UYARLAMA VE TAHLİYE DAVALARINDA TEORİK VE PRATİK SORUNLAR |
I. GİRİŞ
Türk Borçlar Hukuku'nun temel taşlarından biri olan Pacta Sunt Servanda (Ahde Vefa) ilkesi, sözleşme taraflarının üstlendikleri edimleri, koşullar ne kadar ağırlaşırsa ağırlaşsın yerine getirmekle yükümlü olduklarını ifade eder. Ancak bu ilke mutlak değildir. Hukuk düzeni, "sözleşme adaleti"ni sağlamak adına, öngörülemez olağanüstü durumların varlığı halinde Clausula Rebus Sic Stantibus (Beklenmeyen Hal) ilkesini devreye sokar.
Özellikle son yıllarda ülkemizde yaşanan hiperenflasyonist süreç, döviz kurlarındaki volatilite ve barınma krizi, kira hukukunu adeta bir "kriz yönetimi" alanına dönüştürmüştür. Bu makale, TBK m. 138 bağlamında kira bedelinin uyarlanması ile TBK m. 350 vd. hükümlerindeki tahliye sebeplerini, doktrinel tartışmalar ve Yargıtay'ın güncel içtihatları ışığında, uygulayıcılara yol gösterici bir perspektifle incelemeyi amaçlamaktadır.
II. KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI (EMPREVİZYON TEORİSİ VE TBK m. 138)
TBK m. 138, hakimin sözleşmeye müdahalesini meşru kılan istisnai bir düzenlemedir. Bu müdahalenin meşruiyeti, "İşlem Temelinin Çökmesi" teorisine dayanır. İşlem temeli, sözleşmenin kurulduğu sırada mevcut olan ve tarafların sözleşmeyi yaparken varlığını şart koştukları (açıkça veya zımnen) olgular bütünüdür. Bu temelin çökmesi için şu dört şartın kümülatif olarak gerçekleşmesi gerekir:
1. Olağanüstü ve Öngörülemez Bir Durumun Ortaya Çıkması:
Buradaki "öngörülemezlik", objektif bir kriterdir. Basiretli bir tacirin veya ortalama bir insanın, hayatın olağan akışı içinde tahmin edemeyeceği olaylar (savaş, pandemi, büyük ekonomik krizler, doğal afetler) kastedilir. Doktrinel Tartışma:* Enflasyon, Türkiye gibi gelişmekte olan ekonomilerde "yapısal" bir sorun mudur, yoksa "olağanüstü" bir durum mudur? Yargıtay, uzun yıllar boyunca enflasyonu "öngörülebilir" kabul etmişse de, son dönemdeki ani ve fahiş artışları (özellikle TÜFE oranlarının `-80 bandına çıkması) "öngörülemez" kategorisinde değerlendirme eğilimindedir.
1. Durumun Borçludan Kaynaklanmaması:
Krizin sebebi borçlunun kusuru veya ihmali olmamalıdır.
1. İfa Güçlüğü (Dürüstlük Kuralına Aykırılık):
Sözleşmenin aynen ifasının istenmesi, TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine (veya alacaklı lehine) dengesizlik yaratmalıdır. Burada sadece "kârın azalması" değil, "ekonomik mahvın" eşiğine gelinmesi veya edimler arası dengenin fahiş biçimde bozulması aranır.
1. İfanın Tamamlanmamış veya İhtirazi Kayıtla Yapılmış Olması:
Borçlu, borcunu kayıtsız şartsız ifa etmişse, artık uyarlama talep edemez. Bu nedenle, uyarlama davası açılmadan önce veya dava sürecinde kira bedellerinin "uyarlama hakkım saklı kalmak kaydıyla" açıklamasıyla ödenmesi hayati önem taşır.
Uygulamada en sık rastlanan hata, bu iki davanın karıştırılmasıdır. Oysa aralarında hem şartlar hem de sonuçlar bakımından derin farklar vardır:
Özellik
Kira Tespit Davası (TBK m. 344)
Uyarlama Davası (TBK m. 138)
Hukuki Temel
Sözleşmenin periyodik yenilenmesi
İşlem temelinin çökmesi (Olağanüstü hal)
Süre Şartı
5 yıl dolmadan açılamaz (hak ve nesafet için)
Süre şartı yoktur (uzun süreli olması yeterli)
Olağanüstü Durum
Aranmaz
Zorunlu unsurdur
Kararın Etkisi
Geçmişe etkili olabilir (dava tarihinden itibaren)
Kural olarak dava........