3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi, kural olarak Kanun kapsamındaki tüm yapıların ruhsata tabi olduğunu düzenler.

Kanunun 5. maddesinde “yapı”; yer altı veya yer üstü, geçici veya kalıcı nitelikteki tüm inşai faaliyetleri kapsayacak şekilde geniş tanımlanmıştır. Bu nedenle kapalı alan oluşturmasa dahi istinat duvarı, zemine beton dökülmesi, merdiven, havuz, foseptik çukuru gibi imalatlar da yapı sayılır ve normal şartlarda ruhsat alınmasını gerektirir.

Ancak aynı maddenin devamında, bazı tadilat ve imalatların ruhsat zorunluluğundan istisna tutulacağı belirtilmiş ve bu konuda doğrudan imar yönetmeliklerinde getirilen ruhsat muafiyetlerine atıf yapılmıştır. Bu atıf gereği Plânlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesi, ruhsat alınmadan yapılabilecek basit tadilat ve imalatları açıkça sıralamaktadır. Yönetmeliğe göre:

“Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.”

Kanun’un 21. maddesinde yer alan istisna ve bu maddeye dayanılarak yönetmeliklerde getirilen ruhsat muafiyeti nedeniyle, ruhsata tabi yapı olmaktan çıkar ve “yapı istisnası” statüsü kazanır. (https://www.hukukihaber.net/ruhsat-gerektirmeyen-basit-tadilatlar-ve-esasli-tadilatlar)

Ayrıca yalnızca Yönetmelik değil, imar planları da bazı imalatlar için ruhsat muafiyeti getirebilmektedir. Uygulamada özellikle;

• çatı yüksekliği ve eğimi,

• belirli bir yüksekliğe kadar bahçe duvarı yapılması,

• plan notları ile tanımlanan küçük ölçekli mimari elemanlar

gibi hususlarda, imar planları veya plan notlarıyla ruhsat alınmadan yapılabilecek imalatlar açıkça düzenlenmektedir. Bu nedenle, hakkında işlem yapılan bir imalatın yalnızca Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre değil, aynı zamanda uygulama imar planı ve plan notları kapsamında da değerlendirilmesi gerekir.

Bu istisnaların dışında kalan imalatlar yapı niteliğindedir. İstisna olarak sayılan tadilatların dışındaki tadilatlar proje değişikliği gerektirdiklerinden esaslı tadilat kabul edilir ve ruhsat gerektirir. Bu kapsamda gerçekleştirilen işler için ruhsat alınmamışsa veya ruhsatlı yapıda projeye aykırı şekilde yapılmışsa, tespit edilmeleri hâlinde doğrudan yapı tatil tutanağına konu edilir. Yapı tatil tutanağı, imar para cezası ve izleyen yaptırımların uygulanmasında temel ve belirleyici idari işlemdir.

Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar:

Üç Tarafı Açık Sundurma Örneği

Danıştay 14. Daire, 18.03.2015, E.2013/2651, K.2015/1974

“Üç tarafı açık ahşap dikme ve ahşap kiriş üzerine ahşap kaplama tahtası ve kiremit çatı örtüsü ile yapılan sundurmanın, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde yer alan ruhsata tabi yapı kapsamına girmediği…”

Bahçe Duvarı

İzmir Bölge İdare Mahkemesi Esas No: 2014/4434 Karar No: 2014/5374

''Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 34 üncü maddesinin 1 inci fıkrasında, "bahçe duvarlarının yüksekliği, binaların yol tarafından ve yoldan bina cephe hattına kadar (1.00) m.'yi, gerisinde ise (1.50) m. yi geçemez. Bu duvarlar üzerine yüksekliği (1.00) m.' yi aşmayan ve görüşü kapatmayan parmaklık yapılabilir" hükmüne yer verildiği,dava konusu bahçe duvarının hiçbir cephesinde yol bulunmadığı, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 34 üncü maddesinin 1 inci fıkrasına göre yol cephesi gerisinde yapılacak bahçe duvarı yüksekliği 1,50 m. olabileceği için, dava konusu bahçe duvarının 1,90 m-1,50 m=0,40 m. yüksekliğindeki kısmının ruhsat gerektirdiği,bahçe duvarının üzerindeki ortalama 1,0 m. yüksekliğindeki görüşü kapatmayan çit imalatının ise, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 34 üncü maddesinin 1 inci fıkrasına uygun olup ruhsat gerektirmediği''

