PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDEKİ 1 TEMMUZ 2026 DEĞİŞİKLİKLERİNİN İNCELEMESİ |
1. Süs Havuzu İlk Defa Tanımlandı
Yönetmeliğin 4 üncü maddesine eklenen düzenlemeyle "süs havuzu" ilk kez tanımlanmıştır. Buna göre süs havuzu; suyun farklı formlarda ve ölçülerde hareketlendirilmesiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapı ile bütünlük arz eden, yüzme amacıyla kullanılmayan, proje müellifi tarafından tasarlanan ve ilgili idarece uygun görülen havuzdur.
Daha önce Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde süs havuzuna ilişkin açık bir tanım bulunmadığından, uygulamada teknik yayınlar, uluslararası standartlar ve mimari kabuller esas alınarak değerlendirme yapılıyordu. Yeni düzenleme ile bu belirsizlik giderilmiş ve süs havuzunun hangi özellikleri taşıması gerektiği ilk kez mevzuatta açıkça belirlenmiştir.
Buna göre bir havuzun süs havuzu olarak kabul edilebilmesi için yalnızca bu isimle adlandırılması yeterli değildir. Yönetmelikte sayılan unsurların birlikte bulunması gerekir. Özellikle;
• suyun farklı formlarda hareketlendirilmesi,
• görsel ve estetik amaç taşıması,
• mimari yapı ve peyzaj düzenlemesiyle bütünlük oluşturması,
• yüzme amacıyla kullanılmaması,
• proje müellifi tarafından tasarlanması,
• ilgili idarece uygun görülmesi,
bir bütün olarak değerlendirilmelidir.
Bu nedenle ruhsat inceleme ve proje onay süreçlerinde, idarelerin her bir kriteri ayrı ayrı değerlendirmesi uygulama birliğinin sağlanmasına katkı sağlayacaktır. Özellikle süs havuzu niteliği konusunda tereddüt bulunan durumlarda, mimari estetik komisyonlarının görüşüne başvurulması isabetli olacaktır.
Düzenleme, denetim süreçlerinde de önem taşımaktadır. Özellikle şikâyet üzerine yapılan incelemelerde, süs havuzu olarak projelendirilmiş bir alanın fiilen yüzme havuzu amacıyla kullanıldığı iddia ediliyorsa, değerlendirme yalnızca proje üzerinden değil, kullanım biçimi dikkate alınarak yapılmalıdır. Havuzun yüzme amacıyla kullanılmasını sağlayan merdiven, platform, tramplen veya benzeri unsurların bulunup bulunmadığı somut olarak tespit edilmelidir.
Benzer şekilde, yapı tatil tutanakları ve diğer denetim tutanaklarında da yalnızca "süs havuzu" veya "yüzme havuzu" şeklinde genel ifadeler kullanılmamalı; yönetmelikte yer alan kriterler bakımından hangi hususların tespit edildiği açık ve somut şekilde ortaya konulmalıdır. Bu yaklaşım, hem idari işlemlerin hukuki denetimini kolaylaştıracak hem de uygulamadaki tereddütlerin azalmasına katkı sağlayacaktır.
2. TAKS Hesabına İlişkin Düzenleme Netleştirildi
Yönetmeliğin 5 inci maddesinin altıncı fıkrası yeniden düzenlenmiştir.
Buna göre ayrık veya blok nizam yapılaşmalarda, uygulama imar planında açıkça belirlenmemişse TAKS @'ı geçemeyecektir.
KAKS belirlenmeyen parsellerde, 20. maddenin üçüncü fıkrası ile 21. maddenin dördüncü fıkrası esas alınarak, yapı yaklaşma mesafelerine göre belirlenen taban alanı ile kat adedinin çarpımı sonucu bulunan KAKS değeri içinde kalınması ve TAKS'ın `'ı aşmaması şartıyla uygulama yapılacaktır.
Aynı esas, KAKS belirlenmiş ancak TAKS belirlenmemiş parseller için de geçerli olacaktır.
