I. GİRİŞ

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, uygulamada en sık rastlanan ancak son dönemde yaşanan ekonomik dalgalanmalar nedeniyle en çekişmeli hale gelen sözleşme türlerinin başında gelmektedir. Özellikle artan enflasyonla birlikte güncel kira bedellerindeki artış, süregelen kira sözleşmelerini kiraya verenler bakımından ekonomik olarak sürdürülemez bir noktaya getirmiştir.

Bu noktada yaşanan ihtilafların temelinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (“TBK”) konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin "kiracı lehine" olan emredici hükümler yatmaktadır. Geçmiş yıllarda varlığı pek sorgulanmayan bu koruyucu düzenlemeler, son yıllarda adeta "yeniden keşfedilmiş" ve kira uyuşmazlıklarının temel odağı haline gelmiştir.

Özellikle TBK m. 347 hükmünün kiraya verene tanıdığı "10 uzama yılı" sonrası fesih hakkı, pek çok mülk sahibi tarafından bilinmezken, artan uyuşmazlıklar hem kiracıların bu lehe hükümlerden sonuna kadar yararlanmasına hem de kiraya verenlerin mülkiyet hakları üzerindeki bu ciddi sınırlamayı fark etmelerine neden olmuştur.

Bu yazımızda, söz konusu kanuni düzenlemelerin teknik bir hukuki analizini paylaşmak yerine, mevcut duruma felsefi bir mercekten bakarak düşüncelerimizi aktarmayı amaçlıyoruz.

II. Bildirim Yoluyla Sona Erme TBK m. 347

Konuyu felsefi açıdan incelemeden önce, hukuki zemini netleştirmek gerekir. TBK 347. madde, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel bir düzenleme getirmiştir. Maddeye göre, belirli süreli bir kira sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce (fesih) bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Önemle belirtmek isteriz ki, bu nitelikteki sözleşme süre sonunda "belirsiz süreli" hale gelmez. Hukuken, o artık "bir yıl daha uzamış belirli süreli" bir sözleşmedir. Kiraya veren, bu uzayan dönemlerde, genel hükümler kapsamında temerrüt ve sözleşmeye aykırılık ile dava yoluyla sona erme halleri (ihtiyaç, yeniden imar, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü vb.) dışında sözleşmeyi feshedemez. Yazının özünü saptırmamak adına daha fazla teorik bilgiye yer vermiyoruz.

III. Felsefi Bakışla Kiraya Verenin "Belirsizlik"........

© Hukuki Haber