tesisattan kaynaklanan sorunlarda tamirat masraflarını mülk sahibi karşılar. Ancak vanayı açık unutma gibi kullanıcı hatlarında kiracı sorumlu tutulur. Eğer üst kattaki komşunun dairesinde bulunan bir arızadan dolayı alt kata su sızıntısı oluşuyorsa, öncelikli sorumluluk o dairenin sahibine veya kiracısına aittir. Su sızıntısı banyodan, mutfaktan veya herhangi bir iç tesisattan oluşuyorsa, bunun tamiri ve yol açtığı zararların ödenmesi için doğrudan daire sahibi veya varsa kiracısı sorumlu tutulur.
Bu gibi durumlarda alt kata zarar veren komşunun, oluşan maddi hasarı karşılaması gerekir. Eğer kiracı yaşıyorsa, tesisat kullanımıyla ilgili meydana gelen bir arıza ise genellikle kiracı sorumlu olur. Ama borulardaki eskime veya tadilatla ilgili bir sorun varsa, ev sahibi sorumludur. Sızıntının nereden kaynaklandığının tespiti çok önemlidir. Kiracının herhangi bir kusuru olmadan, yani aynı daireyi başka bir kişinin kullanması durumunda da aynı sorunların ortaya çıkacağı anlaşılıyorsa, su tesisatının yıllarca kullanılmış olmasından kaynaklanan yıpranma dolayısıyla su baskını meydana gelmişse, bu durumda zararı ev sahibi karşılamalıdır. Kiracının eşyaları zarar görmüşse, bu zarar da ev sahibi tarafından karşılanmalıdır.
Ortak tesisat, genellikle bina içindeki kolon boruları, ana su hattı veya kalorifer tesisatı gibi tüm daireleri ilgilendiren sistemlerdir. Eğer su sızıntısı bu tesisattan kaynaklanıyorsa, sorumluluk ev sahibi veya kiracıya değil, apartmanın tüm kat maliklerine yani bina yönetimine aittir. Ortak tesisatta oluşan bir arıza binadaki herkesin maddi yükümlülüğünde olur. Masraflar genelde apartman aidatı üzerinden ya da ortak bütçeden karşılanır. Su baskını apartmanın ortak tesisatından kaynaklanıyorsa, tüm daire sahipleri zarardan sorumludur. Bu durumda, açılacak tazminat davası apartman yönetimine veya tüm daire sahiplerine karşı açılabilir. Daire sahipleri dava edilecekse, bütün daire sahiplerinin belirtilmesi zorunludur.
Apartman yönetimi onarımlar için hızlıca harekete geçmelidir. Eğer yönetim ilgisiz kalırsa, zarar gören daire sakinleri bireysel olarak tamir ettirip, masrafları kat maliklerinden talep edebilir. Ortak alanlar ve tesisata ilişkin sorumlulukların detayları Kat Mülkiyeti Kanunu’nda açıkça yer alır.
Yapısal kusur; binanın inşaatı sırasında yapılan hatalar veya yetersiz malzeme kullanımı nedeniyle ortaya çıkan problemlerden kaynaklı sızıntılardır. Ayrıca çatlak, eksik yalıtım, yanlış döşenmiş borular gibi sorunlarda müteahhitin doğrudan sorumluluğu bulunur. Eğer bina yeni yapılmışsa ve henüz iskan alındıysa, bu tür arızalardan dolayı ilk beş yıl........