Düzenlemenin temel amacı, yapı yaklaşma mesafeleri ile TAKS ve KAKS arasındaki ilişkinin daha açık ve öngörülebilir hâle getirilmesidir. Böylece uygulamada farklı yorumlara neden olan belirsizliklerin giderilmesi hedeflenmiştir.
Önceki düzenlemenin temel yaklaşımı, özellikle yalnızca KAKS belirlenen parsellerde daha geniş taban oturumuna izin vererek yatay mimariyi teşvik etmekti. Ancak uygulamada bu amaca her zaman ulaşılamamış, taban alanı geniş baza üzerine yükselen bloklardan oluşan yapılaşmalar yaygınlaşmıştır.
Yeni düzenleme ile, yapı yaklaşma mesafelerinin belirleyici niteliği korunurken taban alanı hesabının hangi esaslara göre yapılacağı daha açık şekilde ortaya konulmuştur. Bu kapsamda TAKS'ın `'a kadar kullanılabilmesi mutlak bir hak olmayıp, yapı yaklaşma mesafelerinin elverdiği ölçüde mümkündür. Başka bir ifadeyle, çekme mesafeleri nedeniyle oluşan yapılaşma alanı `'ın altında kalıyorsa, yalnızca bu sınırı kullanabilmek amacıyla yapı yaklaşma mesafelerinin dışına çıkılması mümkün değildir.
Bunun yanında düzenleme, KAKS belirlenip TAKS belirlenmeyen parseller bakımından da aynı hesaplama sistemini benimseyerek uygulama birliğini güçlendirmektedir. Böylece farklı parsel türleri arasında ortaya çıkabilecek yorum farklılıklarının önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
3. Pergola, Süs Havuzu ve Bazı Yapı Unsurları İçin Emsal Avantajı Getirildi
Yönetmeliğin 5 inci maddesinin sekizinci fıkrasında yapılan değişiklikle; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliğinde bulunmayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzlarının 20. maddenin sekizinci fıkrasının (b) bendinde sayılan kullanımlarla birlikte bahçe alanının 'sini aşmayan kısmı emsal hesabı dışında bırakılmıştır.
Ayrıca giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma katlı zemin katta asma kat döşemesi hizasındaki boşluklar ile bir ana kitle üzerinde yükselen bloklardan arta kalan baza üzerindeki gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan çatı veya çakıl kaplı alanların emsal hesabındaki durumu da açıkça düzenlenmiştir.
Bu değişiklik yalnızca pergola ve süs havuzlarına ilişkin bir düzenleme olmayıp, 5 inci maddenin altıncı ve sekizinci fıkraları ile 22. maddenin birlikte değerlendirilmesini gerektiren yeni bir sistem ortaya koymaktadır. Böylece emsal hesabı dışında kalan alanların kapsamı genişletilmiş ve uygulamada yaşanan birçok tereddüt giderilmiştir.
Pergola ve süs havuzlarının emsal dışında değerlendirilebilmesi için yönetmelikte öngörülen tüm şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Özellikle bahçe alanının 'sini aşmama şartı, uygulamada dikkatle gözetilecek temel kriterlerden biri olacaktır.
Düzenlemenin en önemli sonuçlarından biri ise istinat duvarları ve benzeri zorunlu yapı unsurlarına ilişkindir. Özellikle eğimli arazilerde istinat duvarları, yapı güvenliği açısından zorunlu olmasına rağmen ruhsata tabi olmaları nedeniyle emsal hesabı ve yapı sınıfını değiştirebiliyordu. Yapılan değişiklikle bu konuda uygulamaya açıklık getirilmiş ve özellikle eğimli parsellerde yaşanan önemli bir sorun giderilmiştir.
Bunun yanında emsal hesabı dışında kalan alanların kapsamının genişletilmesi, yapı kullanma izin belgesi almış binalarda yapılacak proje tadilatlarında da önemli avantajlar sağlayabilecektir. Daha önce emsal hesabı nedeniyle gerçekleştirilemeyen bazı düzenlemelerin, yeni hükümler çerçevesinde ilave yapılaşma hakkı oluşturmaksızın........