Muhdesat Aidiyetinin Tespiti Davası |
Muhdesat, gayrimenkul hukukunda bir taşınmaz üzerinde bulunan bina, tesis gibi yapılar ile ağaç, bağ ve benzeri dikili bitkileri ifade eder. Kural olarak muhdesat, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası sayılır ve taşınmazın maliki aynı zamanda muhdesatın da maliki olur. Bununla birlikte, taşınmaz üzerinde malikinden farklı kişilere ait muhdesatın bulunması da mümkündür. Muhdesatın üzerinde bulunduğu arazinin malikine ait olmayıp kendine ait olduğunu iddia eden kişi mahkemeden bunun tespitini isteyebilir işte buna muhdesat aidiyetinin tespiti denir. Kaçak yapılar ise teknik olarak muhdesat kapsamında değerlendirilse de, ruhsatsız ve mevzuata aykırı inşa edildiklerinden hukuki korumaları sınırlıdır ve tescil edilmeleri mümkün değildir. Özellikle ruhsatsız yapılar için idari ya da yargısal yıkım kararları verilebilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, kişinin muhdesatı kendisinin meydana getirdiğinin veya ona ait olduğunun mahkeme kararıyla belirlenmesini sağlamaya yönelik bir tespit davasıdır. Tespit davalarının, genellikle eda davalarının öncüsü olduğu kabul edilir. Bu bağlamda, eda davası açma imkânının bulunduğu durumlarda, ayrıca bir tespit davası açılmasında hukuki yararın bulunmadığı varsayılır. Hukuki yararın varlığı, Türk hukukunda bir dava şartıdır (HMK m. 114/1-h). Bu şartın yokluğu, davanın esastan incelenmesine geçilmeden, usul hukuku açısından bir engel teşkil eder. Hukuki yararın eksikliği, yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebilir. Hâkim, bu şartın varlığını re’sen (kendiliğinden) araştırmak ve gözetmek zorundadır. Hâkim, yargılama sonucunda hukuki yararın bulunmadığı kanaatine varırsa, davanın dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddine karar vermekle yükümlüdür. Özellikle taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapı, ağaç vb.) aidiyetinin tespiti davaları açısından hukuki yarar şartı önem taşır. Bu tür bir tespit davası açılabilmesi için, muhdesatla ilgili somut ve güncel bir hukuki menfaatin bulunması gerekir. Buna göre; taşınmaz üzerinde derdest (devam eden) bir ortaklığın giderilmesi davasının (izale-i şüyu) bulunmaması, taşınmaza ilişkin bir kentsel dönüşüm uygulamasının mevcut olmaması, taşınmaz hakkında bir kamulaştırma işleminin söz konusu olmaması halleri dışındaki genel tespit talepleri, daha kapsamlı bir eda davası açma imkânı varken hukuki yarar şartını sağlamayabilir. Yani Yargıtay’a göre, sadece ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulaması, kamulaştırma işlemi veya Kamulaştırma Kanunu m.19’un uygulanma imkanı gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davası açılabilir. Bu şartlardan hiçbiri yoksa, davanız usulden reddedilecektir. Muhdesatın aidiyetine ilişkin açılan davada, mahkeme tarafından verilen tespit kararı, taşınmazın aynına yönelik bir tescil hükmü içermediğinden, karar kesinleşmeden de icraya konu edilebilir. Bunun nedeni, söz konusu kararların infazında kesinleşme şartının aranmayışıdır.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz üzerindeki tüm yapı veya eklentilere (muhdesat) ilişkin olduğundan, tapu sicilinde kayıtlı bulunan tüm paydaşlara karşı yöneltilmesi gereken bir davadır. Hukuki menfaati etkilenen ve muhdesatın davacıya ait olduğu iddiasını kabul etmeyen tüm ilgililerin davalı sıfatıyla gösterilmesi zorunludur. Dava, taşınmazın bütün maliklerine karşı açılmak zorunda olduğu için, pasif yönden bir zorunlu dava arkadaşlığı durumu söz konusudur. Şayet maliklerden vefat eden (ölen) varsa, davalı sıfatı, onların külli halefleri olan mirasçılarına yöneltilerek bu kişilere karşı açılmalıdır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında yargılamayı yürütecek mahkemenin tespiti usul hükümleri çerçevesinde belirlenir. Bu tür davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi iken; yetkili mahkeme taşınmazın (ve dolayısıyla muhdesatın) bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki kuralı).
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davaları nispi harca tabidir. Harcın hesaplanma yöntemi şu esaslara dayanır; davacı muhdesatın (taşınmaz üzerindeki yapı/eklenti) toplam değeri üzerinden değil, bu toplam değerden kendi payına isabet eden veya talep ettiği kısma tekabül eden değer üzerinden gerekli peşin harcı ödemekle yükümlüdür.
Uygulamada, davacılar dava açılırken muhdesatın gerçek değerini kesin olarak bilemedikleri için genellikle düşük bir geçici değer belirleyip bu düşük değer üzerinden ilk peşin harcı yatırırlar. Ancak, yargılama ilerledikçe, mahkemece yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporu ile muhdesatın gerçek değeri tespit edilir. Bu gerçek değer ortaya çıktıktan sonra, davacıdan eksik kalan harç miktarını bu gerçek değer üzerinden tamamlaması istenir. Davacının bu eksik harcı süresi içinde tamamlamaması durumunda, davanın usulden reddedilmesi riski ortaya çıkar.
Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde o taşınmazın maliki dışında bir kişi tarafından sonradan ve kalıcı (daimî) nitelikte inşa edilen, dikilen veya oluşturulan her türlü yapı, tesis ya da dikili bitki olarak tanımlanır. Bir eşyanın muhdesat olarak kabul edilebilmesi için, taşınmazdan sökülüp götürülmesinin mümkün olmaması veya söküldüğünde taşınmazın ya da eşyanın bütünlüğünü bozacak olması gerekir. (Kalıcılık ilkesi). Kolayca sökülüp götürülebilen ve taşınmazdan ayrılması durumunda hem kendine hem de taşınmaza zarar vermeyecek nitelikteki eşyalar, taşınır mal (menkul) olarak değerlendirilir ve bunlar için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz. Prefabrik yapılar özel bir değerlendirmeye tabi tutulur; eğer prefabrik ev, zemine kalıcı biçimde sabitlenmişse ve sökülüp taşınması yapının bütünlüğüne zarar verecekse, muhdesat olarak kabul edilir. Eğer kolaylıkla demonte edilebilir ve taşınabilir........