Kat mülkiyeti, bir arada yaşamın hukuk düzeni içinde sınırlarını belirleyen bir sistemdir. Bu sistemin sağlıklı işlemesi, her malik ve kullanıcının ortak giderlere zamanında ve eksiksiz katılımıyla mümkündür.

Ortak gider, yalnızca mali bir yükümlülük değil; ortak yaşamın sürdürülebilmesi için zorunlu bir sorumluluktur. Ancak uygulamada, aidatların ödenmemesi, bağımsız bölümün devri, kiracının sorumluluğu veya gecikme tazminatı gibi konular en sık uyuşmazlık doğuran alanlardan biridir.

Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında, ortak gider borcunun kapsamını, temerrüdün sonuçlarını ve devirden sonraki sorumluluğu sade bir biçimde ele almaktadır.

I. Kavramsal Çerçeve ve Hukuki Dayanak

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak yaşam alanının sürdürülebilmesi için her kat malikine mali katkı yükümlülüğü getirir. Bu yükümlülük, mülkiyet hakkının sosyal sınırlarından biridir: bireyin mal üzerindeki tasarruf yetkisi, ortak yaşamın masraflarına katılma zorunluluğuyla dengelenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 1976/5-18, K. 1977/189 (25.02.1977) kararında yönetim planıyla farklı düzenleme yapılabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla, kat malikleri ister aralarında ister yönetim planı aracılığıyla, yasal düzenlemeden sapabilirler; ancak ortak gider yükümlülüğünü tamamen kaldıramazlar.

II. Katılım Esasları

1. Arsa Payına Göre Katılım (Kural)

Kat maliklerinin ortak giderlere katılımı arsa payı oranında belirlenir; her malik, payına düşen borçtan diğer maliklerle birlikte müteselsilen sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 1998/1656, K. 1998/3626, T. 13.04.1998

“Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi uyarınca ortak giderlerin arsa payına göre hesaplanması gerekmektedir. Davalı her malik, arsa payına düşen ortak gider, aidat, yönetim giderleri ve diğer masraflar üzerinden payına düşen oran dahilinde borcun tamamından sorumludur. Bu sorumluluk müteselsil nitelikte olup, bağımsız bölüm maliki olduğu sürece her malik diğerleriyle birlikte müteselsilen sorumludur. Bunun aksine bir karar verilmesi mümkün değildir.”

2. Eşit Pay veya Farklı Katılım (Anlaşma Hâli)

Kat malikleri, ortak giderlere katılım oranını yasadaki düzenlemeden farklı şekilde kararlaştırabilir; bu kararlar iptal edilmedikçe tüm malikleri bağlar. Hâkim, geçerli bir kurul kararını değiştiremez.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073, T. 05.03.2013

“Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi gereğince kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinin korunması, güçlendirilmesi ve onarım giderleriyle ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdürler. Ancak ortak giderlere katılım, kat malikleri kurulunca farklı şekilde kararlaştırılabilir. Kat malikleri kurulu kararıyla belirlenen aidatların yönetim planına uygun olmadığını düşünen kat malikleri, KMK’nın 33. maddesi uyarınca bu kararların iptali için dava açabilirler. Somut olayda, aidatların eşit paylaştırılmasına karar verilmiş, bu karar iptal edilmemiştir. Bu durumda hâkim, kat maliklerinin iradesi yerine geçip giderlere arsa payı oranında katılmaya karar veremez.”

3. Yönetim Planı İstisnaları

Kat maliklerinin ortak gider sorumluluğu, yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca belirlenir; bağımsız bölümün fiilen kullanılmaması malik sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2015/12082, K. 2015/996, T. 22.01.2015

“Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak giderlerden yönetim planında belirtilen şekilde, yönetim planında hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi çerçevesinde sorumludur. Dosya kapsamından, davalıların 40 numaralı bağımsız bölümün malikleri olduğu anlaşılmıştır. Yönetim planında bu bağımsız bölümün ortak giderlerden muaf tutulduğuna dair bir hüküm veya buna ilişkin bir kurul kararı bulunmamaktadır. Bu nedenle, bağımsız bölümün kullanılmıyor olması maliklerin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Mahkemece, ortak gider borcunun hesaplanarak buna hükmedilmesi gerekirken, kullanım durumu esas alınarak sorumluluktan kurtarılması doğru görülmemiştir.”