Bu metinde, imar para cezalarının hangi kriterlere göre verilebileceği; Kanun, yönetmelikler ve içtihatlar çerçevesinde açık biçimde ortaya konulmuştur. Bu kriterlere dayanmayan veya bunlara aykırı şekilde tesis edilen işlemlerin iptali gerekir. Bu nedenle dava konusu her para cezasının, öncelikle bu temel ölçütlerle karşılaştırılarak değerlendirilmesi zorunludur.

YAPI TATİL TUTANAĞI

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı bir imalat tespit edildiğinde süreç Yapı Tatil Tutanağı ile başlar. Belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanları tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca düzenlenen bu tutanak, yapının o andaki durumunu ölçüleri, krokisi ve (varsa) fotoğraflarıyla birlikte kayıt altına alır ve inşai faaliyet mühürlenerek durdurulur. Tutanak yapıya asıldığında tebliğ edilmiş sayılır ve aynı zamanda aykırılık bilgisi tapu siciline işlenmek üzere en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. (https://www.hukukihaber.net/imara-aykiri-yapinin-tespiti-yapi-tatil-tutanagi)

Fen elemanı tarafından düzenlenmeyen yapı tatil tutanağı geçersizdir; bu tutanağa dayanılarak tesis edilen yıkım ve imar para cezası işlemleri de hukuki dayanakları bulunmadığından iptal edilir.

Danıştay 14. Daire, 16.04.2018, E. 2015/6474, K. 2018/2699

“Uyuşmazlıkta; düzenlenen mühürleme tutanağının 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesine aykırı olarak fen elemanlarınca tanzim edilmediği ve kanunda aranan unsurları taşımadığı anlaşılmaktadır.”

Aykırılıkların somut ve ölçülebilir biçimde tespit edilmemesi hâlinde idari para cezasının ve yıkım kararının iptali nedenidir. Aşağıdaki kararda da, imar mevzuatındaki neredeyse tüm aykırılık tiplerini içeren kapsamlı bir inşai faaliyette dahi, aykırılığın hangi ölçüde ve nasıl gerçekleştiğine ilişkin ayrıntılı tespitler yapılmadığı için tüm yaptırımlar iptal edilmiştir.

Danıştay 14. Daire, E. 2015/5796 K. 2018/4311 T. 31.5.2018

“Olayda; dava konusu encümen kararının dayanağı olan 20/06/2014 günlü yapı tatil tutanağı incelendiğinde, söz konusu yapı tatil tutanağında yapının durumunun "binanın taban alanı genişletilerek yol ve komşu çekme mesafesine tecavüz edildiği, galeri boşluğu kapatılarak odaya dönüştürüldüğü, projede olmayan 2. bodrum kat yapıldığı, örtü amaçlı çatı yükseltilerek bir kısmında çatı arası mekanlar oluşturulduğu" şeklinde tespit edildiği ancak ruhsat ve eki projelere aykırılığın, ölçümlerinin somut ve ayrıntılı olarak saptanmadığı yapıda bulunan aykırılıkların hali hazırdaki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği ki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği anlaşılmaktadır. 222.677,00 TL idari para cezası verilmesine ilişkin YTT ve yıkım ve idari para cezası kararı iptal edilmiştir.“

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 03.07.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 4. maddesinin (ssss) bendine göre, yapı tatil tutanağı; yalnızca ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik (fen) elemanları tarafından düzenlenebilir. Bu nedenle, tutanağı düzenlemek için fen elemanı sıfatı tek başına yeterli değildir; ilgili idarenin ayrıca yetkilendirme yapmış olması şarttır. Bu yetkilendirme yoksa tutanak da geçerli değildir.

