KAT MÜLKİYETİ HUKUKUNDA GÜNCEL SORUNLAR: SİTE YÖNETİMLERİNİN HUKUKİ STATÜSÜ, TEMSİL YETKİSİ VE YARGISAL PRATİKLER |
1. Giriş
Türkiye'de kentleşme pratiklerinin son yarım yüzyılda geçirdiği radikal dönüşüm, hukuki altyapıyı zorlayan yeni olguları beraberinde getirmiştir. 1965 yılında yürürlüğe giren 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), o dönemin mimari ve sosyolojik gerçekliği olan "tek parsel üzerindeki tekil apartman" modelini esas alarak hazırlanmıştır. Ancak 2000'li yıllarla birlikte hız kazanan kentsel dönüşüm ve "markalı konut" projeleri, binlerce bağımsız bölümü, sosyal tesisleri, ticari alanları ve karmaşık altyapı sistemlerini barındıran devasa "site" ve "toplu yapı" modellerini ortaya çıkarmıştır.
Bu yapısal dönüşüm, klasik mülkiyet hukuku kavramlarını yetersiz bırakmış ve özellikle site yönetimlerinin hukuki niteliği konusunda ciddi tartışmalara yol açmıştır. Bir yanda milyarlarca liralık bütçeleri yöneten, yüzlerce personel istihdam eden site yönetimleri; diğer yanda bu yönetimlerin "tüzel kişiliği olmadığı" gerçeği, hukuk uygulayıcılarını (hakimler, avukatlar ve yöneticiler) zorlu bir ikilemle karşı karşıya bırakmaktadır.
Bu makale, site yönetimlerinin Türk Hukukundaki "sui generis" (kendine özgü) yapısını, temsil yetkisinin sınırlarını, tüzel kişilik yokluğunun yarattığı sorunları ve Yargıtay'ın katı şekilcilikten işlevsel yaklaşıma evrilen içtihatlarını derinlemesine incelemeyi amaçlamaktadır.
2. Site Yönetimlerinin Hukuki Statüsü: Tüzel Kişilik Sorunu ve "Sui Generis" Yapı
Türk hukuk sisteminde kişi kavramı, haklara ve borçlara ehil olmayı ifade eder ve gerçek kişiler ile tüzel kişiler olarak ikiye ayrılır. Site yönetimleri, ne bir dernek ne bir şirket ne de bir vakıftır. KMK, yönetimi bir tüzel kişi olarak tanımlamaktan kaçınmış, bunun yerine onu kat maliklerinin iradesini yansıtan bir "icra organı" olarak kurgulamıştır.
2.1. Yasal Dayanak ve Vekalet İlişkisinin Niteliği
KMK'nın 38. maddesi, yöneticinin hukuki statüsünü belirleyen temel normdur: "Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur." Bu hüküm, yönetimin varlığının ontolojik olarak kat malikleri kuruluna bağlı olduğunu gösterir. Yönetim, bağımsız bir iradeye sahip değildir; iradesi, Kat Malikleri Kurulu (KMK) kararlarıyla şekillenir.
Borçlar Kanunu'ndaki vekalet sözleşmesinden farklı olarak, buradaki vekalet ilişkisi "kanuni" bir nitelik taşır. Yönetici atandığı andan itibaren, kanundan doğan bir temsil yetkisine sahip olur. Ancak bu temsil yetkisi, tüzel kişilik perdesinin sağladığı korumayı sağlamaz. Yani, site yönetimi adına yapılan bir işlemden doğan borçlardan, kural olarak yönetici şahsen değil, onu vekil tayin eden kat malikleri (müvekkiller) sorumludur.
2.2. Tüzel Kişilik Yokluğunun Pratik Sonuçları
Tüzel kişiliğin olmaması, yönetimin bir "hiç" olduğu anlamına gelmez. Hukuk düzeni, site yönetimlerine "kısmi ehliyet" veya "işlevsel süje" diyebileceğimiz bir statü tanımak zorunda kalmıştır:
• Vergi Hukuku Açısından: Site yönetimleri, kapıcı, güvenlik görevlisi gibi personel çalıştırdıkları için vergi kimlik numarası alır ve muhtasar beyanname verirler. Burada bir "işveren" sıfatı söz konusudur.
• Sosyal Güvenlik Hukuku Açısından: 5510 sayılı Kanun kapsamında site yönetimleri işyeri sicil numarası alarak işveren statüsünde işlem yaparlar.
• İcra Hukuku Açısından: KMK m. 35/i uyarınca, aidat borçları için site yönetimi (yönetici sıfatıyla) doğrudan icra takibi başlatabilir.
Bu durum, doktrinde "tüzel kişiliği olmayan topluluklar" başlığı altında incelenmekte olup, site yönetimlerinin hukuki statüsü, yetkileri kanunla sınırlandırılmış özel bir temsilcilik türü olarak kabul edilmektedir.
3. Temsil Yetkisi ve Sınırları:........© Hukuki Haber