Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye devredilen arsa payları veya bağımsız bölümlerin daha sonra üçüncü kişilere satılması halinde, bu kişilerin hukuki durumunun ne olacağı uzun yıllar boyunca Yargıtay uygulamasında tartışma konusu olmuştur. Yerleşik içtihada göre, arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devri "avans niteliğinde" kabul edilmekte; sözleşmenin geriye etkili olarak feshi veya geçersizliğinin tespiti halinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında korunamayacağı benimsenmekteydi. Bu nedenle üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı çoğu zaman ayrıca araştırılmaksızın, taşınmazların arsa sahibine dönmesi gerektiği kabul edilmekteydi.

Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı, bu yerleşik yaklaşımı değiştirmiştir. Kurul, tapu siciline güven ilkesini esas alarak üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğunun asıl olduğunu, kötüniyetin ise bunu iddia eden arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanması gerektiğini kabul etmiştir. Böylece yükleniciden taşınmaz edinmiş olmanın tek başına üçüncü kişiyi kötüniyetli hâle getirmeyeceği; iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında korunacağı, ancak somut olayda kötüniyetin ispatlanması halinde taşınmazın arsa sahibine dönebileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin hukuki durumuna ilişkin köklü bir değişiklik yaratmıştır. İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında artık yalnızca yükleniciden doğrudan taşınmaz satın alanların değil; sonraki maliklerin, cebri icra yoluyla taşınmaz edinenlerin, arsa sahibinden devir alan kişilerin, bankaların ve diğer ipotek alacaklılarının da TMK m.1023 kapsamında korunup korunamayacakları somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. Çalışmanın devamında, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay tarafından verilen kararlar incelenerek, hangi üçüncü kişilerin hangi şartlar altında tapu siciline güven ilkesinden yararlanabileceği ve yeni yaklaşımın uygulamadaki yansımaları ortaya konulacaktır.

İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI SONRASINDA KORUMANIN KAPSAMI

A. Yükleniciden Doğrudan Taşınmaz Satın Alanlar

İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli kararı sonrasında Yargıtay, yükleniciden taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumunu tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyet karinesi çerçevesinde değerlendirmeye başlamıştır. Bu yeni yaklaşımın temelinde, yükleniciden taşınmaz edinmiş olmanın tek başına kötüniyet göstergesi sayılamayacağı ve TMK m.1023 kapsamında korunmanın esas olduğu anlayışı bulunmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 04.12.2025 tarihli, E.2025/190, K.2025/4167 sayılı kararında, yüklenicinin inşaatı tamamlamaması nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ve üçüncü kişiler adına kayıtlı tapuların iptali talep edilmiş; ancak Daire, İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadıkları araştırılmaksızın hüküm kurulamayacağını belirterek kararı bozmuştur. Kararda;

"TMK'nın 3. maddesine göre ... üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir."

"Tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir."

tespitlerine yer verilmiş, ayrıca önceki uygulamanın temel dayanaklarından biri olan avans tapu anlayışı açıkça reddedilerek;

"Arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir."

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 28.10.2025 tarihli, E.2025/2930, K.2025/3634 sayılı kararında ise İçtihadı Birleştirme Kararlarının görülmekte olan uyuşmazlıklar bakımından da bağlayıcı olduğu vurgulanmış; daha önce göz ardı edilen iyiniyet incelemesinin bozma sebebi oluşturduğu belirtilmiştir. Kararda;

"İçtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar."

"TMK'nın 3. maddesine göre ... üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir."

ifadelerine yer verilmiştir.

Yeni yaklaşımın bir diğer sonucu, kötüniyet iddiasının somut delillerle ispatlanmasının zorunlu hale gelmesidir. Yargıtay 6. Hukuk........

© Hukuki Haber