Türk imar hukukunda köy yerleşimleri, kırsal mahalleler ve tarım arazileri; ayrıksı bir düzenleme rejimine tabi tutulmuş, hem toplumsal ihtiyaçlar hem de üretim ilişkileri bakımından özel hükümlerle korunmuştur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin çeşitli hükümleri ve Toprak Koruma Kanunu, bu alanlarda yapılaşmanın hangi sınırlar içinde mümkün olacağını belirleyerek kırsal yaşamın sürdürülebilirliği ile planlama disiplininin bütünlüğü arasında hassas bir denge kurmayı amaçlamaktadır.

Köyde Ruhsatsız Ev Yapmak

Hukuki Dayanak:
İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda ruhsatsız ev yapma imkânı tanımaktadır.

Ruhsat Aranmayan Yapılar:

• Konutlar,

• Tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar (entegre tesis niteliğinde olmayan),

• Köy ihtiyaçlarına yönelik küçük ölçekli ticari yapılar (bakkal, manav, berber, fırın, kahve, lokanta, tanıtım büfeleri),

• Köy kooperatiflerinin işletme binaları.

Tarihsel Değişim:

• 11.07.2021 öncesi: Ruhsatsız yapı imkânı yalnızca köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlara tanınmıştı.

• 11.07.2021 sonrası: Bu şart kaldırıldı; köyde oturmayanlar da, diğer kriterleri sağlamak kaydıyla, ruhsatsız ev yapabilir.

Köy Yerleşik Alanı ve Civarının 300 Metreye Çıkarılması

2021 yılında yapılan değişiklikle, köy yerleşik alanı civarının sınırı 1999’dan beri uygulanan 100 metreden 300 metreye çıkarılabilme imkânı getirilmiştir. Ancak bu genişletme otomatik olarak gerçekleşmemekte; yeni bir tespit ve il genel meclisi kararı yapılıncaya kadar 100 metrelik mesafe geçerliliğini korumaktadır. Bu ölçüm, köyde mevcut binaların en dışta bulunanının dış kenarından itibaren başlamakta ve belirlenen mesafe o noktadan dışarıya doğru hesaplanmaktadır.

Köyde Ruhsatsız Ev Yapmanın Şartları

1) Konum Şartı

• Yapı, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalmalıdır.

• Kırsal mahalle niteliğinde yerler de bu kapsamda değerlendirilir.

2) Yerleşik Alan Şartı

• Köy yerleşik alanının resmen tespit edilmiş olması gerekir.

• Yerleşik alan tespit edilmemişse ruhsatsız yapı yapılamaz; bu durumda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.64 uyarınca ruhsat ve iskân alınması zorunludur.

• 2021 değişikliğiyle köy yerleşik alanı, köydeki en dış yapıdan itibaren 300 metreye kadar sınır esas alınarak valilik tarafından belirlenir ve il genel meclisince karara bağlanır.

• Büyükşehirlerde ise, daha önce tespit edilmiş köy yerleşik alan sınırları “kırsal yerleşik alan” olarak kabul edilir.

3) Yapının Nitelikleri

• Yöresel doku ve mimariye uygun olmalı,

• Fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı olmamalı,

• Konut veya tarım/hayvancılık amacına hizmet etmeli,

• Köyde oturanların temel ihtiyaçlarını karşılayacak nitelikte olmalıdır.

4) İmar Planı Şartı

• Köy yerleşme planı bulunmuyorsa ruhsat aranmaz.

• Ancak köy yerleşme planı yapılmışsa, bu plan bir tür imar planı sayıldığından ruhsatsız inşaat mümkün değildir.

• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2007/12 sayılı Genelgesine göre, köy yerleşme planı bulunan alanlarda yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması zorunludur.

5) Valilik Onayı

• Yapının projeleri valilikçe onaylanmalı, ardından muhtarlığa bildirilmelidir.

• Muhtarlık izni artık aranmaz; yalnızca bildirim yeterlidir.

6) Yönetmelikte Belirlenen Teknik Kriterler

• Taban Alanı Katsayısı (TAKS): @’ı aşamaz.

• Kat Sınırı: 2 kat ve 6,50 metreyi geçemez.

• Çatı: 3 meyilli, kiremit kaplamalı, yöresel karaktere uygun olmalıdır.

• Saçaklar: En fazla 1,20 m olabilir.

• Parsel Kullanımı: Bir parselde konut ve tarımsal yapılar dışında birden fazla yapı yapılamaz.

• Bağımsız Bölümler: Tek yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.

• Asgari İç Mekânlar: Her bağımsız bölümde en az bir oturma odası, yatak odası, mutfak (veya pişirme yeri), banyo ve tuvalet bulunmalıdır.

• Mesafeler: Parsel sınırları ve yola en az 5 m, tarımsal yapılarda yola 10 m mesafe bırakılmalıdır.

Bu düzenlemeler, köylerde yapılaşmaya kolaylık tanırken aynı zamanda rastgele ve denetimsiz bir inşaat sürecini engellemeyi hedeflemektedir. Ruhsat muafiyeti, kırsal yaşamın sürekliliğini ve temel ihtiyaçların karşılanmasını sağlarken; fen, sağlık ve teknik sınırlamalarla da planlama disiplininin asgari ölçütleri güvence altına alınmıştır.

Daha detaylı açıklamalar için >>........

© Hukuki Haber