Tutanağa dayalı olarak, imara aykırı yapı yapma fiili nedeniyle 3194 sayılı Kanun’un 42/2. maddesi uyarınca imar para cezası verilir. Aykırılık bu süre sonunda hâlâ giderilmemişse, Kanun’un 42/3. maddesi gereğince ayrıca ikinci bir para cezası uygulanır

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca düzenlenen yapı tatil tutanağı, yapıya asıldığı anda tebliğ edilmiş sayılır ve bu durum dava açma süresini kendiliğinden başlatır. Bu nedenle, yapı tatil tutanağına karşı açılacak davalarda, tebliğ tarihi olarak tutanağın düzenlenme tarihi esas alınmalıdır; zira uygulamada tutanak çoğunlukla düzenlendiği anda yapıya asılmakta ve tebligat hukuken o anda tamamlanmış kabul edilmektedir.Bununla birlikte, nadiren de olsa yapıya asma işlemi fiilen gerçekleştirilmemişse, sürenin başlangıcı için ikinci kriter tutanağın muhtarlığa bırakıldığı tarih olacaktır. Çünkü Kanun, ilgilinin bulunamaması hâlinde muhtarlığa bırakmayı da geçerli tebligat yöntemi olarak kabul eder.Her iki ihtimalin de gerçekleşmediği istisnai durumlarda ise, tutanağın klasik posta yoluyla tebliğ edildiği tarih dava süresini başlatır. Dolayısıyla, yapı tatil tutanağına karşı açılacak davalarda, davanın süresinde olup olmadığını belirleyen en kritik unsur, tutanağın hangi yöntemle ve hangi tarihte tebliğ edildiğinin doğru tespit edilmesidir.

İMAR PARA CEZASI

1- ŞAHIS BAKIMINDAN

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrası uyarınca;
Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ya da imar mevzuatına aykırı olarak gerçekleştirilen bir yapıya ilişkin idari para cezası;

• Yapının sahibine,

• Yapı müteahhidine ve

• Aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere

uygulanır.

Bu düzenleme ile kanun koyucu, imar disiplininin korunmasında sorumluluğu tek bir kişiye değil, sürecin bütün aktörlerine yayılan bir sistem öngörmüştür.

Ancak, yapıyı fiilen kimin yaptığı, kimlerin iştirak ettiği ve bu kişilerin sorumluluk payının ne olduğu hususlarının tespiti idarenin —yani belediyenin— görevidir.
İdare, para cezası tesis etmeden önce bu tespitleri yapmak ve sorumluluğu somutlaştırmak zorundadır. Sadece malik sıfatına dayanarak veya soyut kabullerle para cezası verilmesi hukuken mümkün değildir.

A- MÜTEAHHİT-MALİK İLİŞKİSİ
Aykırılığı yapanın yüklenici/müteahhit olduğu durumlarda, imar para cezası arsa sahibine değil, fiilen aykırılığı gerçekleştiren yükleniciye yöneltilmelidir. İdare sorumluyu araştırmakla yükümlüdür.
Danıştay 6. Dairesi, E. 2021/8096, K. 2023/6209, T. 15.06.2023
“Arsa sahipleri ile yüklenici firma arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 'ruhsata aykırılıkları yapan' kişi olan yüklenici/müteahhit firmanın, imar para cezasının muhatabı olacağından, bu hususta araştırma yapılarak ona göre para cezası tesis edilmesi gerekirken, arsa sahibi davacıya taşınmazdaki hissesi oranında para cezası verilmesinde hukuka uyarlık bulunmadığı…”

B- KİRACI-MALİK İLİŞKİSİ

Malik sadece malik olduğu için cezalandırılamaz; aykırılığı kim yaptıysa ceza ona yöneltilir. Malik müdahil değilse ve işlemleri kiracı yaptıysa, para cezası kiracıya uygulanır.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, 5. İDD, E. 2018/362, K. 2020/865, T. 11.06.2020
“Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapının maliki olunmasının, doğrudan yapı sahibi olunduğu sonucu doğurmayacağı, suç ve cezaların şahsiliği ilkesi gereğince cezanın dayanağını oluşturan imara aykırılıkları yapan adına ceza uygulanması gerekli olup, dosyadaki bilgi ve belgelerden kiracı tarafından yapıldığı anlaşılan imara aykırılıklardan malik olması sıfatıyla davacı adına ceza kesilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı…”

C- MİRASBIRAKAN-MİRASÇI İLİŞKİSİ

Miras yoluyla taşınmazı devralan kişiler, geçmişte yapılmış bir yapının sorumlusu sayılamaz; para cezası ancak aykırılığı yapan kişiye yöneltilebilir.

