KİRALANANIN İADESİNDE BOYA-BADANA YÜKÜMLÜLÜĞÜ |
I. GİRİŞ
Kira ilişkisinin son adımı olan kiralananın iade süreci, çoğu zaman gereken özen gösterilmeyen bir aşama olarak görülür. Ancak bu teslim anındaki dikkatsizlikler ve eksik bilgilendirmeler, ileride taraflar arasında depozito iadesinden tazminat taleplerine uzanan ciddi hukuki ihtilaflara zemin hazırlayabilmektedir. Bu ihtilafların başında ise "kiralanan boyalı mı, yoksa boyasız mı iade edilmeli?" sorusu gelmektedir.
Bu yazımızda, kiracının boya-badana yükümlülüğünün hangi şartlarda doğduğu ve kira sözleşmesindeki hükümlerin bu sorumluluğu nasıl belirlediği inceleyeceğiz.
II. KİRALANANIN İADE BORCU VE KAPSAMI
1. Genel Hukuki Çerçeve
Kiracının temel borçları, TBK’nın ilgili maddelerinde açıkça düzenlenmiştir. TBK’nın 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmakla yükümlüdür. Kira sözleşmesi sona erdiğinde ise, TBK’nın 334. maddesi gereğince kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kanun koyucu bu kurala önemli bir istisna getirmiştir. Anılan maddenin devamında, kiracının sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu olmadığı açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu ayrım, boya-badana sorumluluğunun kime ait olacağının belirlenmesinde kilit rol oynamaktadır.
2. "Olağan Eskime" ve "Hor Kullanma" Ayrımı
Yargıtay, istikrarlı kararlarında kiracının sorumluluğunu "olağan kullanım" ve "hor (kötü) kullanım" ayrımına dayandırmaktadır. Kiralananın kullanıldığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde, zamanla birtakım yıpranma ve eskimelerin meydana gelmesi hayatın olağan akışı gereğidir. “Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur.” [1]
“6098 Sayılı TBK.nun 316 (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334 (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davalının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuskusuzdur. …. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair hüküm yer almadığı gibi eski hale getirmeye ilişkin düzenleme de bulunmamaktadır. Bu durumda davacı, olağan kullanımdan doğduğu anlaşılan taşınmazın boya ve badana bedelinin davalıdan tahsilini talep edemez.”[2]
Bu temel ilke uyarınca, hor kullanma sonucu oluştuğu ispatlanamayan boya-badana ihtiyacı kiracıya yükletilemez. Ancak bu sorumluluğun nihai sınırlarını belirlemek için, bir üst paragraftaki kararda belirtildiği gibi kira sözleşmesinin hükümlerine bakmak gerekecektir.
III. KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ HÜKÜMLERİN BELİRLEYİCİLİĞİ
Sözleşme hukukuna hâkim olan temel ilke, sözleşme serbestisidir. Ancak kanun koyucu, kira hukuku özelinde zayıf taraf konumundaki kiracıyı koruma amacıyla bu ilkeye emredici hükümlerle bazı sınırlar getirmiştir. İşte bu noktada Yargıtay, kanunun getirdiği bu emredici sınırların dışına çıkılmadığı müddetçe, tarafların iradesine üstünlük tanıyarak temel ilke olan “sözleşmeye bağlılığa” titizlikle bağlı kalmaktadır.
1. Kural: Sözleşmede Özel Bir Hüküm Bulunmaması Durumu
Yargıtay, önüne gelen uyuşmazlıklarda öncelikle kira sözleşmesini incelemektedir. Eğer kira sözleşmesinde, kiralananın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair açık bir hüküm bulunmuyorsa, olağan kullanımdan kaynaklandığı kabul edilen boya-badana masrafından kiracının sorumlu tutulamayacağına hükmetmektedir. Yargıtay bu duruma ilişkin bir kararında şu ifadelere yer vermiştir: “Kural olarak hasar kalemleri içerisinde yer alan boya masrafının normal kullanım sonucu oluştuğu kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinde kiralanan taşınmazın tahliye sırasında boya ve badanasının yenileneceğine dair hüküm yer almadığı gibi eski hale getirmeye ilişkin düzenleme de bulunmamaktadır. Bu durumda az önce yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek hasar kalemlerinin hor kullanmadan mı yoksa normal kullanmadan mı kaynaklandığının belirlenmesi ve tespit edilen yenilenmesi gereken kalemlerden yıpranma (eskime) payı da düşürülerek, denetime elverişli bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken”