TAPUDA İŞYERİ OLARAK KAYITLI BAĞIMSIZ BÖLÜMLERDE KULLANIM ŞEKLİNDE DEĞİŞİKLİK |
Kat mülkiyeti rejimi, toplu yaşamın getirdiği zorunluluklar ile mülkiyet hakkının kesiştiği, tabiri caizse demokrasinin en küçük yapı taşı diyebileceğimiz bir düzendir. Bu düzen, bir yandan kişiye bağımsız bölümü üzerinde tasarruf yetkisi verirken, diğer yandan birlikte yaşamanın gereği olan bazı kısıtlamaları, kuralları ve yükümlülükleri de beraberinde getirir. Komşuluk hukukunun yasal çerçevesini çizen bu kurallar bütününde, en çok merak edilen konulardan biri de taşınmazın kullanım amacındaki değişikliklerdir.
Kanun koyucu, mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin kullanım amacındaki değişiklikle ilgili düzenleme getirmiştir. Ancak işyeri-dükkân niteliğindeki bağımsız bölümler bakımından açık bir düzenleme yoktur. Bu yazımda, işyeri-dükkân niteliğindeki bağımsız bölümün tapuda belirtildiği özel şekilden farklı kullanılmasının şartlarına ve bu süreçte Kat Malikleri Kurulu kararına ihtiyaç olup olmadığına değineceğim.
II. Mesken Niteliğindeki Bölümler İçin Genel Kural (KMK m. 24)
Öncelikle konunun sınırlarını belirlemek adına mesken (konut) niteliğindeki bölümleri incelemek yerinde olacaktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (“KMK”) 24. maddesinin ikinci fıkrası emredici bir kural koyarak, tapuda mesken olarak gösterilen bir yerin işyerine (hastane, dükkân, galeri gibi) dönüştürülmesini tüm kat maliklerinin oy birliği ile vereceği karara bağlamıştır. Ancak burada, avukatlık ofisleri ve 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik ofisleri bakımından istisna bulunmaktadır. Bu istisna kapsamında bu nitelikteki ofisler için kat maliklerinin onayına gerek yoktur.
Peki, halihazırda işyeri olan bir yer için de bu kural geçerli midir?
III. İşyeri Niteliğindeki Bölümlerde Kullanım Türü Değişikliği
Kanun koyucu tapuda mesken niteliğindeki bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılmasına ilişkin şartları ve istisnaları açık şekilde düzenlemiştir. KMK, tapu kütüğünde "işyeri" ya da “dükkân” olarak tescil edilmiş bağımsız bölümlerin kullanım türünün değiştirilmesi hususunda herhangi bir kısıtlayıcı hüküm içermemektedir. Mülkiyet hakkının özü ve Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca malik, hukuk düzeninin sınırları dâhilinde taşınmazı üzerinde dilediği gibi tasarruf etme, kullanma ve yararlanma yetkisine sahiptir.
Kanun’un 24. maddesinin ikinci fıkrasında öngörülen sınır tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlere ilişkindir. Halihazırda işyeri niteliğiyle kütüğe tescilli olan bağımsız bölümler, anılan maddenin emredici ve kısıtlayıcı kapsamı dışında kalmaktadır.
Örneğin tapuda "depolu dükkân" olarak kayıtlı bir yerin "kahvehane" olarak kullanılması, mülkiyet hakkı........