Kat malikleri, ortak giderlere katılım oranlarını yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla belirleyebilir; böyle bir düzenleme bulunmadığında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uygulanır. Yönetim planına veya yasal düzenlemelere aykırı olduğunu düşünen kat maliki, bu kararlara karşı iptal davası açabilir; hâkim, iptal edilmemiş kurul kararının yerine geçerek yeni bir paylaşım oranı belirleyemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2012/9381, K. 2012/11154, T. 15.10.2012; Yargıtay 18. HD., E. 2013/2413, K. 2013/3073, T. 05.03.2013

“Kat maliklerinin ortak giderleri kat malikleri kurulu toplantısında belirleyebilecekleri gibi yönetim planıyla da giderlerin paylaşım şekli belirlenebilir, aksi hâlde Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi hükümleri uygulanır. Kat malikleri kurulu kararının yönetim planına veya Yasa hükümlerine aykırı olduğu iddiasında olan kat maliki, ortak giderlerle ilgili karara karşı iptal davası açabilir. Hâkim, kat maliklerinin iradeleri yerine geçip ortak giderlere arsa payı oranında katılmaya karar veremez.”

Kat malikleri kurulunun, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyunu alarak verdiği bir karar, aynı zamanda yönetim planı değişikliği niteliği taşır.

Yargıtay 18. HD., E. 2005/1259, K. 2005/3657, T. 14.04.2005

“Bütün kat maliklerinin beşte dördünü karşılayan bir oranla alınmış bir kat malikleri kurulu kararının, aynı zamanda yönetim planı değişikliği sayılması gerekecektir.”

Kat malikleri kurulunca alınan ortak giderlere katılım payına ilişkin yönetim planı değişikliği, hüküm doğurabilmesi için tapu kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilmelidir; aksi hâlde geçerlilik kazanmaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/1470, K. 2013/5144, T. 01.04.2013

“Kat malikleri kurulu toplantısında ortak giderlere katılım payı ile ilgili alınmış yönetim planı değişikliğinin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmesi gerektiği, aksi takdirde bir hükmünün bulunmadığı ifade edilmiştir.”

Yönetim planında açıkça muaf tutulan giderler için malik sorumlu tutulamaz; bilirkişi raporunda bu husus dikkate alınmadan yapılan hesaplamaya göre karar verilemez.

Yargıtay 18. HD., E. 2013/2726, K. 2013/3008, T. 05.03.2013

“Yönetim planının 31. maddesinde, zemin katta bulunan bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmayacakları düzenlenmiştir. Davalının zemin katta malik olduğu ve aidat bedeli içinde asansör giderlerinin de yer aldığı anlaşılmasına rağmen, yönetim planı gereğince sorumlu olmadığı bu giderler de dahil edilerek hesaplama yapan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Yönetim planı hükümleri uyarınca dükkân malikleri yönetim planında açıkça belirtilen giderlerden muaf tutulabilir. Yargıtay 18. HD., E. 2001/10764, K. 2001/11486, T. 13.12.2001 “Yönetim planının 25. maddesine göre dükkân sahipleri yalnızca asansörle ilgili ortak giderler ve koşullu olarak ortak su giderlerinden muaftır. Bunun dışındaki tüm ortak giderlerden diğer kat malikleri gibi sorumludurlar.”

Yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulduğu anda düzenlenip imzalandığında, tüm kat maliklerini ve bunların külli veya cüz’i haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindedir; halef sıfatıyla sonradan malik olan kişi “karara katılmadım” diyerek yönetim planının hükümlerine karşı dava açamaz. Yargıtay HGK., E. 2002/18-551, K. 2002/568, T. 26.06.2002 “Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki malik veya malikler tarafından düzenlenip imzalanan yönetim planı, yasanın anılan maddesi gereği olarak bütün kat malikleriyle bunların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, yasalara aykırılık teşkil etmediği takdirde, bunun herhangi bir hükmünün değiştirilmesi veya iptali yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.”