İstanbul Bölge İdare Mahkemesi, 5. İDD, E. 2017/2109, K. 2019/1198, T. 03.04.2019
“…yapı tatil tutanağına konu edilen ruhsatsız yapılardan zemin 2 normal katlı yapının 17.04.2003 tarihinde vefat eden muris Nurettin Erken'in sağlığında zaten var olduğu, çelik çatı imalatının ise taşınmazın mirasen davacılara intikal ettiği dönemde yapıldığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda, davacıların yapı sahibi sıfatına haiz olmadığı anlaşılan zemin 2 normal katlı ana yapıyı da kapsayacak şekilde hesaplama yapılmak suretiyle verilen idari para cezasına ilişkin belediye encümeni kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”

D- ESKİ MALİK-YENİ MALİK

Yeni malik, geçmişte yapılmış aykırılıklardan sorumlu tutulamaz; ceza ancak aykırılığı yapan kişiye yöneltilebilir.

İzmir Bölge İdare Mahkemesi, 4. İDD, E. 2017/1272, K. 2017/1289, T. 22.06.2017
“Davacının taşınmazı satın almadan önce de olduğu, yapının davacı tarafından yapıldığının tespit edilmediği, davacı tarafından yapılan faaliyetin ise ruhsat gerektiren nitelikte olmadığı anlaşıldığından, bu kısma ilişkin olarak verilen para cezasında hukuka uyarlık görülmediği…

Ruhsata aykırılık başkasınca yapılmış olsa bile, tespit sonrası malik bir ay içinde ruhsat alma veya yapıyı ruhsata uygun hâle getirme yükümlülüğünü yerine getirmezse, bu defa ceza malik adına uygulanabilir.

Danıştay 6. Dairesi, E. 2019/6378, K. 2019/7518, T. 17.09.2019
“3194 sayılı Kanunun 42/3. maddesi uyarınca verilen dava konusu para cezasının, yapı tatil tutanağına konu aykırılık nedeniyle ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapma fiilinden değil, söz konusu Kanunun 32. maddesindeki mükellefiyetlerin yerine getirilmemesinden, başka bir deyişle bir ay içinde ruhsat alınmamasından ya da yapının ruhsata uygun hale getirilmemesinden dolayı verildiği anlaşılmış olup, ruhsat alma veya ruhsata uygun hale getirme mükellefiyetinin ise yapı malikine ait olduğu hususu dikkate alındığında, ruhsata aykırılığın tespit edildiği tarih itibarıyla yapı sahibi olan ve 32. maddedeki öngörülen sürede mükellefiyetleri yerine getirmeyen davacıya 42. maddenin 3. fıkrası uyarınca maktu para cezası verilebileceği sonucuna varılmıştır.”

E- FENNİ MESUL BAKIMINDAN

Fenni mesul, yalnızca kendi uzmanlık alanına giren aykırılıklardan sorumlu tutulabilir; uzmanlık alanı dışında kalan bir aykırılık nedeniyle para cezası uygulanamaz.

Danıştay 14. Dairesi, E. 2015/6006, K. 2017/6759, T. 06.12.2017
“Mekanik tesisat proje müellifinin sorumluluğundan bahsedilebilmesi için, kendi uzmanlık alanları ile ilgili denetim faaliyetini yerine getirmediğine veya imara aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmediğine ilişkin somut tespitin bulunması gerekmektedir.
Bu durumda; fenni mesuliyetin, fenni mesulün uzmanlık alanına göre belirlenmesi gerekliliği karşısında, yapıda tespit edilen imara aykırı durumun davacı mekanik tesisat proje müellifinin uzmanlık alanı ile ilgili olmadığı anlaşılmakta olup, bu hususa ilişkin denetim faaliyetinin veya bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmediğinden söz edilemeyeceğinden fenni mesule para cezası verilmesine ilişkin işlemde hukuka uyarlık… görülmemiştir.”

Yapı Denetim Kuruluşu

Yapı denetim kuruluşlarının sorumluluğu, 4708 sayılı Yapı Denetimi........

© Hukuki Haber