Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Düzeltme Davalarında İyiniyet İtirazının Sınırları |
Kentsel dönüşüm sürecinde açılan arsa payı düzeltme davalarına ilişkin içtihatlar, uzun süre iyiniyet merkezli bir yaklaşımla ele alınmıştır. Dönüşüm gündeme geldikten sonra açılan davalar, çoğu zaman “daha fazla hak elde etme amacıyla” açıldığı kabul edilerek Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralına aykırı bulunmuş; arsa payları arasında açık orantısızlıklar bulunsa dahi davalar çoğu kez esasına girilmeden reddedilmiştir.
Bu yaklaşım, arsa paylarının belirlenmesine ilişkin yapısal sorunu büyük ölçüde göz ardı etmektedir. Uzun yıllar boyunca arsa payının nasıl belirlendiğine dair etkili bir denetim mekanizması bulunmadığı gibi, bugün de bu belirlemeyi baştan kontrol eden bir sistem mevcut değildir. Ayrıca 1983 yılına kadar arsa payının hatalı belirlendiği iddiasıyla dava açılması dahi mümkün olmamıştır. Bu durum, uygulamada ciddi ve yaygın hataların yerleşmesine neden olmuştur.
Bu süreçte; bağımsız bölümlere eşit arsa payı verilmesi, yalnızca metrekare esas alınarak oranlama yapılması ya da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun açık hükmüne rağmen değer ölçütünün dikkate alınmaması sık rastlanan uygulamalar hâline gelmiştir. Konum, cephe, kat, kullanım türü ve ticari değer gibi değeri doğrudan etkileyen unsurlar, çoğu zaman göz ardı edilmiştir.
Arsa payının bugün bu kadar tartışmalı hâle gelmesinin nedeni, sorunun kentsel dönüşümle doğması değildir. Kentsel dönüşüm, geçmişte yapılan bu hataların hukuki sonuçlarını görünür hâle getirmiştir. Zira yıkılan binanın yerine yapılacak yeni yapıda bağımsız bölümler arsa payı oranında tahsis edilmekte; bu nedenle geçmişte yapılan hatalar, artık doğrudan mülkiyet hakkının ihlaline dönüşmektedir. Arsa payı oranına göre başlatılan bir dönüşüm sürecinde, arsa payları baştan hatalı belirlenmişse, bu sürecin adil başlaması ve adil şekilde devam etmesi mümkün değildir.
Bu noktada içtihat çizgisini dengeleyen önemli bir kırılma, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli kararlarıyla ortaya çıkmıştır.
Örneğin Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/5440, K. 2025/3986 sayılı ve 25.03.2025 tarihli kararında:
Davalı tarafın, uzun yıllar sessiz kalındığı ve davanın kentsel dönüşüm nedeniyle açılmasının iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığı yönündeki savunmasına rağmen Yargıtay, bozma gerekçesini........