İmar planı değişiklikleri, bir taşınmazın hem hukuki statüsünü hem de ekonomik değerini doğrudan etkileyen en güçlü idari işlemlerden biridir. Bu nedenle ortaya çıkan değer artışının nasıl belirleneceği ve kime ait olacağı, yalnızca teknik bir hesap değil; mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengeyi ilgilendiren temel bir hukuk meselesidir.

Yeni Yönetmelik, bu dengeyi açık, sistemli ve ölçülü bir çerçeveyle düzenlemektedir. Değer artışının tespitinden şerh işlemlerine, komisyon yapısından ödeme usullerine kadar tüm süreç, hem uygulayıcılar hem de malik açısından net kurallara bağlanmıştır.

1. Bu Yönetmeliğin amacı nedir?

Cevap:
Uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda oluşan değer artışının �’ının “değer artış payı” olarak kamuya kazandırılmasına ilişkin:

- Kapsamı,

- Tespiti ve kesinleşmesi,

- Ödenmesi,

- Dağıtımı
ve bu sürece ilişkin diğer iş ve işlemlerin usul ve esaslarını belirlemektir.
(Madde 1)

2. Yönetmelik hangi işlemleri kapsar?

Cevap:
Şunlara ilişkin tüm süreci kapsar:

- Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle yapılan uygulama imar planı değişiklikleri,

- Bu değişiklik nedeniyle oluşan değer artışının kamuya kazandırılması,

- Başvuru esasları,

- Kıymet takdir komisyonunun oluşumu, çalışma usulü, karar alma yöntemi,

- SPK yetkili kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporlarının esas alınması,

- Değer artış payının kesinleşmesi, ödenmesi ve

- Değer artış payına ilişkin diğer idari işlemler.
(Madde 2)

3. Değer artışı nedir?

Cevap:
Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarına göre:

- Uygulama imar planı değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri arasındaki farktır. (m.4/b, m.4/ğ ve m.8 birlikte)

4. Değer artış payı nedir?

Cevap:
Plan değişikliğine konu alanın yukarıdaki şekilde hesaplanan değer artışının �’ıdır.

Taşınmaz malikleri, bu �’lık kısmı kamuya ödemekle yükümlüdür.
(Madde 4/c)

5. Değer artış payı hangi plan değişikliklerinde alınır?

Cevap:
Aşağıdaki tür uygulama imar planı değişiklikleri değer artış payına tabidir:

1. Taşınmaz maliklerinin tamamının talebiyle,

2. En az 1000 m² yüzölçümlü oluşmuş imar adalarında, ada bazında:

- Nüfusu artıran,

- Yapı yoğunluğunu artıran,

- Kat adedini/bina yüksekliğini artıran,

- Fonksiyon değişikliği getiren plan değişiklikleri,

- Bu artışların gerektirdiği kentsel, sosyal ve teknik altyapının, adanın merkezine en fazla 500 m yarıçaplı alanda karşılanması şartıyla,

3. Parsel bazında, konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği,

4. Mevcut planda içinde konut da bulunan parsellerde:

- Plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini artırmamak kaydıyla,

- Ticaret konut, turizm konut, ticaret turizm konut gibi karma kullanıma geçiş sağlayan fonksiyon değişiklikleri,

5. İçerisinde riskli yapı bulunan parsellerde, meri plandaki emsale esas inşaat alanını ’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, ’yi aşan kısım için,

6. Maliklerin talebiyle onaylanmış olup mahkemece iptal edilen uygulama imar planı değişikliklerinde;

- Yürürlükten kalkan plan ile teklif edilen yeni planın kapsadığı parsellerde oluşan değer farkının �’ı değer artış payı olarak alınır. (Madde 5 ve 6)

6. Hangi durumlarda değer artış payı alınmaz?

Cevap:
Aşağıdaki alan ve işlemler DAP kapsamı dışındadır:

1. 6306 sayılı Kanun kapsamı:

- Riskli alanlar,

- Rezerv yapı alanları,

- İçerisinde riskli yapı olan parsellerde, meri plan ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanındaki ’ye kadar olan artış,

- Riskli yapı parselinin, arazi ve arsa düzenlemesi ile riskli yapı bulunmayan parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parselde, sadece riskli yapı parselinden gelen alanların ’ye kadar emsale esas artışı,

2. Kamu yatırımları ve kamu mülkiyeti:

- Kamu yatırımlarına konu alanlardan,

- Kamu mülkiyetindeki alanlardan,

3. Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar,

4. Uygulama imar planında Yençok: serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin, 3194/8-b usulüne göre değiştirilmesi,

5. Ada/parsel bazında, emsal, nüfus, bina yüksekliği ve kat adedini artırmayan ve DOP’ta azalmaya sebep olmayan:

- Cephe hattı düzeltmeleri,

- Yapı yaklaşma mesafesi değişiklikleri,

6. 2942 sayılı Kanun ek 1. madde kapsamında, Yönetmelik’in 16. maddesine göre yapılan uygulama imar planı değişiklikleri,

7. İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uyum sağlamak amacıyla yapılan veya resen onaylanan uygulama imar planı değişiklikleri,

8. 3194/13 kapsamındaki imar hakkı aktarımı için, özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanında kalan taşınmazların kamuya geçişini sağlamak amacıyla yapılan plan değişiklikleri.

Bu hallerde DAP alınmaz; 6. ve 7. fıkra kapsamındaki değişikliklerin gerekçesi ayrıca imar komisyonu ve meclis kararında/idare onayında gösterilmek zorundadır.
(Madde 7)

7. Değerleme raporlarını kim hazırlar? Esaslar........

© Hukuki Haber