III. Kişisel Sorumluluk

1. Malik (Asıl Sorumlu)

Ortak gider ve aidat borcundan asıl olarak kat maliki sorumludur; ancak kiracı, kat maliki ile birlikte kira bedeli tutarıyla sınırlı olmak üzere her ay için müteselsilen sorumludur.

Yargıtay 20. HD., E. 2016/1981, K. 2017/3785, T. 02.05.2017

“Ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.”

2. Kiracı

Kira sözleşmesinde ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılsa dahi, yönetime karşı sorumluluk kat malikine aittir; bu düzenleme sadece malik ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi bağlar.

Yargıtay 18. HD., E. 2003/5873, K. 2003/6533, T. 17.09.2003

“Bağımsız bölüm malikinin kiracısı ile yaptığı kira sözleşmesinde ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceğinin kararlaştırılmış olması aralarındaki iç ilişkiyi düzenlemeye yönelik olup, yönetime karşı ortak giderleri ödemekle yükümlü olan kat maliki sıfatıyla bağımsız bölüm malikidir.”

Kiracı, kira sözleşmesi hükümleri uyarınca ortak giderlerden kira miktarıyla sınırlı olmak üzere sorumludur; mahkeme bu sınırı gözeterek karar vermelidir.

Yargıtay 18. HD., E. 2006/1820, K. 2006/2566, T. 30.03.2006

“Mahkemece, davacının istemi doğrultusunda belirlenen borç miktarından davalının ödemekte olduğu kira miktarı kadar sorumlu olacağı ilkesi gözetilip, belirlenen kira miktarının ödeme zamanı bakımından sınırını aşmamak kaydıyla tüm borcun tahsiline karar verilmelidir.”

Kiracı, sözleşmeye aykırı olarak fazla veya ödememesi gereken bir ortak gideri ödemişse, bu bedelin iadesini yalnızca kiraya veren malikten talep edebilir; yönetime karşı talep hakkı yoktur.

Yargıtay 18. HD., E. 1997/12665, K. 1998/1804, T. 26.02.1998

“Kiracı, kira sözleşmesine göre fazla bir ödemede bulunmuş ise veya sözleşmeye göre ödememesi gereken bir ortak gideri ödemiş ise onun iadesini ancak kiralayan bağımsız bölüm malikinden isteyebilir.”

Kiracının fiilen taşındığı ve kullanmaya başladığı tarihten önceki dönemlere ait yönetim giderlerinden sorumlu tutulması doğru değildir. Yargıtay 18. HD., E. 2002/5342, K. 2002/6231, T. 30.05.2002 “Davalı, davaya konu bağımsız bölüme 1.4.1994 tarihinde taşınıp kullanmaya başladığı halde, 1993 yılı Kasım ayından itibaren yönetim giderlerinden sorumlu tutulmasının yanlış olduğunu savunmuş; dosya içerisindeki yazılı kira sözleşmesi de bu savunmayı doğrulamış olmasına rağmen, bilirkişi raporunda ve mahkeme kararında bu hususun gözetilmemesi doğru değildir.”

Kiracılık sıfatı dava açılmadan önce sona ermişse, yönetici tarafından kiracıya yöneltilen dava husumet yokluğu nedeniyle reddedilmelidir.

Yargıtay 18. HD., E. 2008/6189, K. 2008/7448, T. 23.06.2008

“Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan, yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken aksi yönde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Kiracı, taşınmazın olağan kullanımıyla ilgili giderlerden sorumlu olup, esaslı tamir giderleri kiralayana aittir; mahkeme bu ayrımı gözeterek karar vermelidir.

