İrtifak hakkı bu hakka sahip olan kişiye taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını vermemekle birlikte, yalnız o taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma gibi yetkiler sunan sınırlı ayni bir hak türüdür. O halde irtifak hakkı kısaca; bir taşınmazı doğrudan doğruya kullanma, ondan yararlanma yetkisi olarak tanımlayabiliriz.

2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunun 3. Maddesine göre, “İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; (…) kamulaştırma yapabilirler.

Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

(Ek fıkra : 10/9/2014 - 6552/99 md.) Ancak, maliklerinin mülkiyet hakkının kullanılmasının engellenmemesi, can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması kaydıyla, kamu yararına dayalı olarak taşınmazların üstünde teleferik ve benzeri ulaşım hatları ile her türlü köprü, taşınmazların altında metro ve benzeri raylı taşıma sistemleri ile tünel yapılabilir. Taşınmazların mülkiyet hakkının kullanımının engellenmemesi hâlinde, taşınmazlara ilişkin herhangi bir kamulaştırma yapılmaz. (İptal üçüncü cümle: Anayasa Mahkemesi’nin 14/5/2015 tarihli ve E.: 2014/177, K.: 2015/49 sayılı Kararı ile.) (…) Yapılan yatırım nedeniyle taşınmaz maliklerinden değer artış bedeli alınamaz. Hükmü ile irtifak hakkı kamu yararı için yapılacak bilecektir.

Öte yandan Türk Medeni Kanunun 779. Maddesinde “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar” hükmü yer almaktadır. Bu demektir ki sınırlı bir ayni hak türü olan irtifak hakkı kimin lehine tesis edilirse taşınmazın mülkiyetini kazanmayacak sadece yararlanma ve kullanma haklarını elde edecektir.

Türk Medeni Kanunun 718. Maddesinde de “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar.” Kanun hükmü ile taşınmazın üzerinden geçirilecek elektrik nakil hattı için irtifak hakkı kurulabilecektir. Veyahut pis ve atık suların tahliyesi için taşınmazın altından boru döşenmesi durumu yine taşınmazın altından şehir içme suyu şebeke boru hatlarının döşenmesi gibi durumlarda çoğu kez taşınmazın satın alınması yerine irtifak hakkı tesisi yeterli olacaktır. İş bu sebeple bu hallerde idarelerce irtifak kamulaştırması gündeme gelmektedir.

Yukarıdaki anlattığımız durumların varlığı halinde irtifak hakkının tesisi yapılacağından ötürü taşınmazda bir değer kaybı oluşacaktır. Taşınmazda meydana gelecek olan bu kıymet düşüklüğünün karşılığı olarak irtifak hakkı bedeli taşınmaz sahibine ödenecektir.

Taşınmazın değerinde bir azalma olacak dedik. Bu değer azalışının hesaplanmasına bakacak olursak; taşınmazın irtifak değeri öncesi değeri – taşınmazın irtifak sonrası değeri şeklinde hesaplanır. Söz gelimi taşınmazın değeri 800.000 – TL – 680.000 – TL irtifak tesisinden sonraki değer. Bu da eşittir; 120.000 – TL irtifak karşılığı olacaktır.

İrtifak Hesaplamasında Dikkat Edilmesi Gerekilen Hususlar

Öncelikle irtifak tesisine konu olan taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı var mı? Var ise; taşınmazın tüm zemin değeri ve yapının değeri ayrı ayrı hesaplanır. Her ikisinin toplamı bize taşınmazın tüm değerini verecektir. Ardında da yapıya ayrı, zemine ayrı irtifak hakkının neden olacağı değer kaybı hesaplanacaktır.

Bir diğer önemli husus ise; irtifak tesisi edilen taşınmazın, irtifak sırasında kesilen ağaç, zarar gören ürünü veya yıkılan bir yapı, muhtesat var ise bunların bedelleri ayrıca hesaplanarak irtifak tesisinden dolayı taşınmazda oluşan değer kaybına eklenmelidir.

Son olarak hesaplamasında dikkat edilecek husus; taşınmazda daha önceden başka irtifak hakkı tesis edilmiş midir. Çünkü böyle bir durum halinde ilk tesis edilen irtifaktan ötürü oluşan değer kaybı taşınmazın tüm değerinden çıkarılır. Ardından hesaplama bu değer üzerinden yapılır.

İRTİFAK KAMULAŞTIRMASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Kamulaştırma konusu irtifak hakkı karşılığı tespit edilirken, dava konusu taşınmazın niteliği, geometrik durumu, yüzölçümü ve enerji nakil hattının güzergahı dikkate alınarak irtifak hakkı nedeniyle değer düşüklüğü oranının taşınmazın ve üzerindeki binanın toplam değeri üzerinden oransal olarak hesaplanması gerekir. (Y5HD. 2008/16169 E. – 2009/1031 K.)

Dava konusu taşınmazın tapu kaydından belirtilen yüzölçümü üzerinden irtifak bedeli hesaplanmalıdır. (Y5HD. 2017/24396 E. – 2018/10279 K.)

Taşınmazın tapu kaydından bulunan “önceki irtifak hakkı” nedeniyle değerinde meydana gelen değer düşüklüğü oranı tespiti ile indirilmeden ve gerekçesi gösterilmeden hüküm kurulması bozma sebebidir. (Y5HD. 2016/13050 E. – 2018/1817 K.)

İrtifak hakkının taşınmazın niteliği, yüzölçümü, geometrik durumu, boru hattı güzergahı dikkate alınarak hesaplanması gerekir. (Y5HD. 2017/9147 E. – 2017/19427 K.)

Taşınmazın altından geçirilen tünel nedeniyle taşınmazın kullanım ve yapılaşma koşullarında herhangi bir kısıtlama olup olmadığı araştırılıp sonucuna göre karar verilmelidir. (Y5HD. 2014/4734 E. – 2014/17078 K.)

Taşınmazın Arazi........

© Hukuki Haber