Yargıtay 20. HD., E. 2017/3359, K. 2017/10440, T. 12.12.2017

“Borçlar Kanunu’nun 258/2. maddesi uyarınca kiralananın alelade kullanılması ile ilgili ve kullanımdan doğan giderler kiracıya ait ise de, esaslı tamir giderleri kiralayana aittir. Bu durumda kiracı, taşınmazı kullanmanın karşılığı olarak kira parasıyla mütenasip ve alelade kullanımla ilgili tamir giderlerinden sorumlu olmalıdır. Mahkemece bu ilke gözetilmeden hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Kiracı, KMK m. 22 uyarınca ortak gider ve avans borcundan malik ile birlikte sorumludur; sözleşme gereği bu giderlerin malikçe karşılanması öngörülmüşse, kiracı yaptığı ödemeleri kiradan mahsup edebilir.

Yargıtay 18. HD., E. 1994/11248, K. 1994/12612, T. 20.10.1994

“Kiracı bağımsız bölüm maliki ile birlikte avans ve giderlerden sorumlu olup, kiracı ile malik arasındaki sözleşme bu giderlerin malikçe karşılanmasını öngörüyorsa, ödemede bulunan kiracı ödediği meblağı kiradan düşebilir.”

Kalorifer kazanı gibi ana taşınmazın demirbaş niteliğindeki ortak tesislerinde yapılan tadilat veya yenileme giderleri, kiracıya değil, kat malikine aittir. Yargıtay 18. HD., E. 2008/9018, K. 2008/13197, T. 25.12.2008 “Dava konusu ana taşınmazın tamamlayıcı parçası olan kalorifer kazanının tümden değiştirilmesi ile ilgili giderlerin kiracı tarafından değil, doğrudan kat maliki tarafından karşılanması gerekir.”

Kiracı, ortak tesislerden fiilen yararlanmadığını ileri sürerek ortak gider borcundan kaçınamaz.

Yargıtay 18. HD., E. 2001/8775, K. 2001/9406, T. 25.10.2001

“Kiracının, bulunduğu katta asansör kapısının açılmaması sebebiyle bu tesisten yararlanamadığını ileri sürerek giderlerden muaf tutulması mümkün değildir.”

3. İntifa/Sükna Hakkı Sahibi / Fiilen Yararlanan

Yönetim giderlerinden sorumluluk, fiilen bağımsız bölümden yararlanan kişiye aittir; intifa hakkı sahibi kullanım altında bulundurduğu sürece giderlerden sorumlu tutulur, çıplak mülkiyet sahibinden tahsil yoluna gidilemez.

Yargıtay 5. HD., E. 1981/11106, K. 1981/11836, T. 30.11.1981

“Bağımsız bölüm intifa hakkı sahibinin yararlanması altında bulunduğundan, yönetim giderlerinden bu kimsenin sorumlu tutulması gerekirken, çıplak mülkiyet sahibi davalıdan yönetim giderlerinin alınması doğru değildir.”

Yargıtay 20. HD., E. 2017/3332, K. 2018/7504, T. 26.11.2018:

“Genel gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden kira akdine, sükna veya intifa hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli şekilde yararlanan kişiye veya her ikisine birlikte dava açabilir ya da icra takibi yapabilir.”

Bağımsız bölümden fiilen yararlanan kişi, yararlandığı döneme ilişkin aidat borcundan sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 2005/5051, K. 2005/6180, T. 13.06.2005

“Somut olayda, bağımsız bölümden yararlanılan döneme ilişkin aidat borcundan yararlanan malikin kardeşinin sorumlu olduğunun kabulü ile mahkemece işin esasına girilip, tüm kanıtlar toplandıktan ve gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırıldıktan sonra oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken aksi yönde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.”

Bağımsız bölümde malik ile birlikte sürekli oturan kişiler de, malikle hısımlık bağı olup olmadığına bakılmaksızın ortak gider ve aidat borcundan sorumludur.

Yargıtay 18. HD., E. 2002/12184, K. 2003/1121, T. 20.02.2003

“Bu kimselerin sorumlu olabilmeleri için malikle birlikte devamlı şekilde o bağımsız bölümde oturmaları yeterlidir. Bunların ayrıca malikin sıhri veya kan hısımları ya da üçüncü şahıslar olup olmamaları önemli değildir. Malikle hiçbir hısımlık bağı bulunmayanlar da ister........

© Hukuki Haber